当心！别踏入房地产轻资产三大陷阱!

(图片是纷纷转型的轻资产行业）

“轻资产转型”似乎是当今房地产界的一个共识，自从行业龙头的两“万”带头这么说，就似乎更是定论。我本人在阳光新业服务的时候，早在大概09年的时候就说“阳光新业要想成为一个行业领先的商业地产运营商，唯有轻资产一路”，可见我也是轻资产战略的倡导者。不过，看过了很多人所说的轻资产逻辑，我又觉得很可能会存在一个“轻资产陷阱”，让你哭笑不得。

首先，我们来看在中国的房地产业有重资产吗？很多人说房地产是个重行业，资金投入大，变现差。可这话要在十几年前说就不对了，那个时候的房地产是一个以小博大的行业，有无数杠杆可以借用，卖楼花、施工垫资、银行贷款、“三边工程”等都是相互叠加的杠杆。因此当年有无数的开发商怀揣一纸批文和区区百万现金就敢去开发一个几十万方的大楼盘，你觉得这是重资产，还是轻资产？因为房地产的金融属性，杠杆在房地产中从未去除过，开发商模式决定一个好的开发商投入的自有资金比例一定不大，而对资产的阶段性持有最多不会超过三年。

在什么情况下，中国的房地产商会变成重资产的持有者呢？大致有三种可能：一，开发项目最终的利润沉淀，一种是尾房，一种是惜售房，留下来的原因一是卖不掉或舍不得卖，一是税务筹划的考虑；二，被动持有，或者是在拿地时作为政府规划配套所不得不建的物业，或者是市场判断错误而根本无人问津的房子，总之是情非得已的持有；三，主动持有，当一个地段被视为“黄金宝地”，在这上面建什么都跟摇钱树似的坐着就可以收钱，而且可以想象资产的价值会越捂越高，开发商们就会选择主动持有资产，要么是“囤地”，要么就会建一个地标建筑当做长期饭票。

这三种可能除了第二种有点悲催，其他两种应该说还是不错的结果，因此长期以来对于中国的房地产商来说，并不在意是做重资产还是轻资产，有钱赚就好喽！轻资产如果能做到持续滚动，赚到的钱可以一直高杠杆的撬动下去，为何不轻资产？重资产如果留下来的都是宝贝，每年光估值就能看到财富的稳定增长，为何不重资产？我当年劝诫阳光新业要走轻资产道路，是因为这是最快锻炼运营团队的办法，可以抢占先机。而如今全行业都在喊要做“轻资产转型”，就意味着大家认为重资产已经没法去做了，无论主动还是被动，甚至阶段性持有，都不行！那么问题就严重了，都不做重资产，谁来做？

我想对于这些喊出要做“轻资产转型”的的公司，他们心中对这个问题是有答案的。答案一：那些只有土地资源而没有市场能力的“地主”，这些人要么是“国家的亲儿子”能够以低廉的价格获取土地，要么就是所谓“掌握特殊关系”的人，就是有本事先人一步发现土地升值空间抢先占有，这样的人往往没有动力去培养市场竞争能力，来一个品牌公司愿意合作也是可以接受的。答案二：那些仍然愿意投资地产但不愿意直接下场操盘的金融机构，理由其实也简单，财务投资者与实际经营者就该权责分清，各擅所长，将资源集中于使用效率更高的人手中，这也是房地产的“资产证券化”一个重要依据。

为什么这两类人会甘于自己持有“重资产”而将轻资产的权利交给别人呢？我想基本逻辑应该是这样：一、聪明的东家要找一个管事的掌柜，所谓“所有权和经营权分离”，也就是说投资要与经营分离，让更能力的人来负责经营，能够将资产价值做到更大；二、资产本身的持有是有价值的，作为持有方能够享受资产更大的增值，挣的是资本性收益，而运营方挣得只是管理费，是劳务性输出，相比而言只能是小头；三、产权方享有最高的决策权，就是说无论运营方有多强势，作为产权持有人是最终的决策人，命运始终掌握在自己手中，可以自由选择或替换运营方，以实现自己对资产价值最大化的追求。

也就是说在轻重资产策略的选择上，不应该存在绝对弱势的一方，不应该出现一方明显侵占另一方利益的可能，即使可能会有个别案例存在特殊，但市场信息的充分交换后一定会修复这种利益的失衡。所以，在我们选择做“轻资产转型”时，有一些看上去美好的商业模式可能就会是陷阱：

一、品牌输出操盘手陷阱。

自从绿城推出蓝城代建模式，万科推出小股操盘模式，“品牌输出+操盘团队”就成为一些品牌房企做轻资产输出的一个标准模式。这其中当然有成功者，不仅在管理费上就赚足了利润，还会通过品牌使用费、超额利润分成等方式进一步分享资本性收益。这其中最大的陷阱就存在于甲乙方关系上，或者说双方合作基础的牢固程度。有两种坏结果要做好准备，一种是项目原本就无解，再牛的团队也无法“妙手回春”，项目的失败将对品牌造成致命打击；一种是“教会了学生，老师就该失业了”，对方不过是想要你的管理经验和招商资源，如果很容易就能学会，轻资产的一方也就没有存在的价值。

二、二房东简单套利陷阱。

这是很多人在津津乐道的商业模式：发现市场价值低估的存量资产（或者产权有瑕疵，或者业主方不懂经营），以明显低于市场价格包租过来，通过简单的改造、拆分，再高价散租出去，从而赚取高额的租差。据说很多二房东的投资收益都很不错，快的甚至几个月就能收回投资。不过我不认为这是商业模式，顶多算是机会投资模式，机会就存在于大房东何时觉醒或者产权的瑕疵何时变成障碍，而回收的收益和违约成本是否足以覆盖投资和运营成本。二房东大多不敢做大额的投资，当有些二房东需要投入大资金进行改造时，其实你做的已经不是轻资产，而是缺乏有效保障的重资产！很可能就是为他人做了嫁衣。

三、互联网化零资产陷阱。

很多互联网出身来“颠覆”房地产业的人说：房地产就是一个低频难流动的重资产，我们才不要持有半点资产，我们只要抓住人就好了。因此对他们来说，可以零资产性投入，甚至零门店，只是通过线上平台来试图消灭中介。他们认为只要能抓住客户端，市场就由他们主宰，重的部分、低效的部分活该由业主自己承担，他们只需要来分利就好了。孰不知越是轻的模式越容易复制，尤其在中国。如果只是一个信息打通的平台的话，很快这个信息也就为所有人所掌握，客户哪里来的忠诚度，你哪里有可能“挟客户以令业主”呢？我们看到即使途家这种从导流起家的互联网模式也在向下沉淀，做自己的公寓，而搜房、房多多等更是要往线下去走，去收房地产经纪公司，哪里敢真的“零资产”？

对于房地产这个具有“不动产”属性的行业而言，重资产是无法回避的话题，走向轻资产绝不能是一种“甩包袱”的心态，因为你要想好谁敢接，而你又能剩下什么？走向轻资产也不会是“占便宜”的过程，风险和收益永远都是匹配的，短期套利不会变成长久的赢利模式；走向轻资产也不可以是“追风口”的心态，房地产的关键永远是线下，在于对资产的把握，互联网颠覆不了房地产，不要拿暂时的业内恐慌来当做一个永久的侵入机会。别忘了，房地产可是切实享受了经济增长红利的上一轮“风口”行业，人才和财富都还在，这里面或许有懒人，但绝对没有傻瓜。

我依然看好中国房地产的轻资产化趋势，因为这是这个行业从制造业回归服务业的一个必然。我看好的轻资产是那些真正通过服务能力取胜的模式，是可以通过自己的管理能力创造价值的真正运营商。任何可以被轻易取代的轻资产都是伪轻资产，任何可以被人轻易效仿的能力也都是伪能力！在这场轻资产转型的大浪潮中，最终的结果一定是“去伪存真”，到那个时候，中国的房地产业将为自己做一次正名，这个行业会因为尊重才能而成为一个值得受人尊重的行业！（转自陈方勇）

大多数房企想要做轻资产难，万达今年更是将轻资产讲到极致。但是回头来看，这一年多来真正从事轻资产的企业到底有多少？到底做了多少？实际上，从目前情况来看很多都还是处于准备阶段。真正在做莫过于万科、万达、朗诗、绿城等少数企业了。