李嘉诚“跑了”，退地潮来了

不差钱拿地王的企业很多，但退地的也不乏少数。有谁能料到，昨日他们在土拍现场挥斥方遒、风光无限，如今却沦为案板鱼肉。

冰火两重天。被誉为超人的李嘉诚卖楼变现，卷着巨资“跑了”。而国内一线城市土地市场却热得发烫，诸如华润联合体用超过240亿的价钱拿下北京、上海三宗地块，首创56亿拿下北京中关村地块，平安50亿拿下北京丰台地块。隔三差五，城头变换地王旗。

另一现象则是退地，一个与“地王”级别截然不同的待遇。诸如，财大气粗、“野蛮”举牌万科的宝能地产居然退回了安徽芜湖三宗土地，损失了1.3亿元保证金；再如，“黑马”房企福建正荣退回了苏州木渎古镇一宗地块。

还有深陷退地传闻不能自拔的企业，如新鸥鹏集团，在换帅李战洪后驰骋西南市场，挺进成都，高价拿下四宗地块，至今仍无动静，惹上退地传闻;再如鲁能高调杀入成都近一年，槐树店地王项目基坑作业刚开始即遭遇停工，疑点重重，惹得一地鸡毛。

不差钱拿地王的企业很多，但退地的也不乏少数。有谁能料到，昨日他们在土拍现场挥斥方遒、风光无限，如今却沦为案板鱼肉。

是什么导致如此大的反差？楼市调整？战略失误？价格过高？资金链紧张？在云地产看来，主要有以下几点原因。

一是战略调整，这个可以看做是应对楼市调整的主动行为，也是对此前错误战略的纠偏。以宝能地产为例，这3幅地块总价仅为6.6亿，这笔钱对于在资本市场动辄十亿、百亿的宝能系而言，或许并不是难事。算上退回的三宗地块，宝能在芜湖有六个项目。但当地市场销售太低迷，去化太缓慢。而且芜湖人口外流严重，目前的消费难以满足现在以及未来即将开业的商业综合体体量需求。如果盲目投资，将来损失会远远超过现在，及时止损，显然是明智之举。

一位为房企提供前期顾问策划的业内人士告诉云地产，现在多数企业处于战略盘整周期，在江浙、珠三角接触的绝大多数开发企业客户，扩产扩能的愿望和动力都不强。以华夏幸福基业为例，上半年拓展了上海、四川等地，目前的业务版图已经覆盖了全国25个区域，但是“固安模式”是否能够成功复制，还是一个谜。而华夏幸福似乎也意识到了这一点，据说已在做战略调整，放慢外溢步伐，将重心放在自己熟悉的京津冀地区。

不过易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，部分房企此时退地，还不能理解为战略收缩，可能也是一种策略的调整。通过将部分此前过于冒进思路下拿的地块进行快速的抛售，进而回笼资金，减少未来战略扩张上的制约因素。

二是楼市调整之害，特别是重灾区三四线城市。纵观上述退地的几个地区，多位于三四线城市。这些地区，土地价格居高不下，销售价格持续低迷，溢价的空间非常小。更为重要的是，库存高企、销售低迷给企业的资金带来了问题，这增加了开发、售带过程中的诸多风险。而与去年对比，退地潮亦有从三四线城市向二线城市蔓延的趋势。

三是激进拿地、价格过高。其实这条完全可以与第二条合并，但为什么单列出说呢。因为纵观此前退地的大多数，都深受地王之害，激进高价拿地，而遭遇无力开发之痛。以新鸥鹏集团为例，三圣乡板块目前的均价在每平方米8000元左右，新鸥鹏四宗地的楼面地价平均下来为每平方米5187元，这个价格非常考验新欧鹏的开发能力。而为地王飞蛾扑火的案例比比皆是，远洋地产深受地王去化三年之累，中冶置业超负荷夺地王，被迫肢解出售，中华企业强拿地王深被套牢，等等。真是成也地王，败也地王！

四是资金链。这里面，宝能地产是个例外。和资金丰厚的龙头房企相比，不惜代价的激进扩张，成为中小房企逆袭土地市场的重要方式。然而，在楼市调整周期，逆袭的结果有可能摔的更惨。以福建正荣为例，2013年3月至2014年2月，短短11个月之间，正荣耗资185.27亿元狂揽11宗地块，而2014年上半年其销售额仅为87.5亿元，盲目拿地、激进扩张遭遇楼市深度调整，问题逐渐暴露无遗。

深陷泥潭，如何自救？以后的拿地过程中，又该如何避免重蹈覆辙呢？

一是果断退出。对于大企业来说，靠自身的资金实力可以扛过去，但是对于中小企业而言，硬扛有可能会拖垮你。因此果断退出，走为上策。

二是合作拿地开发。克尔瑞分析师房玲认为，本地企业有资源、政府优势，可以与大的企业去合作拿地、开发，减少资金、运营风险。此外，还可以引入央企、国企和金融机构的投资，形成股权纽带关系，使得合作关系更加牢靠。

三是寻找价值洼地。房玲指出，中国的城镇化依然有很大的发展空间，并且各地区发展不平衡，并且城市内部板块也会出现分化，依然有一些价值洼地值得房企去挖掘。另一方面，一些三四线城市诸如中山、泉州、金华、唐山等供求结构合理、市场支撑较足、投资价值较高，具备较强的增长潜力，值得探索。

四是项目小型化。房玲表示，房地产行业已经走过“黄金时代”，过去一些城市超大盘运作方式已经不适合市场现状。因此针对特定区域一部分客户开发的小型项目，或将符合市场需求，获得成功。