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本帖最后由 冷眼看地产 于 2015-9-15 12:35 编辑

最近几天,连续听到两个案例,都是关于开发商购地毁约的事:在中部省二三线城市拿地,交了款或者是交了订金,最终不干了,把钱要了回来,要不回来的订金,即使高达7000万之巨,也不要了,割肉止损,不能为救这7000万,再填进去几个亿。

这两个案例正好印证了前天公布的关于房地产投资大幅回落的数据。据国家统计局,今年1-8月份,全国房地产开发投资61063亿元,同比增长3.5%。我们知道,这个数据在20月前的2014年1月份,还高达19.6%。今昔对比,恍若隔世。

我记得去年国研中心刘世锦还说,未来5年中国房地产投资增速逐步降到5%,这才几个月,就远低于5%了,这一路跳降,完全是出逃的节奏。

但房地产投资增幅的回落,还不能更充分地显示业界对后市的预期。看看土地购置面积,特别是土地购置费增速,可能看得更清:今年1至8月份,房开商土地购置面积同比下降32.1%,受此影响,土地购置费增速一路下行,8月当月,土地购置费增速由正转负,下降9.1%,7月份为增长9.5%。

土地购置面积和土地购置费都在大幅下降,但房地产投资还在增长,说明那都是以前拿的土地,或已经是在建之中,不能烂尾。但现在拿地的意愿,甚至到了不惜割肉违约的地步,说明对未来的预期,有多悲观!

土地购置面积的下降,基本上勾划出了明后年房地产投资的前景,而土地购置费的下降,影响的就是地方政府当期的收入。众所周知,房地产业占我国的GDP的比重是15%,看起来影响有限,但账不能这么算。首先,卖地收入曾是我国地方政府的一个重要收入来源,而地方政府的投资又是我国经济增长的一大动力之一;其次,对房地产上下游如钢材、水泥、玻璃、家电、装饰材料等的影响,以及通过这些行业对其它相关行业牵延性影响,远远要大于房地产业本身;第三,房产是我国基础性资产,占到居民家庭资产的65%,房价攸关中国的企业和家庭资产负债表,对经济的影响尤为深远。

所以,房地产在我国目前经济中的地位,非其它行业可比,它已具备相当程度上的金融色彩。它的数据变动,牵一发而动全身。1-8月,房屋销售数据略有起色,价量都有微弱增长,但是,看看投资,看看房开商的行为,整体数据这么弱,一定会影响人们的预期,购房者很快将重回观望。

中国经济现在最大的困难就在于此:在房地产业见到历史大顶之后,它独一无二的地位仍无可替代,给中国经济造成一个巨大空档。谁来接替房地产,肩负起经济增长新引擎的大任?政府投资?呵呵,也算一个,但只能是权宜之计,暂时对冲一下房地产投资下滑过快的势头。现在发改委手上确实有大把项目,但上限也越来越清晰了。前天,发改委副主任张勇在一个公开场合说:“中国投资规模太大了,去年是51万亿” ,这是什么概念?你算算,去年中国的GDP一共才多少?63.65万亿。这怎么能够持续?

还有一点,也可能是当前最头痛最无解的问题:地方政府不作为。以前是地方政府向中央跑着要项目,拿到一个项目能高兴得哭出来。现在呢,中央给钱也懒得干,数万亿的财政资金在银行账上趴窝,最近媒体连月都有报道审计署清查财政资金沉淀。地方政府不作为、慢作为的问题,已成为今年国家审计署的重点工作。但审计归审计,不干还是不干。所以大家看到,同往年只要中央一推动经济立刻有起色不一样,今年的反应就是慢。在需要政府投资顶上去的时候,就是顶不上去,里面的内在矛盾,相信大家都明白,不说了,说了也没用。

但即使地方政府积极作为,那也不是长远之策,因为那不是市场行为。久远之策,仍须另谋。本来大众创业万众创新是一个不错的方向,只是需要时间培育,未曾想一场人造股灾,给创业创新的前景,蒙上不确定的阴霾,指望这一块马上接替房地产,远水不解近渴。以前美国经济一好,中国外贸必起,现在美国经济好转了,中国的外贸反而往下走。所有的路都堵上,只剩下一条路还掌握在自己手中:内需。

可这条路也不顺畅。内需不振,消费不起,是中国经济多年的顽疾,解决了这个问题,一切都将迎刃而解,但怎么解决这个问题?为什么老是解决不了?根本问题还是体制机制,政府掌握了几乎所有资源,给腐败就乱作为,不给腐败就不作为。把资源交还给那些真正能创造财富的人手上,还富于民,藏富于民,减税,激活民间市场,才是解决内需的唯一办法,当然,那是个系统工程,包括这些,但不止于这些,更多的,已不是在经济内所能解决得了的。(江风扬)

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