用口述的形式,只做完整呈现,不做价值判定。希望你看完后,对于此次融创与雨润合作,会有一个近身感与脉络感。
5天前,我找到了一位接近融润交易的知情人士,几经说服,对方最终答应接受我的采访。此人再三叮嘱我,知无不言的条件是确保身份保密。我答应了。
那时,我已经发表了《融创牵手雨润:内情,人心与性情》一文。文中披露了诸多与交易攸关的背景信息,我对那篇文字很满意,一些独家信息是彼时市面上非常接近事实核心的文字。
随后的这位关键人士的采访,我却一直没有提笔。我的私心想再等等看,融润合作披露下一步的进展。
几天后,我改变了想法,我想也许,我该适时把我所了解的情况呈现出来。去年以来,孙宏斌与他的大交易搅动微信朋友圈。我的初衷,与其说是担心看见外界对一个商业交易众口一词的场面,不如说更想为一件事提供不同的视角参考。
我把我与这位深喉人士的聊天,用口述的形式,只做完整呈现,不做价值判定。希望你看完后,对于此次融创与雨润合作,会有一个近身感与脉络感。
以下是这位深喉人士的自述:
融创发布公告说和雨润谈合作,公告里融创不允许雨润与第三方接洽,但不排除有别的方式。因为签署协议的是雨润控股集团,这意味着,雨润旗下子集团还是可以和第三方合作的。对雨润来说,这里预留了一个空间。
现在的合作谈判进度是,融创只与雨润签署了一个大的框架协议,其他细节还要进一步落实。但至今为止,融创还没对雨润的地产业务做全面考察和梳理分析,这些工作都还没做。一切才刚刚开始,还早得很。
春节后祝义财出事,之后雨润成立了一个4—5人的决策小组,小组成员包括控股总裁祝义亮、祝义财亲属以及雨润之前数位企业顾问。决策小组主要对雨润大方向做把控,筹划资产转让。祝义亮是小组牵头人,现在由他牵头和融创方谈合作。
2个月前,复星、中信、平安都和雨润谈过合作事宜,也签署了意向协议书,但都没有对外公告过,外界也不知道。这次融创刚刚接洽两周,就公告披露了。
尽管如此,雨润对融创来说,并不是一块肥肉。说实话,现在雨润的房地产项目和土地储备大多不是能带来高利润回报的。
现在雨润为数不多、还不错的项目在南京、青岛、太仓、西安。西安尽管饱受周边新盘竞争,受到销售影响,但现在在雨润大盘子里还不错。但这四个城市所剩货量都不多了。而且它们都在雨润未上市的地产资产里。雨润上市的地产资产里现在剩下来的好项目也寥寥可数。
这里,未上市和上市地产资产是这么回事。前几个月,雨润做了一次内部梳理,把上市地产和未上市地产资产做了一个清晰的划分。在这两块里,雨润都是大股东,但有些股东方不同。做划分是因为证监会一向对此敏感,这样能避免关联交易的问题。当然内部划分后,外界是看不出什么明显变化的。
雨润地产销售情况在祝义财出事前,基本每月有10亿元左右的销售额,其实算很不错了。但祝出事后,近几个月受那件事影响,现在销售下滑,银行按揭也不批了。
雨润股东方对项目的选择、把握上不够成熟,项目取向判断常会失误,加上市场大形势不好,这导致祝出事后更是雪上加霜。
前几个月,雨润杭州星雨华府项目还没开工,土地款没付清,就转让给远洋了。那是因为比起盖楼再卖,这样变现更快。
春节前,雨润有些人员变动多是自主离开。春节后,雨润实施人员的精简动作,以企业分流、辞退员工为主要方式。到今天为止,雨润地产有40%以上的人都已经离职了。春节后,雨润总裁级别的人也已经走了4、5人了。
祝义财是个强势的人,强调执行力,他还具备创业时的辛勤风格,凡事爱亲力亲为。
在雨润的债务情况里,贷款和信托这两种雨润都用过,雨润的信托用的更多一些,信托比例比其他房企同行要更高一些。
这次如果雨润和融创合作,雨润不会仅仅剥离地产,大形势不好,项目多在三、四、五线城市,雨润都想脱手。一个是农产品物流领域,因为现在的资金状况,雨润已经无条件再发展农产品物流。一个是地产,这次合作后会元气大伤,也不会再发展了。
孙宏斌和雨润现在谈了个商业交换条件。在保险和农产品物流这两个领域,孙宏斌要投资,那是因为保险和农产品物流回报好。因为雨润想让孙宏斌多拿走一些地产项目,但孙可以挑出来的好项目有限,他本不想多要,现在雨润以拿下保险和农产品物流去投资作为交换条件,孙就适当放宽地产项目的收购条件,可以再多要点地产项目。双方是这么谈的,孙宏斌会折价收购地产项目。
现在,雨润的投资人和高层管理者都希望融创进来,融创房地产专业性更高,也能提升金融机构和购房人信心。但基层员工可能会有心态波动,有不安和顾虑,这也正常。我想,等到各项目谈好怎么合作了,哪些转出去哪些不转,这些定下来了,如果融创可以接收他们,他们会感觉好一些。毕竟,融创的管理模式狼性,对员工利益体现这方面还是挺好的。
雨润地产过去也倡导销售狼性,但是做得不算好。这是因为,在雨润企业大的管理模式下,各版块之间内部沟通成本很高,这带来了一些影响。
现在雨润和融创合作的前景难度还是很大,毕竟之前谈过的复星、中信、平安都没有谈成功,雨润还没有成功的先例。
现在的融创,好像哪里有机会就会在哪里出现。我也可以坦白告诉你,现在行业内的判断,大家觉得孙宏斌专注于成都、重庆、西安包括现在的南京等城市,似乎是一种失策。
如果融创对一线和沿海发达城市布局已接近完成,现在想拓展西部是完全可以的,但现在不是这样。
这些一连串的收购合作会让人觉得孙宏斌有点儿饥不择食。中国西部房地产利润率并不高,重庆、成都的高端住宅现在基本被市场消化完毕,连和记黄埔也在退出成都,你不相信李嘉诚的眼光吗?孙宏斌对外说,他仍旧专注一二线城市,但以房地产标准判断,成都、重庆尽管每年去化率多,但价格低,并不是标准意义上的二线城市。
我们内部的讨论,觉得他太急促了。在追逐第一的过程中,重要的是,要避免跌倒在追逐的路上。(作者:董文艳)
共 0 个关于本帖的回复 最后回复于 2015-9-15 12:18