要收房地产税？先把这些绊脚石给移开！

8月5日，众人翘首以盼的“房地产税”在最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布，最新调整后的十二届全国人大常委会立法规划在中国人大网上公布，房地产税法等7部税法正式纳入本届人大常委会立法规划。这表明我国落实税收法定原则进程提速，社会关注的房地产税法已正式提上国家立法日程。

据分析人士指出，房地产税写入本届人大五年立法规划，意味着这些税法通常会在2017年底前获得通过。新房地产税法一直在众人视线焦点中，据观点地产网报道，房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中。据透露，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。而事儿哥比较关心的是，对一个普通居民而言，现行的税法还有不少疑问和矛盾，这些问题会不会在新税法中得到解决？事儿哥根据经济学博士葛静在2015年出版的《中国房地产税改革》整理，做了一个小小的Q&A，看看能不能回答大家心中的疑问。

Q1：国家要不要纳税？

A：这个疑问很有意思。在一般人看来，我国的城市土地，国家才是土地所有者，房地产税的最终负担者——也就是说，国家才是纳税人，而不是居民。

不过，根据产权学派的观点，这笔账不是这么算的。权利是有价的，对房地产征税，实际上是对实物形态背后的权利征税：这些权利包括所有权、使用权、转让权、收益权等，虽说城市土地是国有的，但居民拥有的土地使用权，属于物权中的受益物权，允许转让和受益，如果没有期限限制，几乎等同于所有权。而且政府的公共服务如地铁、公园等，也使拥有土地使用权的居民获得了便利。

而另一种观点则认为，居民购房的房价中已经包含了土地出让金，在使用权上也缴纳了租金，再对房地产征税，不是重复征税了吗？不过，出让金和房地产税是两码事：土地出让金是买卖市场范畴，而房地产税则是公共财政范畴，只不过大家争议的焦点可能在于，这笔钱本应该给农民，也就是土地原本的使用者，而不是再给政府交一道钱。关于这一点，事儿哥以为，对城市居民的征税是铁定的了，只看新税法会怎样自圆其说。

Q2：使用权还是只有70年？

A：这可算是大家最关心的问题。上面说到，居民对土地的所有权如果没有期限限制，几乎等同于所有权。问题在于，不同法律间有矛盾。

2007年3月颁布的《物权法》地一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

而1994年通过，2007年8月修改的《城市房地产管理法》进一步规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准……土地使用者未申请续期或者申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

这不是难为我们吗，到底听谁的呢？

而且，如果真的规定使用70年，现在的每一年岂不是都在为未来可能不属于自己的财产每年缴税？而土地价格上涨，赋税也随之上涨，使用权倒是贬值了。对于这点，全国人民都爱看的《人民日报》上刊发了文章《未来的房地产税不能成为恶税》，其中写道：“我国实行城镇土地国有制，个人并不能对城市土地拥有所有权。目前中国房地产的所谓70年产权，也不过是租借了70年的使用权。而占房价最大份额的土地出让金，就是一次性交给政府的租金。那么，对于租来的土地，征收地产税，有道理吗？”

Tips：恶税是一个经济学术语，在财政学里是指税种设置不当，征税范围不尽合理，税率、税负不符合国情，对社会的资源配置有时不但没有起到正面的促进作用，甚至还有一定的副作用。

《华夏时报》报道，财政部部长楼继伟在2014年财政决算情况的报告中指出，“目前，房地产税的征收思路已经基本明确，以面积为单位的征收方案已经基本获得通过……”报道中提到，一位接近住建部的消息人士表示，房地产税的设计，是把现有的房地产税和城镇土地使用税合并起来，也就是增加房地产保有环节的税负，而且是以房地产的评估值为征税基础。而关于“使用年限70年”的问题，据多方分析来看，新税法可能会有所缓和。

Q3：我的房子产权不完整怎么办？

A：对于房地产税的征收，这是一个很棘手而具体的问题。2009年时，我国市场化住房有近60%的存量为产权残缺房。也就是说，当时有超过一半的房子属于房改私房、租赁公房、租赁私房等，拢共有26种，比如令人头疼的农村“小产权房”也算在其中。这是指乡镇颁发产权证，农民在宅基地建房并出售。如果买的是农民的“小产权房”，从法律上来说并不受保护，但如果要对其征税的话，就自相矛盾地承认了其合法性，要把产权划分清楚，这牵涉到我国现行的土地所有制，就各专家说房地产税“调节财富分配”这一点而言，农村被征用地的使用情况是不得不考虑在内的。