万达转型金融创新思路待考

从目前来看，万达主攻的互联网金融业务业绩有着不错的数字呈现。

万达推出的 “稳赚一号”商业地产众筹项目近期赚足了“眼球”。按照官方数据，这一融资产品两周内卖了100亿元。王健林将其定义为准REITs（资产证券化产品），国内目前多个城市已经在试点REITs。  

在王健林美好的愿景里，万达和上海自贸区还着手搭建准REITs权证交易平台，并找了做市商，标的是没有被融资抵押和担保的万达广场，众筹建成的万达广场计划在5年到7年后资本化或出售。

但叫好和质疑同步发酵。

钧涵顾问董事长谢志华的依据是这是轻资产需求的必须选择。他给出了两个原因：第一，在内在驱动上，万达对本身规模扩张和投资回报率会有更高的要求，轻资产模式能让规模在短时间内翻倍式的增长，同时轻资产模式能够较大程度地扩大边际效益；第二，外在环境上，房地产行业已经从黄金时代进入白银时代，资产价格快速上升的时代已经过去，以重资产溢价增值的盈利模式将向轻资产运营增值的盈利模式转变成为行业趋势。

而战略难以落地，成为投行人士黄立冲质疑的基础。在他看来，商业地产是负租金杠杆，在衡量商业地产租金回报上应该用的是有效租金和实际净租金收入，而不是合约租金。此外，在中国市场的投资环境很容易被所谓“万众”风潮刮死，“很多人在互联网领域玩的是先把钱忽悠进来，然后撒开腿跑，大家都期待在某些领域做了老大就能把别人搞死，然后自己赚钱”。

商业地产尤其是不断倒退的零售商业地产是否能够通过实现金融杠杆变轻，依旧是未知的命题。在国金证券林敏（化名）看来，万达收购快钱并发力线下支付业务，是其独有的优势。

她甚至表示，一旦商业模式可行将成为其日后最大的利润来源，“快钱有支付牌照，且目前也在申请征信牌照。万达有万达广场这一重要商业资源。两者融合，比如你去万达广场买东西吃饭，你使用快钱的支付功能，那么现今的支付宝财付通、银联等将受到莫大的冲击。而具备支付功能的载体像一个收款转账中间站，钱在中间站如果有所停留，能做余额宝理财通等，经济效益很客观。”

林敏所言，着实存在于王健林“互联网+金融”的设想里。按照他此前的表述，在万达广场推行云POS机，通过掌握收款机来掌握商家现金流入口，以信贷考核的方式给中小企业提供信贷服务。“这相比传统银行成本更低、风险更小；同时，利用电商和快钱的大数据，把信贷服务的范围扩大到会员消费群体中。”王健林说道。

在王健林看来，上述模式从互联网概念入手，最终落地的是抢食传统银行的资产业务，而这些亦是王贵亚、赵世刚等外部引入高管的优势所在。

而金融安全、稳定、低调的本质，与互联网讲究快速与客户体验的特性，容易形成天然对冲。这成为了来自资产管理公司的张梦（化名）质疑万达金融业务发展的一大依据。在她看来，如何做好互联网金融产品的“资金闭环”环节成为万达的一大考验，“在使用万达快钱支付时，如何保证资金的安全又不影响用户体验。此外，出现风险事件后，万达又如何降低消费者的索赔成本”。

风险防御仍是难题

不能用传统的思维模式来管理金融业务，成为不少金融人士的普遍共识。

投行人士黄立冲的解释是，轻资产、重运营、地产+金融、发展投资管理和开发管理，这些永远是房地产公司脱离困境的康庄大道。但地产和金融之间基因的融合，其困境也是现实桎梏。

泛海控股董秘陈怀东认为，内部管理上，所有的金融企业运营，第一要素和要务还是风险管理，同时，稳健为重要原则。他对时代周报记者分析表示，“因为所有价格都是风险价格，对于所有金融资产来说，风险和收益是匹配的。如何在风险和收益之间取得平衡，是每个地产企业转向金融领域要把握的。因为传统企业，风险偏好上会更大一些，那么就更应该去把握这个度。”

王健林到底会如何规避万达转向金融领域时的风险，目前无法具体得知。而在和阿里巴巴集团董事局主席马云打了个“亿元”赌局后，王健林已经在加快速度复制支付宝母公司“蚂蚁金融服务集团”，并试图造出一个万达金融集团。同时，万达旗下的万达电影、万达文化、万达旅游、万达娱乐等平台，如何整合这些资源，并充分发挥互联网金融作用，亦需时日。

而房地产企业往金融投资方向走有利于企业未来的发展，此举融侨集团副总裁、首席投资官康红恩颇为肯定。“但纯金融机构的投资和开发商转型做金融投资，两者不能直接对比。”他说道，“不能以单纯的融资需求，来思考地产商转向金融领域的发展，要用投资的角度思考。事实上，转向金融方向是可以成为企业新的商业模式和盈利模式。一旦成为新的盈利模式就不是简单地解决资金问题和融资问题。”

他进一步指出，房地产转向金融投资，如何建立防火墙是一个很大的命题，尤其是同一个集团内部的金融板块和项目融资之间建立合理的防火墙，“因为风险防范上而言，开发商的先天开发优势、产业优势和对风险的把控，优于一般金融机构。纯金融机构缺乏资产管理能力、开发操盘能力和开发团队，其所投资的地产项目，一旦出现风险，自身接盘难。而地产企业转向金融领域，投的项目若是房地产相关的项目和产品，那么其长期积累下来的开发管理能力、风险把控能力、资产管理能力等均能增强它金融业务的保障”。

但他对时代周报记者表示道，不同的房企转向金融领域，要具体分析。万达的金融模式、绿地的金融模式、泛海的金融模式，不一定合适其他地产公司。