王健林任志强隔空论战楼市 却有截然不同的观点

近日，中国指数研究院初步统计显示，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。分析认为，楼市回暖大势基本确立。

    不过，房地产行业增长疲态也再次显现。中国指数研究院发布的房企半年业绩显示，，1-6月品牌房企平均销售目标完成率为41.4%，仍有部分房企完成率不足四成。

    楼市回暖后，房价会不会水涨船高？各种利好是否带来了真正意义的购房窗口期？

    此前，王健林做客新华网时表示，“北、上、广、深等地的房价会永远处于上涨中，这没办法，因为城市面积有限。”

    7月1日，任志强在2015中国房地产发展高峰论坛上则表示，目前中国楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价涨不上去。多数网友都认为，购房窗口期已至。

    分析人士表示“楼市回暖的说法基本成立。关于购房窗口期，要区别对待。毕竟供需关系在不同地区存在较大差异。”

    一张漂亮的成绩单

    在取消限购、降准降息等政策红利持续刺激下，房地产行业终于交出了一份比较亮眼的成绩单。

    继红五月之后，6月份全国楼市表现也给上半年的行业数据添色不少。

    易居房地产研究院发布早先公布的数据显示，今年6月，内地30个典型城市新建商品住宅成交面积为1995万平方米，环比增长4.3%，同比增长69.3%。这已经是连续4个月出现环比增长，同时，6月份新建住宅成交面积是近6年同期最好水平。

    易居智库研究总监严跃进认为，6成城市成交量出现上升，反映了居民购房意愿较强，而成交量上升的幅度开始减弱，则说明市场开始趋于稳定。

    从数据上看，整个上半年楼市也整体向好。

    据中国指数研究院的统计数据，今年一季度，代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。

    而二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之330新政效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

    其中一线城市回升幅度最大。据初步统计，上半年一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍。

    不过，在此背景下，楼市的压力依然存在。

    CRIC监测的20家典型房企销售数据显示，相比去年，2015年房企对销售目标的要求并不高，目标增长率均不超过20%，20家典型房企的平均目标增长率仅9%。而上半年完成情况都并不乐观。

    房价向左还是向右

    楼市回暖，已经是行业共识。但是在居民一向关注的房价走势问题，市场上倒是出现了不同的声音。

    6月底，近日，万达集团董事长王健林做客新华网思客讲堂时表示，中国房地产已从供不应求到了供大于求阶段，房价再暴涨的可能性已经不存在。

    王健林还指出，目前房价回暖主要是一线和主要二线城市，离整体回暖还差得远，但北、上、广、深这些城市永远会上涨，因为这些城市不准再新建，只能在存量上想办法。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭也曾撰文发声。他认为，当前刚步入第四轮短周期的上行通道，一二线城市住宅成交量从去年10月份开始反弹，一线城市房价从今年第一季度开始反弹。结论是，未来一年，全国房价上涨是大势所趋。

    而一向以大炮著称的任志强则持有不同的观点。

    7月1日，在中国房地产发展高峰论坛上，任志强认为，“货币政策宽松、稳定住房消费、低利率提高可支付能力、新增供量减弱”是2015年房地产市场发展的有利因素；但是，由于目前中国楼市库存量高，房地产企业资金压力加大，大部分城市房价并不会在短期内反弹。

    经济学家谢国忠也认为，中国的核心问题是房子造的太多，人口没有增加，“房地产现在过剩的问题非常严重”。

    确实，从上半年典型房企的销售完成情况上，不难看出房企依然面临着去库存压力。

    土地供应推高一线城市房价？

    从源头上说，除了财政政策的影响外，全国土地成交量的下滑也是房地产行业面临的困局。

    中原地产统计数据显示，2015年上半年（截至6月29日），全国百强城市合计出让11813宗土地，比去年的12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年的8.15亿平方米降至今年的6.15亿平方米，降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元，同比2014年同期的10890亿元下调35.5%。

    其中，一线城市上半年卖地收入合计只有1655.64亿元，较2014年同期的2605亿元下调了36%。这也被看做是一线城市房价不可能下降的主要原因。

    以北京为例，中原地产方面统计，从规划建筑面积来看，今年北京的成交量约在540万平方米左右，但其中住宅部分非常少，合计成交居住用地只有271万平方米，是最近三年同期最少的一次。因此，成交楼面价也出现了明显的上涨26%。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟接受采访时表示，一个大都市建设用地的总量，一般是整个城市土地总量的1/3到1/2，一线城市的用地指标已经达到该数据的极限，所以只能从存量土地方面考虑。

    陈晟还认为，越接近这个极限值的城市，土地的供应量就会越少，相对来说价格也愈加坚挺。

    无疑一线城市土地存量的减少，提高了房企抢地的饥渴度。人流量和刚需的持续上升，也必然会推动房价不断上扬。

    反观三四线城市，则是另外一番景象。

    “多年来的土地财政，已经给地方经济带来了巨大的利益。在房地产开发过度后，三四线城市库存压力不断加大。加上三四线城市属于人口流出区域，刚需有限，又没有太大投资价值，因此，相比一线城市，三四线城市房价回暖需要的时间必然会更加漫长。”一位行业分析人士这样告诉记者。