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上周四(8月29日),房地产融资再次传来雪上加霜的消息,多家银行近期收到窗口指导,要求收紧房地产开发贷额度,原则上控制在2019年3月底时的水平。这意味着,房地产开发贷款余额要要调减约1900亿元。
上周五(8月30日),紧接着又传来一份红头文件,监管要求推进全国各类金交所违规业务风险的化解,要求每半年消化1/3,到2020年底前全部化解完毕。这意味着,房企借道金交所融资也将受到影响。
从各家上市房企披露的中报情况看,房企融资成本分化明显。房地产世界的新规则正在酝酿,融资的分化背后就是一场巨大的洗牌。


纵观国内房企融资,正是一部监管渠道不断收紧、房企努力突围的历史。

2003年开始监管,房地产融资的黄金时代就此终结。银行信贷首先受到了限制,这为信托公司的房地产业务打开了一个缺口。可好景不长,信托也加入了被监管的队列。
另一厢,2006~2009年,国内迎来了第一个A股上市高潮,而如今房企再想A股上市,难上加难。与此同时,房企又发现了债券这一宝贝,无论海内外的债市都深得房企宠爱。
2019年,730会议戳破“监管放松”的奢望。至此,银行、信托、股市、债市这些房企主要的资金来源都变难了……
这些年,房企融资究竟都发生了什么?现今,房企还能如何输血?融资趋势又将如何发展?
01项目层面
银行和信托都被卡住合作与并购成为方向
相对于其他融资渠道而言,房企能从银行那里拿到成本较低的钱,其中包括了:城改贷、并购贷、更新贷、开发贷、表外资管融资等等。
信托的融资成本要比银行高一些,多数通过:贷款类融资、真股投资或股加债投资、“明股实债”、资产回购类融资等渠道来为房企开源。

在整个周期中,房企都需要金融机构的加持,其中前两个环节是融资的“重灾区”。
一、近两年,穿透原则精准打击了银行、信托渠道相关的灰色地带
2003年左右,房地产发展迅猛,楼市“泡沫论”开始出现。与此同时,“周正毅事件”爆发,用银行的钱,拿政府的地,不用建设,脱手一次就可以“空手套白狼”;这让监管部门看到了隐患:


什么是“432”红线?4-四证齐全;3-30%的自有资金(现为25%,个别项目可为20%);2-二级资质。这是房地产融资的一道门槛。但房企依旧可以“借道”为地产项目“输血”,例如:将并购贷等渠道资金用于土地出让款、借壳“432”项目、“明股实债”等等。
这更像是一个兵来将挡,水来土掩的过程,直到最后“穿透式监管”浮出水面:

23号文在“432”红线的基础上,对其他实际上逾越红线的房地产融资渠道以“穿透原则”,实施了精准打击,看相关表述就知道:

什么是“穿透式监管”?“穿透”就是要透过金融产品的表面形态,看清金融业务和行为的实质。无论形式如何花哨,然“实质重于形式”。
二、现如今,项目前融和开发阶段还能怎么融资?
23号文以后,房地产前融受阻明显。拿地阶段和开发阶段,对自有资金的依赖度提升,股权投资也开始冒头。
1、拿地阶段:招拍挂靠股权合作;收并购用并购贷
1) 开放股权之后的合作拿地。比如前不久深圳那场“史诗级”土拍,就有不少房企抱团入场;2) 并购贷。同样属于前融阶段,这种方式收到的限制并不明显,而且对自有资金要求很低。一家闽系房企CFO就表示,如果并购交易对价总共40亿元,在进行土地和股权抵押之后,房企几乎可以贷到40亿元。
2、开发阶段:融资渠道还很多元
在开发阶段,只要项目符合“432”要求,房企首选的依旧是传统的开发贷,这是目前成本最低的一种方式;其次,供应链融资、商票、保理、总包单位垫资等方式,都依旧是房地产开发阶段的融资的有效渠道;最后,不少股权融资途径成为当下大势所趋。
3、开始预售后:加速回款是当务之急
从去年万科喊出“活下去”开始,回款就成了万科的当务之急。8月20日,恒大又率先祭出促销大旗“全国532楼盘,闪购7.8折”,开始加速在“金九银十”里的资金回笼之路。
三、更多房企寻求合作的同时,“大鱼吃小鱼”愈演愈烈
无论是从政策风向,还是从仅剩的项目融资渠道来讲:房地产行业的门槛被抬高,整个行业的分化,或许从项目层面就开始凸显:
1、 合作双赢是最佳模式,前提是双方有不同优势,可以互相借力
当前,合作成为很多房企的选择,合作的方式包括:
首先,与金融机构抱团取暖。例如某百强房企,不仅与诺亚、黑石等著名基金公司、信托公司进行全方位合作,还入股某广东商业银行。该家房企近期进入广州旧改市场,相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行三家银行签约,展开合作。
其次,与其他房企共同开发。典型便是地方房企与外来巨头的联手。其中地方房企熟悉本地市场,有政商人脉;外来巨头有品牌、有钱、有体系。以中交、绿城与福州地铁合作开发金山TOD项目为例,中交可以借助福州地铁深耕当地多年的优势迅速抢占市场份额,实现品牌扩张;而中交与绿城成熟的项目经验也可提升项目品质和公司收益。
此外,实力房企能够凭借产品复制和项目管控的能力通过代建、小股操盘等新的轻资产模式,来利用有限的资金撬动更多的地产项目,同时分散项目风险。
2、 被并购是迫不得已,但真遇到危机也不得不干
部分负债率较高、现金流动性不足的企业面临较大风险,危机时卖项目或股权,来断臂求生成为一种手段。这提供了更多的收并购机会,有实力的房企可以通过并购贷等手段实现规模的上涨。
02公司层面股市和债市逐渐收紧、定向更多房企走向海外融资之路
除了向银行和信托拿到项目贷款之外,房企还能够在股市和债市上拿到钱。这笔钱可以通过公开市场,也可以通过私募来筹得。
另一个维度,海外IPO和海外发债,也渐渐是近几年房企寻求资金的另一个选择。
目前,房企可发行的信用债包括了企业债、公司债、短融、中票、定向工具(PNN)、境外债等。
股权方面则包括:1)IPO、股票增发和配股;2)私募房地产股权基金等渠道。
但是,这些渠道都是信用、规模达到一定程度才能玩转的,一般小房企就不用想了……
一、债市里的赢家,能拿高额度也能拿低利率
1、流动性与政策影响下,房企发债呈现起伏趋紧态势
2013年,国内信用债的规模仅有393亿元。2014年,国内信用债迎来井喷,达到1981亿元。彼时,企业债是其中的主力。
2015至2016年,承接之前的信贷收紧回落,房企发债规模大幅上升,升至高点。公司债和中期票据后来居上,成为了房企发债的明星。
图片来源:wind资讯
2016年10月,沪深交易所发布规定:1)公司债资金不得用于购置土地;2)部分违规、哄抬地价的房企不得发行信用债券。
收紧信号发出,2017年开始房企国内发债萎缩;与此同时,房企寻求更多的海外发债机会,2017年至今,房企海外债都处于高位。
图片来源:wind资讯
海外债崛起的背后,是不断攀升的融资成本。中指院数据显示,2019上半年,房企海外债发行规模激增,发行利率均值也较同比上涨约2个百分点至8.76%。
但针对海外债券的监管并未缺位。7月9日,发改委发布通知:1)房企外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务;2)房地产在外债备案登记中提交更为详细的信息;3)房企外债要加强信息披露;4)房地产企业应制定外债总体计划,有效防控风险。
2、发债渠道很多,但高信用是个前提
债权融资是收紧最为明显的一部分,目前最为主要的有:1) 企业债,但企业债属性不同,只能被国企央企所发行,且用于基础建设等被指定的领域。
2) 公司债依旧是房企发债的主要途径。期限满1年,再借新还旧是完成可行的,但是要想继续扩容,就有难度了。拥有较好信用评级的大型企业,往往同样可以拥有较有竞争力水平的利率和期限。头部房企和央企国企的融资方面的优势进一步凸显。
3) 短融、中票、非公开定向债务融资工具(PPN)等商业票据,依旧是房企重要的融资补充手段。

在实际操作中,上市与发债并不相互隔绝。比如,去年在港股上市的美的置业,募集股资32.4亿元,将净负债率从2017年的118.9%降到2018年底的97%。上市之后,美的置业发债也变得顺畅,今年年初,美的发了一笔30.6亿元的公司债,利率为5.3%,在民企中表现可圈可点。
二、股市受政策影响最为明显,港股IPO成活路
1、房企A股IPO趋难,私募股权融资补充
从2006到2009年的高歌猛进;到2010~2014年的IPO低迷;再到2014~2017年的再融资放开;最近的房地产股市又走进了调控周期之中。

除了公开市场,房企还可以通过私募房地产股权基金,来进行股权融资。这其中包括了3种模式:有限合伙型、公司型和契约型。
2、海外IPO受捧,增发股份等方式依旧可行
总的来说,目前房企可寻求的股权融资渠道包括:1)IPO(主要为港股,A股上市难度太大);2)以发行股票的方式购买资产。《中国房地产金融》统计显示,2018年以来,成功赴港上市的房企和物企达到17家,其中包括了正荣、银城国际、弘阳等中型房企,而像中梁、新力这样的千亿房企也在IPO的排队阵列中。一些上市公司则可以通过增发股票的方式,实现资产购买等行为。例如,上个月云南旅游就用发行股份和支付现金两种方式,购买了华侨城的股权。
03资产证券化代表着未来
前提是有优质的资产
资产证券化身处房企融资的后端,受到监管的影响较小。
国内房企主要的资产证券化渠道有:类REITs、CMBS、物业收费权ABS、购房尾款ABS、运营收费权ABS、租金收益权ABS、租赁消费分期类ABS等。随着制度不断完善,标准的REITs不久也将加入此列。

房地产金融政策趋严,传统融资渠道进一步收紧情况下,房地产资产证券化开始快速发展。其中的发展自有道理:
政策不仅不加限制,还给予支持。
对于存量的租赁资产,回报周期长。通过资产证券化,让这些缺乏流动性的资产产生现金流,使得房企可以在不增加负债的情况下补充资金。
资产证券化分离了发起人和基础资产间的风险,结构化的设计能为产品增信,从而减少低评级发行人的成本。
与普通债券不同,资产证券化不受“累计债券余额不超过公司净资产40%”的限制。而且对于资金用途,并没有明确的要求,无需披露,只要符合国家产业政策即可。
如此一来,房企资产证券化既能为房企拓宽融资渠道,也迎合了中国房地产进入存量市场的时代,还加快房产库存的去化。一举三得。
但ABS等资产证券化产品的发行,同样也是倾向于信用良好、表现优秀、实力雄厚的头部企业。统计显示,截至2019年6月末,存量ABS达476亿,占境内债券融资比重达65%,且主要为供应链ABS。
万科、碧桂园、恒大、远洋、龙湖、绿城等标杆房企是资产证券化融资主力。
在资产证券化的扩宽下,那些手上拥有优良资产的企业,退出渠道被打通。比如收购了万达酒店的富力,就能将手中的资产打包转换为流动的现金流,更好地实现腾挪。
结语融资分化背后就是一场巨大的洗牌
政策基调已定,头部房企融资优势明显,行业集中度继续上行。随着横盘时代的到来,房地产世界的新规则正在酝酿,融资的分化背后或许就是一场巨大的洗牌。这其中指向了不少房地产的未来方向:
❶真股权融资成为趋势。“明股实债”等模式在“穿透式监管”下难以存活,真股权融资时代到来。
❷融资集中度指向行业集中度。有行业人士表示,融资的集中度提升,下一步就是拿地的集中度提升,再下一步就是销售集中度的提升,最后是利润的集中度提升。房地产行业将迎来兼并重组最惨烈的时代。
❸地产盈利模式开始向存量转换。传统渠道受限,加速房地产行业格局变化。而新兴的资产证券化则将引导整个行业的盈利模式走向稳定、合理的存量运营方向。(本文来源:明源地产研究院   作者:陈靓  微信:woshicl1993)
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共 0 个关于本帖的回复 最后回复于 2019-9-3 12:25

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