地产融资“黑清单”与“白名单

地产项目融资“黑清单”

2016年7月以来当过“地王”，审慎；项目本身就是“单价地王”，否掉！

三四线城市商业地产项目，否掉！

项目所在地域没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！

信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！

土地款，有信贷资金流入的，否掉！

资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！传统的用信托、理财募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！

前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！

股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！

项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过3次及以上变更的，否掉！

项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！

02

房地产企业融资“白名单”

龙头性质房企（比如前30）+资金实力强+开发经验丰富+经营规范，资金链保持基本通畅的，银行是乐意继续合作的。

开发经验，一些大中型银行要求的是：

国资背景的房企具有三年以上开发经验、累计开发面积不低于30万平方米；

民营房企具有10年以上开发经验，累计开发面积应不低于100万平方米。

开发资质，要求：

国资背景的房企具有三级或以上开发资质，民营房企具备二级或以上开发资质。

据某银行客户经理透露，每个月给TOP10房企放款的金额只有10亿左右。对于销售额近千亿的房企，这些钱可谓杯水车薪。

03

地产偿债高峰前夜

5月30日，合生创展集团2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿。

5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”。

5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿。

5月25日，花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。

还有大批的房企正在排队发债。但在近来房企债务违约的风险加持下，监管层对房企发债的态度更加审慎。

房企发债潮的巅峰期在2015、2016年，很多债务是3年期的或是“3+2期限”的，从现在开始到2020年，房企的债务进入到集中兑付期。

天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

而嗅觉灵敏的金融机构，已经去避险了。在债市，5月份以来，交易机构加大力度抛售地产债。

04

房企到处“搞资金”

眼下，金融机构地产项目融资/房企授信，不仅一刀切的房企榜单层级在提高，就连融资成本也在快速上涨，12%利率的钱现在要靠抢。

问题是房地产整个行业的利润都在下跌，销售利润能超过10%的项目已经很不错了，如果债务融资利率超过12%，后续风险还是很大的。

目前来看，境外发债和资产证券化（ABS）正在成为房企的融资新渠道。

Wind数据显示，截至2018年5月22日，2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

中小房企基本就是断流了，目前市场上不少中小房企急于变卖手中资产，资金方收购困境资产的机会来了。大房企通过发ABS或者类REITs找钱，也是必修课了。