为什么二手房这么火，但中国房产中介却一直没有上市公...

为什么二手房这么火，但中国房产中介却一直没有上市公司？

热点城市的房地产市场已进入存量房时代，而二手房买卖和租赁业务的市场前景尤为广阔，传统代理商巨头的市场规模及销售额甚至开始超越开发商，互联网中介的异军突起以及资本的角逐传达着一种正向的信号，其衍生出的产业链也拥有更大的想象空间。

  不过，这个古老服务业的变革仍面临市场秩序混乱、治理不规范等问题。决定房地产中介存亡的指标有哪些？为什么中国一直没有房产中介上市公司？中国房产中介和先进国家存在哪些差距？本文试图回答这些问题。

  大鳄的诞生

  始于10月份的全国范围内大规模楼市调控，从执行层面开始延伸到对房产经纪领域的严厉核查，涉及房源真实性、互联网金融产品等方面。

  这对惯以被称为“看天吃饭”的房产经纪行业，不可谓不是一种打击。

  从业务范畴上看，房地产经纪业务主要分为二手房买卖居间代理、二手房租赁居间代理和新房销售代理三种。不难看出，房地产经纪行业的发展与房地产市场发展密不可分。

  1998年房改政策颁布，伴随着房地产市场的腾飞，房地产经纪行业迎来了快速发展期。一部分房地产经纪公司迅速做大，并催生出链家地产、伟业我爱我家、中原地产、21世纪中国不动产、世联行等巨头。

  此后，我国房地产市场发展进入快车道。新建商品房销售额从1999年的不足2000亿元，增长至2015年的8.7万亿，增幅超过40倍。二手房交易量也快速增长。

  借助这一“春风”，到2015年，房地产经纪企业促成的房地产交易额已超过5万亿元。

  具体而言，新房代理业务更容易与房地产开发同步，起步较早。如专注该业务的世联行就于2009年在深交所挂牌上市。

  在该行业里，大公司的规模已丝毫不亚于房地产开发“巨头”。2015年，中原地产的成交金额达到9205亿人民币，链家地产则实现了7090亿房产交易额。以新房代理为主要业务的世联行，2015年的新房代理销售额达到4309亿元。

  单从销售金额上看，这三家企业已“秒杀”所有房地产开发商——作为房地产业“老大”的万科，2015年销售额“仅为”2614亿元。伟业我爱我家最近三年的房屋销售总额达到5600亿元。

  大鳄诞生的背后，是行业内部的兼并整合。仅2015年，链家地产就完成10宗并购。伟业我爱我家自2012年至今在9个城市完成了11次投资并购。

  模式之变

  随着市场发展，房地产经纪公司的业务类型也已发生变化，从最初的二手房买卖和租赁、新房销售代理，逐步延伸到经纪业务的上下游，甚至横向拓宽到商业、旅游、养老等地产领域。

  其中，中原地产、链家、伟业我爱我家等公司除同时从事三大传统业务外，还以设置业务条线、成立子公司的形式，涉足金融或担保资金监管等业务。世联行也开辟了和新房销售相关的金融业务。

  链家研究院院长杨现领认为，这种业务的多元化，是经纪公司克服房地产市场和经济周期波动、缓解业绩震荡的一种尝试。

  中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强则向21世纪经济报道表示，相关的制度设计未能跟上房地产市场的发展变化。“二手房交易容易产生金融服务、产权保险、交易资金监管等各项衍生服务。在美国，这些业务都由独立的专业公司来做。”

  我国的现实情况是，专业公司未能进入这一领域。房地产经纪公司“兼营”这些业务，但会受到政策层面的诸多掣肘，如获取金融牌照等方面的门槛等。但专业化运作仍被认为是行业发展的大方向。

  互联网技术的发展，则深刻影响着传统房地产经纪业务的发展模式。

  柴强表示，“互联网+经纪”催生出传统业务模式的三种变化。一是纯粹的信息平台公司发展壮大，如58同城的二手房交易板块；二是原来的信息平台公司，开始延伸至线下经纪业务，如搜房网；三是传统的经纪公司将渠道延伸至线上，如链家网。

  “互联网的作用，主要体现在改变了获取信息的渠道，并进一步改变经纪公司的业务模式。”上述从业者表示，传统的信息渠道主要是报纸、小广告、电话营销、门店营销等，如今已全面向互联网转移。目前在许多经纪公司中，通过网络渠道获取的客源占比，已达到60%以上。

  互联网思维的兴起，还在尝试改变市场格局。过去两年来，房多多、爱屋吉屋、吉屋网等带有浓厚互联网基因的经纪公司大量出现，业务量一度迅猛增长。

  资本的嗅觉

  随着存量房时代到来，房地产经纪行业的前景正被普遍看好，尤其是二手房的买卖、租赁。按照上述资深从业者的观点，二手房市场的容量和前景取决于以下几个关键指标：

  第一是流通率。对应400万套左右的二手房成交量，全国层面的流通率不足2%。按照国际经验，中国的二手房交易达到4%-5%的流通率是有可能的，这意味着二手房交易量可以达到1000万套左右。

  第二是经纪渗透率。即经纪人员和经纪公司参与完成二手房交易的比率。一线城市的渗透率已经达到85%以上，二线城市只有60%左右，未来还有很大提升空间。

  第三是佣金率。我国大部分城市的佣金率不足2%，从美国和我国台湾地区等的经验来看，这样的佣金率水平不足以吸引优秀的从业者加入，也难以有高质量的服务。在劳动力成本日益上升的条件下，佣金率至少不存在下降空间。

  事实上，早在外界意识到这一点之前，资本就已杀至。2010年，鼎晖投资、复地两家战略投资公司曾注资链家。今年上半年，市场又爆出链家完成60亿元人民币融资的消息，领投方为华兴旗下的华晟资本，百度和腾讯成为战略投资方。我爱我家也在去年传出完成C轮融资的消息。

  此外，吉屋网成立以来共获得4轮融资。爱屋吉屋则在诞生的两年多时间里完成了6轮融资。万科旧将肖莉加盟的房多多，也已完成4轮融资。

  这些资金正拼命将经纪公司推向资本市场，从而填补一块巨大的空白——在中国从事房地产经纪业务的上市公司中，世联行专注新房销售代理，21世纪不动产创始于美国并在美股上市。以二手房交易为主的经纪公司，尚无登陆中国资本市场的先例。

  乐观的观点认为，未来3-5年，房地产经纪行业会有公司进入资本市场。

  柴强的思考则较为冷静，他认为，对于资本市场而言，房地产经纪是新兴行业，缺乏有效的判断指标，且由于交易量波动较大，房地产经纪公司普遍存在收入不稳定的难题。资本市场需要一段时间来考量。

  与此同时，行业内的一些顽疾也会制约这一进程。在今年6月召开的“2016中国房地产经纪年会”上，住建部副部长陆克华曾指出，行业发展中存在一些突出问题，包括“中介机构和从业人员良莠不齐，侵害群众权益的不良行为时有发生，行业形象不佳，群众意见很大，社会反响强烈。”

  柴强认为，与其他劳动密集型行业相比，房地产经纪行业被认为尚难做到真正有效的管理。尽管这是由该行业分散、灵活等特点所决定，但公司治理仍是需要弥补的短板。

互联网中介成强弩之末 接下来谁将主宰市场？
要问互联网思维哪一块令人印象最深，那答案肯定是“烧钱”。

  过去2年，移动互联网时代的浪潮席卷，使得房地产代理中介行业大面积洗牌。在爱屋吉屋、房多多、Q房网、房天下等互联网中介的跑马圈地之下，传统中介一度兵临城下，江湖告急：市场份额面临严峻考验，提高底薪才能留住人才，拥金价格战越演越烈。

  当潮水退去，互联网中介风光不再，传统中介凭借线上与线下门店的积极配合，再次成为舞台主角。这究竟是新兴互联网中介输给了烧钱游戏？还是传统中介坚守服务价值得到了回报？随着房价快速上涨，交易量出现下滑，叠加宏观调控的到来，中介的冬天渐行渐近……

  本期封面故事《互联网退潮下的中介江湖》带着种种追问，对当下房产中介格局的深度解析，对中介交易的本质透视，为行业从业者洞穿迷雾，看见未来。 

  中介混战致行业乱象

  8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会七部门联合发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。

  10月8日，上海市住房城乡建设管理委、市规划国土资源局联合下发《关于进一步加强本市房地产市场监管促进房地产市场平稳健康发展的意见》，针对房地产经纪行业现存的乱象进行了规范，明确指出要持续开展房地产开发企业和中介机构违法违规行为专项整治行动，进一步加大整治力度，重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为。

  一直以来，沪上房产中介市场可以说是“百花齐放”，中原、汉宇、德佑、太平洋、我爱我家、21世纪不动产等都是传统中介中的佼佼者，或直营，或加盟，各家凭借自身模式优势和经纪人队伍，各自发展门店网络。

  不过，从2014年开始，随着互联网时代的到来，房地产网络公司的业务不断向下延伸，逐渐与传统中介交叉，矛盾由此产生。

  14/03

  北京的链家、我爱我家和麦田房产，以及上海的宝原地产、德佑地产、21世纪不动产、汉宇地产、上海链家、福美来不动产和中原地产等传统房产中介企业，因未能与安居客就消费不透明、单方面涨价、模式不统一等方面意见达成一致，宣布集体封杀安居客。

  14/10

  搜房网宣布进军二手房交易市场，转型从线上向线下拓展，引发传统房产中介公司一片不满，并遭遇在全国范围中介行业的联合抵制。

  同时，爱屋吉屋、房多多、平安好房等一众在资本支持下的互联网中介也纷纷应运而生，往往通过超常规的低佣金为噱头，并以高提成挖角经纪人，此前尚属平静的中介市场陷入一场混战。

  15/03

  混战再次升级，上海德佑地产与北京链家地产正式宣布合并，上海链家进入快速扩张期，一年时间内，从原来的200多家门店迅速扩张至1200多家，市场份额不断扩大，成为上海中介市场当之无愧的“老大”。

  顾名思义，中介是指在不同食物或同一事物内部对立两极之间起居间联系作用的环节。

  在二手房市场，上家和下家通过房产中介达成交易。而中介江湖陷入乱战的同时，原本纯粹的中介似乎也开始偏离自身的角色。

  今年初，上海住建委要求上海链家下线金融产品、撤销橱窗广告等事项，主要原因是链家中介存在欺瞒房产抵押和房东信誉情况，导致消费者在支付定金或房款后，房子遭到查封、房产证无法办理。

  今年7月，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）就曾经在安居客和房天下的互联网中介平台上发现其发布虚假房源信息。在张江路和祖冲之路路口的张江一村，中环以内靠近张江高科技园区，地理位置优越，但其多套二手房源在安居客和房天下的挂牌单价均在万元左右。当时，安居客的工作人员曾向《东地产》坦言，其许多房源均为广告房源，目的是吸引购房者的关注。

  互联网悄然退潮

  互联网时代的到来，房产经纪行业中产生一些新的商业模式——互联网模式，吸引各类资本入场。

  回望2015年，互联网浪续风起云涌。

  面对巨大潜力的房产O2O市场，各种各样房产交易平台纷纷现世，推出各种优惠政策，争夺这块大蛋糕。免佣金、真房源、经纪人高底薪等都是互联网进驻后的房产中介打出的口号。

  链家，这是2015年房产中介中的绝对“红人”，也是传统房产中介中互联网运用的先行者。链家在2015年高速扩张线下门店，大量吞并各地中介巨头，推出P2P等金融服务，自如与丁丁租房的品牌打造......链家希望成为一家具有全产业链能力的服务提供商，未来的目标是打造房地产经纪行业万亿级020大平台。2016年3月，链家上海分店因将处于抵押中、即将被查封的房子卖给购房者，被上海市住建委调查。从那时起，链家开始进入了“无声期”，无疑也让其“房地产经纪行业万亿级020大平台”目标渐行渐远。

  爱屋吉屋，“去门店、互联网化运营”，只求“数据”，这匹互联网房产中介黑马在过去两年异军突起。彼时，爱屋吉屋联合创始人邓薇认为传统中介的模式已经走到尽头，传统中介当时都处在一个没有增长性的阶段。然而，2015年，爱屋吉屋陷入“飞单”事件，这在当时已让其信誉度直线下降。时针调至2016年，爱屋吉屋似乎未能幸免，在市场质疑其“免佣金”模式能走多远时，爱屋吉屋在年初调整佣金模式，近段时间又悄然推出“佣金八折卡”，显而易见，这样的价格优势已荡然无存。

  2015年9月，房产电商平台房多多宣布完成C轮2.23亿美元融资，并称将在新房和二手房领域为线上流量聚集、线下经纪人服务推出系列新产品。而房多多推出的“一键直约”模式突袭二手房市场，虽让部分传统中介措手不及，但其所拥有的房源数量仍是一大壁垒。

  在经过两年的O2O实战后，2016年下半年，一众互联网中介似乎已偃旗息鼓。诚然，“互联网+”是未来一大发展趋势，但在房产交易过程中，有太多互联网无法完成的服务，实体门店的传统中介的功能是始终无法取代的。

  正如中原集团创始人施永青在2016年年初接受《东地产》专访时曾提到：

  我们没有这么多钱去烧，这是我不想学习链家这种模式的一个原因。互联网企业的倒闭率相当高，千分之一才能够成功。

  “烧钱”模式难再续

  现实远比理想骨感。

  “烧钱”是过去两年线上中介抢占市场份额的首要手段。

  自2014年起，整个中介行业受互联网冲击巨大。众多线上中介打着“低佣金”的口号，以去门店化的轻资产运营模式获得资本市场青睐，大规模融资后一匹匹黑马惊现市场。以爱屋吉屋为例，这家互联网房产中介一年内获得数千万美元的融资金额，在去年3月强势入市后，在品牌推广上大量斥资，租房“零佣金”的口号弹眼落睛，迅速抢占市场。

  但业内人士很快发现，这种“烧钱”模式无法实现真正的盈利。

  在品牌大肆扩张后，隐患显现，“大幅裁员”、“虚假刷单”、“价格不实”、“服务不到位”等负面消息铺天盖地。

  对整个资本市场而言，房产中介市场无疑是一块香饽饽。通过各种公司的整合并购，大量的互联网企业进入到市场。大多数企业此前并未深入接触房地产，对房地产的本质认识并不深，更多的是使用一些互联网的思维去运作整个流程。

  在21世纪不动产上海区域副总经理陈浩看来：

  互联网中介前期可能会有补贴、降价、免佣金各种各样非盈利性的政策来进行大量的推广。这种政策在短期内对市场的冲击其实也是很大的，而且也有一定的效果，包括可能在市占率、规模、影响力，的确对市场是有一定的冲击。但是这种非盈利性的政策很难去长期的发展。

  “去年互联网中介异军突起无疑打破了整个行业的游戏规则，其‘烧钱’模式曾经给传统中介造成了很大的压力，”太平洋房屋副总经理王超向《东地产》坦言，“但是资本往往需要烧出一个结果来，当零佣金变成佣金打八折，当一开始提出的0.5%低佣金又回到现在的1.5%，说明互联网中介的烧钱模式是无法长久的，市场终会回归。”

  另一方面对于客户来说，线上中介有着太多不放心的地方，包括房源来源不祥、价格不对称、安全性不可预估、后期服务缺失等，没有线下中介的保驾护航，交易过程存在太多不可预估的问题。

  王超接着告诉记者，"对于房产这样动辄百万、甚至上千万的资产来说，在交易过程中，经纪人是必不可少的服务，一旦缺失了这种服务，就会有危险；在互联网中介发展初期，服务体系更乱，某些房产交易，甚至是在房东门口谈的，这怎么能让客户放心呢？

  陈浩以多年参与市场的经验分析道，

  从发展趋势来讲，每家中介都有自己的活法，到目前为止，还不能确定哪家一定是对的。有些中介的规模很大，但它的运作模式是否可以持续，到现在为止也还是个问号。我认为所谓的互联网浪潮的消退，其实更多的是一些尚存的互联网企业，他们可能很多在冷静地去想‘怎样继续有盈利性地去寻找他的一些规模、市占率’。在这段冷静思考期之后，互联网中介后续会怎么走，我们还不得而知。

  提升服务体验

  在中介行业乱象背后，做好服务体验无疑是客户在选择中介时的考量重点。

  房产中介的“老大哥”中原地产始终坚守为客户负责的原则，一方面继续将服务作为企业的竞争力，另一方面通过改革不断提升其服务质量。

  中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸在接受《东地产》采访时表示：

  在中原，客户买卖房产最大的特点就是安全，这也是我们强调的重中之重；其次是高效，我们会尽量快速的增强客户与房源之间的配对速度；最后我们希望通过我们的服务，让客户在整个交易和后续环节都可以保持愉悦的状态。

  显然，在中原看来，服务是其发展的根本。而关乎客户利益的交易安全是所有服务的前提基础，目前，中原地产对交易风险控制提出四重防范措施，确保交易安全无“死角”：

  第一重风险保护

  提前对房屋、委托人信息进行详细调查，对不符合交易条件、禁止交易或有交易风险，如抵押等情况的房屋进行筛选。

  第二重资金保护

  居间合同签署前必须向客户进行资金风险提示；定金、首付阶段推荐客户使用资金监管产品进行资金托管，由正规大型银行推出的第三方监管。

  第三重专业保护

  交易全程配备专门的交易团队及工作人员，确保流程的专业度。

  第四重流程保护

  集中的一站式签约流程管理，避免操作中的不规范，不会产生业务杂乱的现象。

  记者了解，以上防范措施以一对一专人全程跟踪服务的形式，为客户讲解交易规则，使其明白了解交易状况，增加客户安全感，避免交易纠纷。

  同时，中原地产正在自主研发、即将上线的的交易系统APP，客户可通过移动端，随时随地在线查看交易流程的细节与进度，提高办事效率，并有效防止因信息不对称而产生的交易隐患。

  刘天旸承认互联网会是未来，但拥抱互联网并非简单做一个网站或者APP，而是将其多年来沉淀下来的资源以及客户的交易习惯进行归纳总结，从而整理成线上一种新的沟通方式，以达到高效服务的目的。

  房产中介归根到底是服务型行业，做好服务和体验依旧会是整个行业的核心竞争力。

  无独有偶，面对当前市场格局，太平洋房屋也将客户体验作为改革创新的重点。

  王超向《东地产》记者展示了其位于徐汇区新租用的办公场所，尽管仍在装修阶段，但不乏看出其细致入微的设计。太平洋房屋将其中一整层办公楼打造为签约服务中心，特别设置了水吧、阅览区以及儿童游乐区。

  今后，在签约中心，律师、银行人员都会到场，客户可在签约中心集中办理各项相关业务。现在的中介市场正在回归，我们将专注服务，尽可能地简化客户交易流程，进一步提升客户体验。

  据悉，太平洋房屋还将在几个成交量比较大的房地产交易中心附近，如浦东、闵行、松江等，设置签约服务中心，进一步方便客户交易。

  中介行业重新洗牌

  显然，房屋作为大宗交易的标的物，客户很难用“淘宝”思维去购置房产，面对面的系统服务会让客户内心更加踏实。一切从简的互联网思维虽然可以在一定程度上压低运营成本，但却无法给客户提供良好的服务体验。

  浮华过后，传统中介再次回归市场主流。

  面对当前的中介市场，刘天旸告诉《东地产》，

  我觉得这个行业需要冷静下来，真正做一些沉淀。要先关注这个行业本身所承载的社会功能，再来思考这个行业有哪些需要改进的地方。

  从目前来看，资本市场介入并没有给整个中介行业带来能够接受市场考验的新模式。我始终认为作为服务型行业，从线下往线上走要比从线上往线下走靠谱很多。一方面要专注于服务本身，另一方面，传统中介将新科技和新技术、服务体验应用到业务流程中去，给市场和客户提供的服务相较疯狂的行业新进者更加靠谱。

  一向低调行事的21世纪不动产今年开始实行“特许加盟”，从7月份开始，已经陆陆续续有小型中介以及拥有4、5家门店的当地小企业加入。

  陈浩表示，21世纪不动产更多的是做一个平台去支持中小企业，把21的品牌持续做大做强。

  因为从互联网企业进入整个中介市场，再加上一些独角兽的大型的传统的中介行业的存在。在上海市场过去两年，对中小企业挤压是非常厉害的，尤其是一些小规模的中介，他们的生存空间会越来越小，虽然在上海还是有很多类似于夫妻老婆店，但是他们可能只是保持了自己这种所谓的生存，慢慢开始很难去发展。21建立这样一个平台，让大家进入到21的平台体系，互惠互利、共赢去发展下去。

  太平洋房屋则将保持稳健的风格，并坚持自己的直营模式，注重管理扁平化。

  王超透露，太平洋特别关注企业员工素质，目前，太平洋房屋已经实现了70%以上员工为大专以上学历，

  “在服务领域，经纪人的素质相当重要，所以我们会经常展开各种培训，着重团队培养”。为了吸引90后的人才，太平洋还在办公场所专门打造环境高端舒适的面试厅。以客户为指导是中原坚挺市场的优势所在。”

  刘天旸表示，在市场上多年的经验积累，中原深知其主业是地产：

  “我们的模式优势主要在我们明确客户想要的是什么，知道自己能做什么，我们从来不去喊一些虚无的口号去为客户提供一些他们并不需要，或者也许客户需要、但你并不一定做得到的服务，来做一些其他的噱头。”

  不会以地产作为入口去赚金融的钱，去赚各种其他的钱，甚至打着一些低佣金零佣金的幌子去收一些其他的服务费，这些都是中原所不参与的。

  对于今后的上海中介市场，王超认为依然会是百花齐放的格局。

  这样也有利于整个行业的健康发展，只是行业集中度会进一步提高，整个中介行业正在进入整合阶段：

  ‘夫妻老婆店’永远都会存在，但在未来，品牌性中介企业会高度集中，目前，占据上海市场份额前20强的中介，未来可能再次洗牌，很可能就剩下5、6家了。
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