绿地内幕: 全面剖析巨头的金融生态圈

导读：5月27日，绿地香港旗下绿地金融服务信息有限公司（简称“绿地金服”），于上海绿召开了发布会，标志着绿地香港正式进军互联网金融领域，今天我们解析的绿地的“金融产业生态圈”

陈军的决心

誓做房地互联网投融资平台的领军者

首先用绿地集团执行副总裁、绿地香港董事局主席陈军的致辞作为开始“今天绿地金服的诞生，正是我们响应‘互联网+’国家战略号召，助推房地产行业走向互联网化、金融化的重要举措。我相信，依托绿地集团扎实的根基和丰富的资源，在杨晓冬先生及其团队的专业运作下，绿地金服必定能顺势而为，不断进取，成为‘房地产互联网投融资平台的领军者’。”

1关于香港绿地

绿地香港作为绿地集团资本运作的国际平台 ，前身为盛高臵地（控股）有限公司，于 1998 年由王伟贤（董事长）引入澳大利亚资本形式创立，并于 2006 年 10 月在香港交易所主板上市。 2013 年 5 月，绿地控股集团有限公司旗下格隆希玛国际有限公司 认购盛高臵地扩大股本后的 60%股份， 成为第一大股东。公司作为绿地集团境外的唯一地产平台，有望打造成为集团整合境内外资源的桥梁和纽带，母公司存在资产注入预期。

绿地集团 2013 年度的销售面积高达 1600 多万平方米，同比增幅 50.74%，位列全国第一； 房地产主业的主营业务收入超过 923 亿元人民币，毛利率达到 26.5%。根据绿地公布的数据， 2014 年度房地产业全年实现预销售额 2408 亿元，登顶全球最大房企。 依托母公司的品牌和资源，绿地香港后续地产业务有望得到持续的支持和发展，销售收入占比计划从目前 5%左右的比例提升至20%。

依托而立足大资管金融全产业链布局、紧抓国家深化金融改革契机，绿地集团提出3+X产业集群的战略布局，其中绿地金融业务将成为集团未来三大重要核心业务之一。

2香港绿地的“四三二一”战略

绿地香港正积极践行第一个五年规划，即“四三二一”战略。通过自主收购、发债等途径实现自身业务及资本规模的迅速增长。

四个开拓引领发展，即开拓新区域、开拓多种发展模式、开拓新产品业态以及开拓创新管控体系；

打造三项核心能力，即打造企业运营能力、打造“精品+速度”的实现能力、打造研展以及营销企划能力；

两重组织保障，即企业文化与人才队伍保障；最大化香港上市平台的融资能力，实现融资、快速开发、快速周转的螺旋式上升发展模式。

2绿地的“金融产业生态圈”

从发达国家的发展历程来看，后周期时代行业住宅开发增速将逐步下滑，而地产金融属性将显著提升。新常态下的房地产金融化是一个必然的趋势，或成为未来三年的主要创新方向。绿地集团也将金融业务作为未来重点发展的板块之一。 目前集团将金融创新业务集中于境外上市平台绿地香港来运作，按照目前发展规划，金融业务的收入占比会显著提升，有利于打开绿地香港的市值上行空间，在集团内形成良好的协同效应。

而绿地的金融生态圈围绕着，地产互联网金融平台（地产宝）、房地产基金、特殊机会投资基金、建设基金PPP四大支柱构成。

互联网金融平台，下文会提到，不再赘述。

房地产基金，房地产基金紧抓未来 REITS 机遇。 2014 年，绿地香港成立房地产基金管理公司 （ Blackwood Capital）， 并在海外募集 10 亿美元的股权资金。

2014 年 12 月 ， 房地产基金管理公司 成立了第一支房地产基金，并完成第一笔投资。公司以其背后的强大资源和绿地集团丰富的商办经营能力， 该块业务有望稳定发展。

特殊机会投资基金致力于将不良资产重组再开发。 绿地香港还成立了特殊机会投资基金，致力于将不良资产重组再开发， 加速绿地集团对优质房地产项目的整合。在一定程度上，可以对接地产宝以及其他传统信托产品的风险项目， 为集团互联网金融业务保驾护航。

同时，公司与政府共同发起成立绿地 PPP 建设基金， 与政府合作建设城市基础建设项目,属于政府鼓励的方向，既为加速城镇化、保证就业水平、 缓解财政压力等提供一份助力， 也有可能获得政府税收优惠、 银行低融资成本的优惠政策，与政府建立良好的关系 。

3互联网金融平台地产宝

房地产互联网金融颠覆产品。

主要产品形态将是基于大数据和云平台的移动终端产品，公司将通过服务创新、产品创新、渠道创新等手段，构建一个有场景和温度的房地产金融生态圈，拓展绿地金融业务，助力整个房地产行业的健康稳步发展。

公司联手蚂蚁金服和平安陆金所联合推出的首款互联网 房地产金融产品——地产宝，致力于解决中小房企融资难和利率高等痛点，采取互联网 方式直接缩短中间流程，重构开发商融资渠道路径，有望成为房地产互联网金融的颠覆产品。

地产宝业务 2016 年有望贡献 9 亿利润。 按照目前 3%的佣金率计算，地产宝业务若 2016 年规模达到 300-500 亿规模，将为公司贡献 9-15 亿利润，若按互联网金融板块估值计算，保守估计市值将增加 100 亿人民币以上。

4绿地金融创新的优势

绿地拥有得天独厚的金融创新优势。 地产宝争夺的市场是国内信托市场，相比传统地产信托而言， 绿地开展地产宝业务拥有得天独厚的优势：

1）项目风控能力：相比信托而言，开发商对于项目的判断将更加准确和客观。 项目定价能力和风险管控能力较传统金融机构更有优势；

2）项目处置能力：若后期发生违约，绿地强大的资源整合能力和开发能力，能够以低成本买入资产并进行自主开发，将损失降至最低；

3）销售渠道优势：通过与蚂蚁金服和陆金所等互联网渠道合作，减少中间环节，能够显著降低流通成本，同时面向大众居民此类投资主体，收益率要求较低；

4）品牌优势： 绿地集团作为世界 500 强企业， 拥有良好的品牌优势，其信用背书有利于降低融资成本。

5发布会现大佬秀

▲绿地集团董事长张玉良与绿地香港董事局主席陈军步入会场

▲绿地金服总裁杨晓冬向全场来宾介绍绿地金服

▲绿地金服正式启动

▲杨晓冬总裁代表绿地金服与陆金所签约

▲杨晓冬总裁代表绿地金服与众安保险签约

▲杨晓冬总裁代表绿地金服与东方资产（国际）签约

▲平安陆金所董事长计葵生上台发言

资料来源：部分数据图表来源国泰君安证券，香港，中建博雅整理编辑