有“中国巴菲特”之称的但斌说，中国核心城市房价有可...

  9月22日东莞出了大事儿，黄江的地皮楼面价超过了25000块，这个价格打破了2007年万科在塘厦制造的地王——15000块，再度引发了深圳人的巨大恐慌。

  把最近一些事情串起来，二线城市的暴涨，以杭州为代表的城市限购，东莞、嘉兴这些城市也开始爆出地王，全民抢购房地产……一线房价高烧结束，二线跟上，二线结束，三线跟上，像股市板块轮动一样。

  碰到这样的市场，谁都心里打鼓，是不是崩盘前的疯狂？

  去参加一个论坛，主讲人是有“中国巴菲特”之称的但斌先生，一位坚持价值投资的私募界大佬，持有腾讯股票10年回报超过62倍，远超房地产投资。2007年出版《时间的玫瑰——但斌投资札记》，成为当年经济类最畅销书之一，书中预言：中国核心城市房价可能是世界第一（那时深圳房价远低于纽约），对比一下，10年的预判，到今年的确快要成为现实了。

但斌，深圳市东方港湾投资管理有限公司董事长总经理

  时间的确是一朵带刺的玫瑰，这是一个让人心情无比激动也无比复杂的年代。

  但斌一贯很严谨，并不是那种为求名气高调放炮的明星，是以分享他今天的演讲，以飨各位，内文做了些删节。有兴趣者，可以找来那本书读读。

  观点摘要

  中国核心城市北京、上海、深圳的房价有可能达到世界第一；

  2028年中国会超越美国成为全世界最大的经济体；

  如果中国是一条龙，深圳就是龙眼，南山是龙眼正中的黑眼珠；

  买核心城市核心地段的房子，跌了还能回来；

  全世界来看，保存财富最好的东西是房子；

  不收房产、遗产税，想让核心城市的房价跌是很困难的。

  【但斌演讲正文】

  从投资来说，一个好投资要有信念，比方说我有一本书《时间的玫瑰——但斌投资札记》，其中有一篇文章《中国核心城市房价世界第一》，2007年4月写的，当时我做过这样一个判断：中国核心城市北京、上海、深圳的房价有可能达到世界第一。现在十年过去了，基本上会成为现实了。做投资和做其他事情一样，都要有一个基本的信念，像我们投资茅台和腾讯，首先是对长期发展做一个判断。

  为什么中国核心城市的房价会成为世界第一？可能很多人很难理解，我92年怀揣几百块来到深圳，当时深圳的房价也是年轻人望尘莫及的。但比较幸运的是，经过二十多年的奋斗，我有了自己的生活。对于今天的年轻人，来到深圳，看到这么高的房价，好像很渺茫，没有希望。但实际上我觉得只要中国有比较长远的发展，每个人只要奋斗还是有机会的。

  当然，还是要你自己有洞察力，我自己的判断首先是相信中国有比较美好的未来，只要不打仗，历史告诉我们，只要有三五十年的太平岁月，中国就能缔造出很辉煌的财富景象。我在开封长大，《清明上河图》大家都非常熟悉，北宋的时候中国的GDP占全世界70%，当时中国还是很小的国土面积。现在中国有960万平方公里，理论上来说中国的经济规模还会更大。在有记载的历史当中，中国90%的时间是全世界最大的经济体。所以说在某一个时刻，大概到2028年中国会超越美国成为全世界最大的经济体。

  记得上次跟罗杰斯先生、复旦的陈教授在上海做一个活动的时候，陈教授说2050年中国的GDP是美国的两倍。如果真的到2050年我们的经济规模是美国的两倍的话，那么我们生活的北京、上海、深圳这些地方，可想而知住宅价格是什么样的。

  我们的土地面积跟美国一样，但是大部分国土是山区，不像美国到处能住人。中国14亿人口主要集中在长三角、珠三角和京津唐，我们的面积跟美国一样，但是我们真正可以利用的面积可能不到美国的一半，甚至更少。

  中国只要有20%-30%人口是富裕的话，就相当于整个美国国家的人口，如果3亿左右的富裕人口再有20%-30%集中在北京、上海、深圳，你想一想这些城市房价未来的变化。如果未来我们的经济规模是美国的两倍的话，我想深圳、上海或北京会成为世界级的核心城市，这是由它的人口结构和经济规模导致的。

  为什么长期看中国有未来？这也是深圳有未来的根本原因，因为在整个地球上把挣钱当信仰的，只有中国人，13-14亿人把挣钱当成第一动力，这是很少见的。中国人重视教育、勤奋，我们每隔几十年就创造出非常非常多的财富，理论上来说，只要不打仗，中国就能聚集起人类文明的核心力量。当然这个判断本身也是需要信念，就像巴菲特投资美国的公司一样，他说“我相信美国”。在中国也是一样，特别是对于长期投资来说，你要相信一个国家，相信一个城市，跟它一起成长，这本身并不容易。现在看，我们说深圳的发展非常好，但是早十年，当时有一篇文章《深圳，你被谁抛弃？》，我想可能十年前抛弃深圳的人现在很后悔。

  北京、上海、深圳集中了2900家上市公司，深圳有350家，我们今天所在的南山是最多的，大概200家。每周都有新的企业上市，为这个城市增添新的生机和活力。通常来说，全世界来看，真正能让一个城市历久弥新、永不衰落的是金融。金融这个行业也最容易出亿万富翁。从全世界的变化来看，交易所的所在地都是一个国家或者一个城市最核心的地方，我们都知道纽约是全世界的中心，全世界资本力量的源泉在纽约，曼哈顿的房价从历史上来看从来没有跌过。中国现在已经是全世界第二大经济体，我们的股市从规模上来说是世界第二，从交易量上来说曾经到过世界第一。相信随着更多企业的上市、资本市场的放开，中国会有特别好的发展。

  深圳还有一个特点是“硅谷”，我们看美国的纽约和旧金山，深圳实际上是叠加了这两个城市，一是金融，一是硅谷，两个城市合为一体。我非常喜欢深圳这个城市，我自己经常去很多地方，但最让我感觉幸福的还是深圳，现在我生活在深圳的时间超过我在任何地方生活的时间。这个城市有着创新的动力，又是资金汇聚的地方。香港是金融、房地产，但是没有高科技，深圳是高科技、金融、房地产，所有行业的民营企业第一几乎都是深圳，房地产排名靠前的几家企业基本上都是深圳的，保险也是深圳的，银行这一块除了四大银行以外，也都是深圳的，这方面产生的力量会更有韧劲，也会持续得更长久。

  熟悉我的朋友都知道，我们投资茅台12年，相当于你在03-04年投一个亿，现在大概是50亿左右，每年分红1.5亿。实际上茅台的成长过程，就像一个城市和一个企业的成长过程，比如2012-2013年白酒危机的时候，当时茅台跌了61%，但我们是满仓。我的基本判断是认为茅台不是腐败酒，是中产阶级消费，时间证明我的判断是对的。茅台酒的消费还是非常非常好，这证明中产阶级是茅台的主力消费者。你可能看对了，但是中间要经历很多磨难和挫折。任何人的成功都不是偶然的，它需要信念，就像一个城市的发展，当很多人说深圳不行的时候，你还要坚信这个城市会有更光明的未来，这本身并不容易。

  除茅台之外，我们在海外还投了腾讯，作为深圳人，没有投资腾是非常遗憾的，但是即便你看到了，能真正做到也并不容易。07年我读中欧EMBA班，当时有一个腾讯的早期员工，40多岁，他把腾讯卖了。我想说实际上真正是很好的公司，即便是自己的员工，能够坚持长期投资的也并不多。如果你生活在08年，当时全世界金融危机，腾讯从70元跌到38元左右，这个跌幅也是非常大的，那个时候你能不能听从内心的力量，相信腾讯是一个伟大的公司，能成为更了不起的公司？现在腾讯最高摸到216元，接近10倍的回报，问题是你能不能在那个时候坚持？再好的东西，你如果没有信念，没有力量、没有洞察力，也是很难坚持的。

  现在中国最好的几个城市，比如杭州、深圳，因为有了阿里巴巴、有了腾讯，才有了现在这一切。当然，也因为有了新三板这样的资本市场，让杭州、深圳等城市都变成中国的“硅谷”，美国只有一个硅谷，但中国的人口结构和传统文化，决定了中国成为亿万富翁的机会更多。我们这一代人可能需要十年、二十年才能成为亿万富翁，但是现在不一样，你只要有一个思想，能够创业，有一笔风险投资投进去，很快你就可以借助资本市场的力量成为亿万富翁，这是跟很多国家不一样的。中国有很多这样的机会，也有很多人、很多资金愿意给你这样的机会。

  中国高校集中的几个城市，比如成都、西安、武汉、郑州、合肥，这些高校集中的城市都有可能成为中国创新的力量，原来深圳有一个说法是“腾笼换鸟”，实际上现在整个中国都面临着“腾笼换鸟”的过程。很多传统产业面临着很大困境，但你要看到中国的转型力量也是非常强劲的。某种情况下，中国是有机会实现转型成功的。我在美国旅行，在全世界很多城市或国家旅行，我都能感受到中国春雷滚滚的创新浪潮，比如私募基金行业，我们是2014年2月17日33家阳光私募当中第一批领到牌照的，但现在中国已经有2-3万家阳光私募。中国就是这样，只要政策给一点点缝隙，这块大地上就像裂开的冰缝一样，创新的热情就会喷薄而出。如果说中国是一条龙的话，深圳就是龙眼，这两颗眼睛非常闪亮，让世界都看到了。

  提问：现在很多人去二线城市抢购房产，杭州也出了限制政策，您怎么看待？

  但斌：对于房子，我自己一直倾向于买核心城市核心地段的房子，这些房子相当于茅台和腾讯，不怕跌，跌了它还能回来。但是每个二线城市都不一样，现在上海一热以后，不断往杭州那边迁移，但是能否持续？如果我是杭州人，我肯定在西湖旁边买房子，相对偏的地方，压力还是比较大的。

  作为刚需来说，如果非常迫切买房子的话，那就不要管涨跌，如果投资，有可能的话去到纽约曼哈顿买，在国内，你就在深圳、上海、杭州核心地段买。一般来说，老百姓死的时候剩的最大一笔财富是房子，从最好的房子和最好的股票来说，肯定好股票的回报远远高于好房子，但是大家不会像买房子一样买股票，买房子你只付30%首付，实际上之后的每个月你都在买，买二十年、三十年，到你死的时候，你最大的一笔财富就是房子，实际上很好的践行了价值投资，看准了一个东西，一生持续在买，不管涨跌，不卖出，只买进。要想把一笔财富从小变大，一定要持有足够长的时间。

  我写的那本《时间的玫瑰》，就是说时间会赋予你一笔资产，一笔不可想象的财富。我买南山的房子，当时是7900元，现在它已经涨到十几万。眼光、洞察力是一方面，但这是时间带来的，罗杰斯先生三十年前花10万美金在纽约中央公园旁边买房子，07年以2600万美金卖掉了，几十年的岁月，房价居然有这样的变化，人类某些资产的变化是超出你的想象的。从全世界来看，保存财富最好的东西是房子。

  我自己判断，只要中国的政策不变，比如不收房产税、不收遗产税，想让核心城市的房价跌是非常困难的，因为你持有没有税。为什么西雅图的房子比温哥华的房子便宜三分之一？加拿大的房子持有环节没有税，但在美国是有税的，持有环节有没有税非常重要。什么时候国内的房价才会跌呢？很多人担心中国会不会像日本一样出现二三十年的衰退，我认为只有收房产税、遗产税的时候。