离婚购房者该受道德谴责吗？

 虽然早就对“离婚买房”这事习以为常了，但明源君还是被最近的两个新闻吓了一哆嗦。

  明源君认为：

  限购的本质是：政府人为设置政策周期，决定人们什么时候入市。

  而离婚买房的本质是：通过离婚绕开了政策周期，从而获得利益。

  根据明源君的独家计算，2015年因为房子而离婚的：北京可能有3万对、上海可能有2万对、深圳则可能有8千对。

  不知道你有没有发现，越来越多的人能原谅离婚买房这种行为了。他们觉得，离婚买房者更多的，只是保住了自己应得的的一些财富……确实，如果真有办法，谁会去离婚呢？

  北京、上海、深圳到底有多少人为房离婚？

  限购政策真正开始实施，起源于2011年新的“国八条”出台，各地随后出台落地措施。

  观察各地的离婚数据：2011年与2010年相比没有明显上涨。

  2012年与2011年相比有明显上涨，但还不是很离谱。

  2013年与2012年相比，就出现了惊人的上涨。原因很可能是“国五条”等的出台。

  明源君带大家一起去看看各地的离婚数据，并作分析。

  一北京离婚数量：2012年明显上涨，2013、2015暴涨  

  下图是北京从2006年到2015年的结婚、离婚数量统计。

  大家可以看到，2006—2011期间，离婚数量是缓慢上涨的，但2012年，突然就比2011年多了5000多对。

  到2013年，增长就更惊人了，2013年比2012年多了16293对。2015年，则又比2014年多了16808对。这种增长很明显不是一个自然的增长。

  明源君认为，2012年比2011年增加一些，是“国八条”落地的原因。

  2013年的暴涨，则是因为2013年3月，北京“国五条”调控细则出台，规定“除个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房免征个人所得税”外，其余个人转让住房均按所得的20%征收个人所得税。

  举例来说，2013年，张先生和太太有两套住房，想把位于通州一处市场价达170万元的房子卖掉，按照政策需要交近30万元的税款。但如果他们将住房分别登记在自己名下，然后离婚再出售，30万就不用交了。让利给买家5万自己还可以多得25万。

  2015年离婚数量的暴涨，不是北京特有的状况，深圳上涨也很厉害。

  明源君认为，更多是因为 “330 新政”，一下子点燃了这些地方的楼市，很多人开始有能力和想法买房或者换房。楼价的上涨，达到很多卖家的心理价位，开始卖房。

  总的成交大幅上扬，其中想通过离婚获取利益的也就多了。前面说到的个人所得税之外。还有，如果要买二套房，离婚后，首付可以从4成变成3成。一成首付在别的地方可能不算什么，但在北京也得攒好几年呢。

  综合来看，排除掉每年按规律正常增长的数据，北京2015年因为房子而离婚的，可能有3万对左右。

  二上海离婚数量：2013年暴涨

  我们再来看看上海离婚的情况。注意下面的数字是综合民政和法院数字: 

  2014年，上海民政局公布的协议离婚数据是52871对。2015年则为53244对。如果算上法院的数据，其实变化不大。

  可以看到，上海的离婚数据，从2006—2011年都是起伏，在2012年有一个较大幅度的上涨，这是因为“国八条”的落地，之后是2013年的暴涨，这和北京一样是因为“国五条”的出台。2014、2015年则相对稳定，维持在高位。

  根据这个数据来看，排除掉正常增长的数据，上海近3年每年因为房子而离婚的，可能有2万对左右。从前几天排队离婚盛况来看，2016年很有可能会继续上涨。

  三深圳离婚数量：2012大增、2013大涨、2015暴涨

  下面来看看深圳离婚的情况，注意，深圳本地户籍人口比例比较低，在本地办离婚手续的也就相对比较少。

  另外，深圳有自己的特点，离婚很多时候不是为了避税，更多是为了房票和贷款。

  2015年全年深圳离婚的数据，明源君没有拿到。不过明源君获得的上半年1—6月的离婚数据已经超过一万了。深圳监管部门曾引用第三方数据称，2015年深圳市离婚数量超过2万对，同比增长46%；离婚购房占到了总购房45%。如果按照2014年的数据来计算，深圳全年的离婚数量超过22000。

  可以看来，深圳在2012有明显上涨，是因为“国八条”；2013有大幅度上涨，因为“国5条”；2015则有了更大幅度的上涨，是因为楼市太火爆，大家为了获得购房资格而集中离婚。

  综合来看，排除掉正常增长的数据，深圳2015年因为房子而离婚的，可能有8000对左右。

  还有一个大家都想知道的问题是，离婚购房者是否对楼市构成很大影响？

  举例来说，北京2015年一二手商品房成交量突破25万套，明源君觉得，在这个数量下，如果真有3万对为买房而离婚的人，还是有比较大的影响的。

  但是，明源君觉得，离婚购房者不应该受到道德谴责。

  为什么？下面明源君就要说到限购、限贷、限价的本质。这些限制政策存在并且一直变化，在这个过程中，如果不合法地规避一些限制条件，个人财富会受损。

  限购等制造了人造周期，跟着走很难获得财富分配

  首先，明源君认为，房价上涨的过程，是一个财富分配的过程。

  一、开发商房价的上涨部分，主要由三部分构成

  1、 货币超发，价格数字增长

  简单模型来说：房子买来价值100万，当时市面上流通的货币有100亿；如果市面上流通的货币增加到200亿，房子的价值当然也就变成了200万。

  2、 城市建设，分得一杯羹

  修一条地铁，沿途房价上涨，等于每套房子分得了几十万，但是修地铁的钱是全体纳税人的。同样的，名校、公园等等都是大家的钱修的，但是旁边有房子的人，则分得一杯羹，没有房子的人就没有。

  3、 供需矛盾，稀缺资源价格上涨

  一线城市里的土地特别有限，人口又特别多，还在持续增加，房价就上升。

  三线城市土地几乎是无限的，人口还在减少，房价当然不涨。

  二、限制政策只是把需求向后推迟了

  限购、限贷、限价是否解决了上面三方面的问题呢？

  这些限制政策，当然和货币超发无关，和城市建设导致的财富分配也无关，唯一可能有关的就是最后一个：供需矛盾。

  但是，这种限制，并没有从根本上解决供需矛盾，从根本上解决供需矛盾的办法是增加土地供应、或者减少城市人口。

  这些限制本身，是无法增加供应的。

  这些限制也没有减少城市人口，当然也就没有减少需求。这些限制只是把需求延缓了而已，也就是把需求向后推迟了。

  那么他们到底想把需求推迟到什么时候呢？

  三、2年周期的秘密……2年后我们会等来什么？

  明源君觉得，今年的限制政策似乎有一个共同的终点：2年。

  深圳非户籍人口购房，社保从1年改成3年，也就是说，2年后被限的人攒够社保。

  上海非户籍人口购房，社保从2年改成5年，被限的人大多也是在2年后攒够社保。

  南京、苏州等地，对新房限价，依据的是“地价+成本+利润”的逻辑，2年后今年卖出的地王上的新房入市，定价可能将是现在2倍。

  前面2条大家比较容易理解，最后这条明源君之前撰文讲过，现在再解释一下。

  现在政府限价，依据的是“地价+成本+利润”的逻辑，也就是说，当初成交的地价，加上你修房子的成本，然后按照一定比例算出利润，加起来成为定价。

  现在入市的房子，很多在2014乃至更早拿地，而2016年拿地的项目，很可能在2018年入市。

  2014年的时候，南京市面上在谈论的是“万元地”，但到了2016年，楼面价普遍超过了2万。也就是说，2016的地价是2014的两倍，甚至可能更高，但出让的土地却远少于2014。

  再来看成本。

  目前南京的新房豪宅化，这也可以理解，因为付出更多建造成本，在同样比例的利润下，也可以定一个更高的价格。

  再看利润。

  如果限价政策不变，估计利润比例也不变。

  那么2018年，最终定下的价格就会是现在房价的两倍。   

  2年之后，深圳等来了以下一些东西：1、被限购的人们的社保、纳税的年数攒够了；2、二套房3改4，增加的那一成，恐怕也早就攒够了；3、深圳又多了好几条地铁，城市更加发达。周边区域对深圳的支持更大；4、深圳又多了好多标志性建筑，几栋世界著名高楼拔地而起；5、深圳上新三板的企业多了不少，有股票的员工也多了不少；6、曾经在高等教育方面比较弱的深圳，突然就多了好多世界名校。深圳未来会有20多所大学。

  你是不是还是对明源君所说的“2年”没有深刻认识？最新的限购政策是厦门的，从2016年9月5日开始执行，这个政策交了底。该政策全文如下：

  9月5日起我市执行住房限购政策

  经市政府研究，我市自9月5日起执行住房限购政策，对以下三种类型居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房：

  一、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

  二、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;

  三、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

  上述商品住房包括新建商品住房和存量住房(二手住房)。交易时间按以下方式认定：购买新建商品住房以提交商品房买卖合同网签时间为准;存量住房(二手住房)买卖以市不动产登记中心业务收件时间为准。政策有效期至2017年12月31日。

  请注意，这个政策最亮的是最后一句“政策有效期至2017年12月31日”。

  也就是说，这个政策直接告诉你，2年以后，政策就结束了。

  2年以后是什么时间呢？强二线城市今年都卖出了大量地王，这些地王基本都要做精装修，开发周期会比毛坯房长，2年以后，是地王上的楼盘一期或者二期上市的日子。

  如果你等到那个时候再买，不管是第一套还是第二套，都会贵得吓人！

  当然，还有一个办法：离婚。这对于上面厦门这个限制政策完全有用，2个人变成2个家庭，就可以买四套了。

  离婚买房，更多地是保住自己应得的财产

  大家可能都发现了，公众对离婚买房者的态度，逐渐从厌恶转为理解了，为什么呢？

  明源君先从不相干的电话诈骗说起，来说明公众对离婚买房者评价的转变。

  以前电信诈骗的骗子经常搞“中奖诈骗”，大家对受骗者的同情并不强烈，因为觉得他们大多是想中奖才上当，是因为“贪心”。

  可是现在，骗子们往往会让受骗者相信自己账户里的钱被转走了、自己陷入莫名其妙的官司了等等。一个没有任何贪心的人，只是为了保住自己的钱，也可能被骗。

  这个时候，公众就很同情受骗者了。

  离婚买房这事是一样的。

  最开始，大家觉得离婚买房的人是炒家，推高了房价，但后来发现可能不是这么回事情。

  首先，如果不把自己的财富变成房子，这些钱可能会贬值。

  其次，用一个真实案例来说明：两个同学，同样在上海工作，工资一样，甲职位更高，但乙就因为买了两套房，资产比甲多了1500万。这种财富差距完全和能力无关，这公平吗？

  最后，如果一个人真有办法，他就开公司借房票买房了，还用离婚吗？

  于是，如果一个普通人只是为了保住自己应得的财产而离婚买房，大家也就逐渐能理解他了。