房地产税和房价究竟有没有关系

    近日，大炮任志强在清华大学的一个论坛上表示，“房地产税和房价没有关系”。此论一出，旋即引起网络一片热议。那么，房地产税和房价究竟有没有关系？房地产税和房价若无关系，哪中国政府是不是可以无所顾忌地开征房地产税呢？中国的房地产税究竟将如何落地？

    首先要从房地产税的历史说起。房地产税是为中外各国政府广为开征的一个古老税种，只是在不同国家和不同时代，其名称和征税范围稍有差异。在欧洲中世纪，诸如“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”等都是以房屋为征税对象。美国1798年通过的财产税法律就包含了对房产和土地分别征税的规定，到20世纪初，美国各个州都开征了房地产税。在日本，虽未设立专门的房产税税种，但也将房产统一列入“固定资产税”的征税对象。在中国，古代的“廛布”, 唐代的间架税、清代和中华民国时期的房捐，均属于房地产税的性质。时至今日，除英国外，绝大部分发达国家和地区都开征了房地产相关税收。

    纵观世界各国，虽有的地方叫房地产税，有的地方叫房产税或者物业税，但有一点相同，那就是：房地产税与其他税种一样，其开征的目的主要是为政府筹集财政收入。在欧洲中世纪，名目繁多的房产税是封建君主敛财的一项重要手段。在美国，房产税收税主体是郡、市和学区，税款主要用于民众所在区域的教育、治安、绿化及其他公共服务支出，真正体现了税收“取之于民，用之于民”的基本原则。另外，房产税税率大多由地方政府根据当地居民的公共服务需求和当年的实际开支来确定，并不会考虑其对区域房价的影响。因此，从征收本意来讲，房地产税只是政府的一种筹资手段而已，和控制房价确实没有直接关系。

    但是，在中国一提到房地产税，大家还是会很自然地将它与调控房价联系起来，背后原因就在于近十年来一路狂飙的房价，以及中国房地产税的演化历史。虽然早在1949年新中国刚成立时，房产税就被列为开征的14个税种之一，1984年又将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，但一直只对商业用房征收，对个人居住房屋暂免征收。要对住宅开征房地产税(初期叫物业税)首次被提及大概是在2003年，也就是全国房价开始快速上涨的时期，理由是在保有环节对住宅开征房地产税可以抑制购房需求，从而控制房价过快上涨。虽然后来又有人把“调节中央与地方财政收入分成”、“调整中国税制结构”、“缩小贫富差距”等功能加到房地产税的身上，但“调控房价”一直是中国房地产税还未出生即有的“胎记”，也是近年大家讨论的焦点所在。从这个角度讲，中国私人住宅的房地产税，必然是与房价有关系，否则何必多此一举，多此一议！

    那么，开征房地产税到底能不能调控房价呢？网络上曾经有一个方案广为流传：对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按评估价的1-3%征收房地产税；家庭第三套住宅，每年税率为4-5%；家庭第四套及以上住宅，每年税率为10%。如果真按此方案开征，那房地产税与房价真的有很大关系。抽样调查数据显示，2014年全国拥有2套以上住宅的家庭比例为21%，而且越大的城市，这一比例越高，中国“先富人群”平均拥有住房6-7套。试想一下，如果年税率真的达到4-5%，甚至10%，拥有多套住房的家庭是不是要考虑卖掉一些呢？答案显然是肯定的。如果大家都开始抛售，房价上涨是不是就能够有所控制，甚至中国房价有可能由此掉头直下呢？答案应该也是肯定的。

    但是，理性地再进一步想一想，上述方案实施的现实性就值得怀疑，甚至可以断定其可能性基本为零。为什么？首先，开征房地产税引发房价下降，这显然不是政府想看到的。在当下，中国经济“房地产化”在短期内还难以扭转，新型城镇化下的内需增长仍是未来中国经济增长的最大引擎，政府决不会“搬起石头砸自己的脚”，让房地产市场崩盘的；其次，在当前中国税收遵从度普遍不高的大环境下，如此高的累进税率，在实践中这实际上很难执行，如果强制执行则会危及社会稳定。2011年在上海和重庆开始试点的房产税为什么税率那么低，征税范围那么窄？其实就是因为上述各方面因素的综合考虑。

    所以，综合判断，房地产税开征在中国是迟早的事，但预计中国政府将采取“渐进方式”来推进。笔者建议政府要注意以下几点：第一，建议家庭第一套住房的房产税予以免征。在中国，“房奴”们辛辛苦苦贷款买套房自己居住，如果每年还要额外缴纳不菲的房地产税，老百姓从情感上将非常难以接受。所以，中国政府应考虑老百姓的心理接受度和承受能力，不能简单照搬西方国家的征收模式。第二，建议不管是家庭的第二套、第三套还是第N套房，开始的税率都要比较低，不超过3%，但若干年后可以再视情况逐步提高税率。这就如同成品油消费税税率逐步提升一样，让中国经济和老百姓都有一个逐步适应的过程。第三，建议政府一开始只对大城市的住宅征收房地产税，然后再逐渐扩展到小城市，而农村房屋可以免征房产税或者只征收只低税率的房产税。

    最后，回到本文标题所提的问题——房地产税和房价究竟有没有关系？笔者的回答是：本来不应该有，而且短期内关系确实也不大，但长期来看是会有的，而且影响巨大。