意料之外，新城控股鏖战500亿

  多年前，王振华将总部搬迁至上海。如今，新城控股开始北上京津冀、南下珠三角拓展业务。或许，上海只是他的另一个起点。

  盛夏7月，新城控股集团股份有限公司（下称“新城控股”）下辖的北京城市公司已在低调中组建完成。这家公司的使命被新城控股内部定义为“北上拓展京津冀业务”。

  显然，新城控股开始走出盘踞已久的长三角，一路北上，其背后是年度500亿元乃至千亿销售的目标驱动。

  “意料之外的500亿”

  新城控股的半年报显示，今年1-6月公司实现合同销售面积 269.40 万平方米(含合作项目 46.40 万平方米)，较上年同期增长112.16%；实现合同销售金额 280.48 亿元(含合作项目 61.91 亿)，较上年同期增长144.34%。与此同时，新城控股实现营业收入90.72 亿元，较2015年同期增长3.96%，实现归属于上市公司股东的净利润8.52 亿元，较上年同期增长85.67%。

  值得注意的是，在发布半年业绩的同时，新城控股也调整了2016年全年的销售目标。“根据市场形势的判断以及公司可售货值的去化比例，对销售目标进行了调整。”新城控股董事长兼执行董事王振华告诉《地产》杂志记者，2016年原计划的销售目标为400亿元，半年已经完成其中的70%，大约为280.5亿元，可以说是超额完成半年目标。由于下半年公司可售的货值为400亿元左右，按60%的去化速度来看，差不多为240亿，因此将全年目标调整为520亿元。

  纵观整个房地产行业，上调销售目标的并非新城控股一家。截至8月11日，中原地产研究院发布的统计数据显示，2016年前7个月，30家上市房企的销售额合计为1.33万亿元，同比上涨72.2%，刷新历史最高纪录。截至7月底，上述30家房企年度销售任务平均完成率高达74.3%，其中，恒大、旭辉、碧桂园等多家房企都上调了销售目标。

  实际上，500亿元销售目标的实现比王振华预想的要来得早。“今年年初制定销售目标时，并未想到销售额会突破500亿元。对于500亿元的到来，新城控股早在2015年制定的3年发展战略中就将其明确为2017年，而千亿的实现则在2020年。”

  尽管进入白银时代，房企规模化的惯性仍然驱动其继续扩张。“总体来看，在规模化扩张过程中，市场的优势确实在向一部分品牌房企集中，而且市场集中度也会越来越高。反过来看，规模效应也会倒逼房企做大。因此，未来几年仍然是不少房企规模化扩张的阶段，而千亿房企的数量及集中度仍会受到市场的广泛关注。”一位业内人士表示。

  实际上，一般房企完成销售目标的节奏是上半年完成30%左右，下半年完成70%。从目前来看，多家房企已经完成了70％的以上的销售规模，下半年市场可能会发生变化。

  不过，多家研究机构认为，目前行业成交量处于高点，未来基本面将逐步进入量跌价涨的阶段，同时上涨幅度也会逐步趋缓，并蕴藏一定的风险。

  王振华也表达了相似的观点。他认为，热点城市房价快速上涨促使政府出台抑价政策；而降低库存、落袋为安的风险意识促使房企密集推盘，降低价格提升空间，同时，伴随房企杠杆率增加，金融系统风险的加大，银行信贷与公司债的政策性收紧概率也会相应增大，这些都有可能进一步降低楼市上涨动力。因此，要抓住目前的政策窗口期。

  土地布局：选择比努力重要

  “新城控股上半年的销售业绩得以快速提升，和项目的区域分布结构有密切的关系。从项目分布来看，今年长三角多个城市的市场总体不错，新城控股有较多的项目布局在此类区域，所以市场销售总体看好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出。

  数据显示，截止到2016年6月底，新城控股拥有的土地储备超过2500万平方米，土地储备的平均成本为2188元／平方米。这些土地主要集中在上海、苏州、南京、杭州等长三角区域以及天津、武汉、成都、海口、长春、济南和青岛等全国性主流二线城市。

  为此，王振华坦言，“在新一轮城镇化发展过程中，如果要从全国挑出最具投资价值的城市并进行布局，并不是一件容易的事情。不过，在房企布局方面，选择远比努力重要。具体到拿地策略方面，要根据发展战略有整体的考虑和判断。”

  目前，新城控股在住宅版块的组织架构为集团事业部、城市公司、项目公司三级，集团事业部授权城市公司进行土地拓展。“这几年集团已经把拿地的权力下放给城市公司，对于城市公司报上的竞标地块，集团领导还是会亲自去看看这些地块，在灵活自由的同时谨慎决定。”一位新城控股的员工认为，房地产就是踩点，以防踏错市场的节奏。

  从2013年－2015年，新城控股每年的销售额分别为206亿元、245亿元、319亿元。可以看出，自2013年开始，新城控股每年的销售额涨幅都不会超过100亿元。而2016年520亿元的销售目标则比2015年整整上涨了200亿元。“这与近年来拿地节奏有关，2014年之前新城控股的土地拓展一直没有太大突破。随着市场的发展，逐渐发现一些城市的土地价格呈现不断上涨的趋势，因此在2014年和2015年就开始有意识地加大拿地力度。例如，2015年，公司共获取42幅地块，投入资金超过200亿。”王振华指出，从今年上半年的土地市场来看，去年拿地的成本其实并不算高，在现有的市场环境下其利润空间还是比较可观的。”

  据了解，尽管2016年土地市场火爆，地价屡创新高，地王频出，新城控股也在加码土地储备。数据显示，新城控股在今年1－7月份累计拿地近20幅，耗资约120亿，占销售额335亿元的36%。“目前，行业一般拿地的平均水平为同期销售额的30%-45%，相比之下，新城控股的拿地节奏基本在其合理区间之内。” 上述业内人士表示。

  除了在土地市场攻城掠地，新城控股也在寻找并购的机会，通过并购获取相应的土地。“布局的目标主要以一、二线城市为主，辅以部分三、四线城市。长三角仍然是新城的核心，也会逐步向珠三角、环渤海和中西部扩张。”王振华分析到。

  借力资本

  今年7月14日，新城控股以37亿元的总价摘得上海市区2016年的首块纯宅地——虹口内中环地块，溢价率77.39%，扣除规划要求无偿移交部分的实际楼板价为76000元/平方米，一举问鼎上海中环单价地王。彼时，就有业内人士表示，今年上半年新城控股在土地市场的动作明显加快，这主要得益于B转A之后的资本注入。

  2015年年底，新城控股B转A落地，A股于上海证券交易所正式上市流通。转板成功的同时，新城控股将持有的房地产开发业务全部装入A股上市平台，H股平台则主要以创新业务为主。

  毫无疑问，对于新城控股而言，成功转A除了将旗下业务明确梳理后，最主要的就是解决融资问题。“在B股上市的十年中，新城控股的主要融资渠道以债权为主，包括银行贷款、信托贷款、债券以及股权质押。相比之下，目前主要是通过定向增发、企业债等融资渠道，这些资本市场的动作进一步优化了债务结构，降低融资成本。”王振华感慨到。

  早在今年3月，新城控股完成了2016年公司债券（第一期）的非公开发行，实际发行规模为30亿元，两个品种的票面利率分别为4.76%和5.44%。与此同时，发行总额为50亿元的公司债也于近日获得了上海证券交易所的审批，并与8月16日发行，其5年期的利率仅为4.48%。

  此外，在今年7月，新城控股定向增发38亿元A股股票的申请，已获得中国证监会发行审核委员会的审核通过。

  观测新城控股在今年上半年通过筹资活动产生的现金流净额可以发现，这一数据为50.54亿元，相比2015年同期的17.63亿元增加了32.91亿元，增幅为186.67%。

  除了借力资本市场，新城控股也在尝试将旗下的吾悦广场进行轻资产运营，开辟商业地产的融资路径。例如，青浦吾悦广场的类reits尝试，即新城控股子公司以10.5亿元的转让价格，将上海迪裕商业经营管理有限公司的全部相关权益转让给东证资管发起设立的“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，该计划仍聘请新城控股旗下公司继续经营管理目标资产，同时该公司享有目标资产的优先购买权。

  目前，新城控股旗下已开业和在建的吾悦广场共有26个。“由于新城持有的商业地产项目数量众多，必须要考虑其本身的融资能力。而青浦吾悦广场的类reits尝试在资产出表的同时，也加快了资金回笼速度。未来，如果其他吾悦广场的资产标的符合类reits标准，也会尝试这种方式。”王振华补充到。