中国楼市的最大秘密，可惜没几个人知道

近期楼市，有两个耸人听闻的说法：

说法一：央行废除“存贷比”的刚性约束作用，将释放出7万亿新增贷款额度。2009年中国出台了“4万亿”刺激政策，7＞4，所以楼市要暴涨了。

说法二：互联网打垮了很多传统产业，让他们原有的价格体系崩溃，所以通过众筹等互联网金融方式，可以将房价降低至少三分之一。

我的看法是，这两个说法充满了漏洞，中间还偷换了概念，基本上是无稽之谈。

先看说法一。没错，央行是要废除“存贷比”的硬约束作用，我此前在本栏目写过一篇文章，标题是“央行抬出一件重武器”，最早计算了这一做法可能释放的贷款量，我当时的结论是4到5万亿。

为什么没有7万亿？因为部分中小商业银行的存款准备金率已经通过定向降准，远远低于大银行18.5%的水平。其次，现在银行放贷积极性不高，企业申请贷款积极性也不高。多数银行的存贷比都在70%左右，没有顶格使用75%。所以，如果实体经济不回暖，废除存贷比也释放不了多少贷款额度。4月份M2增速只有10.1%，就是最好的证据。

其次，释放出几万亿贷款额度，跟2009年“4万亿刺激政策”的威力也没有办法比。这种差异，跟“重炮”和“原子弹”的差别一样大。2009年所谓“4万亿”仅仅是个象征性的说法，事实上投入的刺激资金，中央加上地方达到数十万亿。当年中国的广义货币增速高达27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是说，2009年央行印钱的速度是今年的2.77倍！

虽然目前住房商业贷款和公积金贷款的名义利率，低于2009年，看似非常惊人，但事实上2009年房贷可以打7折，目前最多85折。从利率杠杆上看，也是2009年更高。当然，还有绝对房价高低，以及存量房多少的巨大差异。

所以，即便废除“存贷比”，再加上不断降准，最终可以释放出7万亿贷款额度，只要广义货币M2增速不翻倍，房价也没有可能全面回暖。

再看所谓众筹压低房价说，更是有人为了吸引眼球，充当“地产教父”而制造出来的，估计连他自己都不相信。

互联网金融的确压低了民间借贷的成本，但跟银行贷款比，仍然高出很多。众筹、P2P对房地产企业来说，目前只能救急救命，如果你靠它们融资开发房地产，无异于自杀，因为成本太高。目前国家正在全力拯救房地产，未来在股市、债市上融资，成本显然是最低的。

此外，房子跟手机、电脑不同，它是高度个性化、地域化的产品。同样一线城市市中心的住宅，因为一条小马路之隔，划到了不同学区，房价能差30%。这种产品，很难通过中国的“互联网思维”来改变，只能通过德国的“工业4.0”来渐进式变革。

更何况，中国银行体系的抵押品绝大多数由土地和房产构成，你想把房价全面压低三分之一，政府会答应吗，银行会答应吗？别忘了，中国最近30年来都在玩资产泡沫，这其实是我们GDP高速增长的秘诀。在广义货币M2每年增速是经济增速的两倍，或者超过它5个百分点的情况下，房价的绝对价格很难被压低。

事实上，我认为，如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶，但如果按照人民币计价，肯定是继续涨下去，目前仍然看不到停止的时候。除非M2增速跟真实GDP的增速持平，甚至慢下来（每年不超过6%）。这才是中国房价的最大秘密，可惜没有多少人知道。