为宁高宁的金茂商业捏把汗

地产老炮儿挥别中粮，履新中化，并任中化旗下的中国金茂董事长。宁高宁似乎命中注定一辈子都免不了要和房地产打交道。

  在融创中国董事长孙宏斌在京公开“打脸”中国金茂旗下金茂府“便宜无好货”之后三天，5月19日，中国金茂的商业战略发布会在沪举行。宁氏和名嘴孟非、财经评论员马光远、资深电影人吴思远等同台首秀。

  这样一位骨灰级地产大佬出场，结果当然可想而知，房地产媒体纷纷一片习惯性的娱乐化溢美之词，而发布会本身聚焦的事儿，却语焉不详。

  当然，换一个角度看，媒体的群体性“遗忘”，也许恰是中国金茂商业发展的尴尬现实写照：还确实不怎么样，挑战不比机遇小。

  这不是对中国金茂商业发展前景的贬低和不看好。在商业地产正经历历史性大转折和大镇痛的今天，在规模较大的开发商当中，又真正有几个企业把商业地产玩转了呢？远洋地产？龙湖地产？万科？商业地产开发资历最深、运营规模最大的万达目前尚且遇到了前所未有的挑战，更大的挑战还没有真正到来，遑论其他长期以来只做住宅的开发商了。

  从这个意义说，宁高宁注定又要为中国金茂的商业地产背负一个沉重的十字架。这对于一位已经干了一辈子也没有离开过房地产、缔造了万象城和大悦城成功商业案例、年届58岁的地产老人来说，无疑增添了一分悲壮色彩。“丈夫处世兮立功名，立功名兮慰平生”，中国金茂，又如何为这位早已功成名就的资深地产人，交出一份“门当户对”、不辱没其光辉历史，并堪可慰平生的答卷，无疑是一个巨大的挑战。

  发布会前一天，宁氏甚至为金茂商业取好了名字——“览秀”，如同一位老年得子的父亲，为刚刚呱呱坠地的宝贝孩子取名一样。

  和多少年前他亲手创造“大悦城”这个商业品牌一模一样。他夜读《论语》，读至“近者悦，远者来”时，灵感忽现，“大悦城”名字遂呱呱坠地，取意“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来的客人”。

  而这一次，“览秀”的名字取自杜甫的两句诗“一览众山小，造化钟神秀”，英文名则是“Mall of Splendor”。在绚丽的镁光灯下，他说：“这是《巴黎圣母院》中丑陋的敲钟人临死之前的那句感慨“life is splendid（生命多么绚烂啊！）！”

  面对此时此刻，此情此境，也许没有更多的人能够意识和体味到，这位30年前毕业于美国匹兹堡大学的硕士，在中国央企特殊的背景下已经打拼了近30年的老人，在絮叨给自己孩子取名提到卡西莫多时的复杂心境和深刻意味。

  一个被父母遗弃在巴黎圣母院门前的畸形儿，被称为长相丑陋又聋的钟楼怪人，有着一颗善良、敏感而痴情的心。

  也许，在宁氏的心目中，“览秀”就是卡西莫多，或者说代表了他自己的命运。

  取好名字之后，对于这个嗷嗷待哺的新生儿，他有全新的思考。

  “金茂往前走，就必须要进行创新，而且这个创新应该是突破性的，不是简单的把楼改一下颜色，或者在里面搞一些活动。过去购物占60%，现在购物占40%，可能还要降，但是体验越来越多，现在继续做一个big box把人赶进去比较难。”

  “如果商场只具备展示和推广的功能，那么商业项目注定没戏。现在的商业已经远远超出了购物的需求，它是一种新的生活方式。在这个场所里应该包括交际、体验、社会教育以及人际交往等多种功能的一个场所。”

  按照规划，金茂商业一方面持有优质商业资产，另一方面将输出商业管理，实现轻重资产的结合，到2018年要实现管理面积200万余平方米，确保所管理资产具有良好的业绩表现，早日具备上市条件，择机进军资本市场。

  目前，金茂商业已先后进入北京、上海深圳、广州、重庆等一、二线核心城市，旗下筹开和运营商业项目体量80万平米。中国金茂旗下的一个信托目前持有八家酒店和金茂大厦一个商办楼。

  2015年，金茂通过运营带来的收入超过29.7亿元，较2014年27.6亿的水平增长了8%，而收入的主要来源为物业租赁和酒店带来的收入。商办楼租赁收入占到总收入的约7%，较2014年增长了7%；酒店占收入的一成，增长6%。

  应该说，目前金茂商业有一定发展，但是体量仍旧十分有限，发展速度也较为迟缓。宁高宁提出的打造“多功能体验场所”，在业内也并不算有新意。万达商业早已按照这个套路调整，但并不能从根本上力挽狂澜。

  更大的挑战是，中国商业地产严重过剩的现实。目前全国已经开业的购物中心逾4000多家，2020年将有10000家。仅2015年，全国开业的购物中心就超过500个。商业地产的待售面积高达2.7亿平米，住宅面积是4.5亿平米，但一年的销售量12.8亿平方米当中11.1亿平是住宅，只有1.7亿平是商业。商业地产的库存比住宅地产更严重！

  受消费疲弱、电商、同质化等因素影响，商业地产早已成为一片危险的“红海”。

  而所谓消费升级带来的商品销售增长和产品加速更迭带来的商业地产机会，各家开发商都在竞逐，欲食一杯羹。和金茂商业目前运营体量差不多甚至还稍占上风的保利商业，目前已开业运营的商业项目共13个，包括4个购物中心、8家国际品牌酒店、1个国际会议中心及多个若比邻社区商业中心，总开业面积百万平方米。未来5年，保利商业也打算实现在全国范围内运营管理50家购物中心、50家酒店、千余家若比邻社区商业中心，经营管理商业物业面积逾一千万平方米。

  类似大举进军商业物业经营的开发商不胜枚举。进军商业，几乎成为大部分房企巨头在遭遇住宅“红海”后不约而同的路径选择。然而，殊不知，商业地产事实上已经成为比住宅“红海”风险更大的斗兽场。更不用说，乐视这样没想明白、不可能想明白、不怕死且注定没有好下场的IT跨界资本了。

  形势不是一般的严峻。宁氏的金茂商业，如果没有比现有战略决策和执行力更脱胎换骨的蜕变和升华，又何德何能，轻言注定成功呢？就像当年他也曾梦想“10年布局20个大悦城”一样，可是在事业未竟之时又匆匆赶往下一程，临别憾言，“如果有遗憾的事，中粮的画圈还没有绘完”。宁氏的第三个圈，能否在中化和金茂画圆，真的要为这位让我内心尊重的地产老炮儿捏把汗。

  （原标题为：为宁高宁的金茂商业捏把汗）房地产决策参考 -