商业地产如何走出“恶性竞争”怪圈

商业地产如何走出“恶性竞争”怪圈

   我国的商业地产近年来依旧保持着迅猛增长势头，但发展的同时问题也非常突出，一方面是空置率居高不下，另一方面是失败的案例屡见不鲜———商业地产如何准确定位成为业界关注的问题。近日接到不少全国各地的行业朋友咨询其操盘的商业项目该如何准确定位的问题；

   在此地产知行者首先需要指出的是——市场竞争激烈的今天，商业地产需要倡导“精准定位”，方能出奇制胜，持续经营、不断发展。

   “精准定位”的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位。

  “精准定位”的理念可以概括为“三分析，三定位”，其中“三分析”指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；“三定位”指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。

    地产知行者提示——商圈特征分析、客户类型分析、竞争商圈分析体现了“精准定位”中“精”的概念，是设计商业定位的前提。商圈是一个地理概念，同时也是消费概念，商圈特征分析首先要明确商圈的辐射范围，确定辐射范围要考虑交通、如有没有地铁，公交线路是否方便，停车场有多少，拥堵状况等。还有就是各种消费的半径是不同的，日常用品消费半径是车程30分钟左右，餐饮消费的半径则可以很大，最长可以忍受车程一小时左右。除此以外，确定商圈辐射范围还要考虑消费人群规模、时点人流量、区域内的消费类型、消费能力等方面。

    客户类型分析是消费者定位的基础，一个商圈可以细分多种客户，普通居民、高档社区居民、写字楼白领、党政机关/各大部委工作人员、流动客户群等，不同类型的需求重点不同，细分客户类型后可以看商圈能重点满足哪类客户的需求。

    不同商圈间存在拉扯力，就消费者而言，有从其他商圈转过来的，也有被其他商圈吸引过去的，所以必须了解竞争商圈有哪些，这些商圈内各种业态的供给情况，商圈是什么特色，吸引的消费者类型等。分析竞争商圈的目的是确定和所开发商业的竞争关系，差异化的定位能共享消费者，相似或相同性定位，则增加开发难度，需要在竞争商圈的基础上有所突破。

    地产知行者提示——在倡导服务细分市场的今天，如果商业定位是将消费者一网打尽，必定没有突出特色，不能形成差异化。在消费者分析的基础上，对商圈内所有的消费者或潜在的客户群进行研究，研究的重点是他们各类消费的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、频次、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面。

    地产知行者提示——商业业态定位相对复杂，涵盖商业业态的经济价值分析和业态组合定位，希望同行朋友们结合以上几方面，根据当地市场及项目本身实际情况做出《精准》的商业定位，走出同质化定位恶性竞争、自相残杀、两败俱伤的怪圈。