其实，刘肖吃的还是毛大庆的老本儿…

一年到头，大家都喜欢盘个点。今天看到一篇文章《北京万科“后毛大庆时代”标尺：刘肖艰难一年“创业记”》也盘了下北京万科或刘肖的点：

2015年12月31日，（万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官）刘肖再发文称，2015年进入尾声，北京万科所有的经营指标都在迈向崭新的台阶：200亿回款，近50%的利润提升，300bps的利率降低，167亿的投资与并购，96%的回款率，很多经营指标，在年初曾经遥不可及。

刘肖是前北京万科掌门人毛大庆的继任者。2014年北京万科销售204.8亿元(不含京外项目)，首次突破200亿。毛氏初至北京万科时，业绩仅为43亿。

看了北京万科2015年的数据，笔者觉得，低调务实的刘肖，做得还是很不错的，并没有辜负万科。特别是利润率提高了50%，回款率也很高，可以说是可观的进步。

“利润率提高了50%”，究竟是多少呢？文章语焉不详。那么，毛大庆时代北京万科的利润率又是多少呢？没有公开过。似乎有不少的报道，都含沙射影、曲径通幽或者甚至直言：很低。实际上如何呢？笔者看到过一篇文章有过披露，说2014年为万科创造利润排名前10的公司分别是：上海(18.9亿)、深圳(17.9亿)、北京(13.7亿)、杭州(11.8亿)、广州(11.7亿)、东莞(10.5亿)、厦门(9.3亿)、合肥(7.5亿)、佛山(7.3亿)、福州(6.3亿)。数据不知道属实与否，如果属实，横向比较，笔者觉得，毛氏时代北京万科的利润率也并非像前面所言的那么不堪。

刘肖初战京师，堪称顺利。但是，根据笔者的观察，笔者还是要说，2015年的北京万科，刘肖吃的还是毛大庆的老本儿，前文说“刘肖艰难一年创业记”，不太符合实际哦。

首先，北京万科销售规模增长没有跟上万科整体的步伐。2015年全年，万科整体实现销售金额2614.7亿元，销售面积1806.4万平方米，同比分别上涨21.5%以及14%。

2015年，上海万科也卖了283亿。与上海相比，北京万科还差一个量级。

其次，北京万科拿地不足，后续发展乏力。销售额的止步不前，其实反映了北京万科销售货源的不足。毛大庆统领北京万科最大的贡献，就是攻城略地，拿了一堆地，在北京首次打响了万科的品牌。刘肖卖的200亿元，其实卖的都是毛大庆留下的存货。这也正是笔者说刘肖“艰难”则艰难矣，但并非“创业”的一大理由。

根据公开资料，2015年3月30日，万科、首开、千方集团联合体以20亿元的价格取得通州台湖亦庄新城地块。这是刘肖接任毛大庆以来拿下的第一宗土地。建筑控制规模25.8968万平方米，包含住宅、商业、综合等多种物业形态，溢价率仅为2.6%。可以说，这是刘肖上任后北京万科一次成功的拿地。

2015年10月27日，北京万科8.1亿元竞得“海淀北部地区整体开发”HD-0303-0062地块B2商务用地。

2015年9月，万科还披露了在北京新增的北京延庆沈家营项目。项目净用地面积约16.6万平方米，容积率1.4，计容积率建筑面积约23.3 万平方米。万科拥有该项目20%权益，须支付地价款约1.40亿元。

有没有第三块或者第四块？或者北京万科有没有通过其他方式获得开发地块，笔者不得而知。但比起毛氏2009年上任万科以来的几年，一路攻城略地，如今的北万气势确实已经大不如前。而且所获地块的地理位置等素质，都远不如前了。2011年，北京万科甚至创下了一周斥资27.63亿元连续拿下三个地块的纪录，一周之内斩获丰台郭公庄地块、房山长阳地块、大兴旧宫地块。无论市场如何，这些地块都是后来北京万科销售额暴增的基础和保障。

2015年，北京万科在土地市场乏有斩获，2016年拿什么卖？也许，2016年手上还有粮，但2017年、2018年呢？

2015年北京地价暴涨，地王频出，北京万科自然有不拿的理由。但在不拿的背后，也应该看到，北京城区的房地产市场结构确实在发生质变，某种意义上说，已经告别普宅时代了。在这样一个库存极低的市场，你不尝试习惯去玩高端，除非退出这个市场。

话虽这样说，实际上，大北京区域的房地产市场层次也还是很分明的，需求也还可以，不乏华夏幸福基业这样玩得很好的企业。北京万科也不必拘泥，一根筋儿，好像四五环的地才是地一样。或许是惮于此前在香河的马失前蹄，北京万科目前在环京地区的布局，明显是动作太小了。

与此形成对照的是，如同大梦初醒，幡然悔悟，2015年一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科，在2015年11月却突然风格突变，在不到30天的时间内狂扫20块土地，比以往一个季度拿的地还要多。万科三季报显示，万科在2015年前三季度新增50个项目，权益建筑面积约788.2万平方米，新增项目的平均土地成本为3731元/平方米，权益地价金额约294亿元。

明显可以窥见，在去年第四季度，万科的拿地策略发生巨变：由谨慎转为积极。

每平米3731，比起动辄五六万元的帝都地价，刘肖确实惮于玩。但，不玩，或者不换个法子玩，又怎么行呢？刘肖曾说，如果在三年内不能重造一个北京万科的市值的话，那就是自己工作的失职。三年眨眼间，刘总，该拿地了。