地产未来投什么

（本文为11月28日出席《中国西部金融创投峰会》的主题演讲整理）

大家下午好！我觉得今天的活动跟我很有渊源。第一，今天的主办方之一是西南交大，我是北方交大毕业的，今年正好20年。另外我看主办方有首创置地，我曾在首创置地服务了十年。

其实这个报告当时的题目是一个英文题目，大多数说一定要讲英文，因为这是我个人心态的转折。我个人的职业经历很大程度上讲是一个学术圈逻辑，一个跟钱走的逻辑。我学工民建专业，之前在中铁做施工，后来在施工的过程中发现乙方的地位太低了，得去甲方发展，可甲方怎么去呢？我就去考清华的MBA，然后去了首创。我是首创上市小组成员之一，在首创做了十年，这十年我从产生研究做到市场部，然后到投资部，其实也是从后台往前台的过程。后来发现投资有问题——钱和地都差了一点距离，有钱的时候没有好地，有好地的时候没有钱。再后来我去了阳光新业，在阳光新业做投资的时候遇到了更大的问题，也是刚刚郭总讲的很多问题，阳光新业已经转型为投购物中心为主的企业。那时候发现有两件事让我很痛苦，第一个是账很难算，无论怎么都算不过来；另一个是钱从哪来。痛苦之后我选择做金融，所以在阳光新业的时候，我就发起了一个基金，叫阳光候补基金，这个基金现在已经不存在了。那时候中国的地产基金才刚刚开始兴起，地产基金里面有很多元老人物。后来我从阳光离开以后去了高和资本，之后自己跟别人合作创立了佰仕信，再后来的故事就跟今天的主题有关联了。比如我在去年突然发现了一个问题，以前“跟钱走”可能是对的逻辑，但去年发现“跟钱走”可能会有大问题，所以我认为需要修正逻辑，现在给大家汇报一下我的思考。

我们先从地产与金融的关系来讲这个事情，地产金融化，去年我讲地产金融化提到“地产金融化在当前的地产行业里，已经不是一个问题，而是全行业都在做的事情，全行业都在金融化。”大家都看透一个事情，地产即金融，于是我把它简化为四个环节。我们把投资、拿地、买楼认为是投资，开发、建设是建造过程，建造完了以后楼要运营、经营，最后有了退出，无论做成REITs还是散卖都是退出的途径。我们发现这里面有各种手段可以运用，有的是正常的金融手段，有的是民间行为，但其实都是一种金融。比如说常见的，在投资的时候我们找人合股、跟商家定制开发，包括民间的拆借、以前地产商常占用施工队的垫款、卖楼房等都是金融手段。只是以前没有用金融的逻辑，这种逻辑在09年前后非常明显，因为那时候国家有最严厉的宏观调控，把传统的杠杆打掉以后发现只能用金融手段来玩，这时候导致了地产基金的兴起，现在哪一个地产公司说自己没有金融部门或没有自己的基金，就不是一个合格的地产公司。

地产金融是什么逻辑呢？我们可以把它简化为两端，一个叫做资本端，即有钱的人；一个叫做资产端，就是没钱，但有项目的人。如果这世界上的信息是完全透明的，有钱的人和需要钱的人可以直接联系，就是现在说的P2P。如果点到点打通了，不再需要中间渠道，其实这个事情是不需要金融的，投资就是我有钱，我看你好就投你；融资方说我这儿有项目，能挣到多少钱，最后我能还给你，这就是一个直接的投资模式。但这在目前的社会，特别是在信息不对称、信任缺失的情况下很难做到的，因为你没有办法让陌生人把钱交给你，所以此时中间就需要一个环节——金融机构。金融机构本身是一个媒介，银行就是一个典型的金融机构，老百姓把钱放在银行，银行再把钱放出来，这就是一个金融机构存在的逻辑。到后面中间的环节越来越多，就出现了所谓的“大资管”时代，有卖理财的机构也是一个中心的分支，我们可以认为它是金融的衍生。

地产类的金融产品其实很简单，四个词就可以说清楚：私募、公募、债券、股权。我以前在阳光新业做购物中心，大概做了六年时间，我们一直在期盼着REITs的到来，为什么期盼着REITs的到来呢？因为REITs首先是公募，是跟股票一样上市公开交易的产品。其次它是股权类的，这意味着它不需要期限、不需要固定的汇报，所以对长期持有的物业是非常适合的产品。但目前我了解到的情况是，大家现在普遍对REITs是一个近乎绝望的心态，中国近期内是不会推出REITs产品的，所以现在市场上出现了很多其他变通的做法，我在后面也有介绍，包括之前万达曾经尝试过做REITs，后来不得以做了一个CMBS，解决了当时的问题。这是当前地产金融化演变的过程，无非就是叫金融地产还是地产金融。中午我跟一个明宇的朋友聊天，现在有两个趋势，一是地产金融化；二是金融地产化，金融做自己的资管平台，两方结合，对应到一个资产时，需要一个管理端实现。

金融以前是一个典型的“follow the money”的逻辑，当时我最常听到的两个字是“牌照”，这是所谓的草根和机构的逻辑。等我到了这个圈子发现，牌照意味着不同的成本、不同的风控，是归银行管？保监会管？还是证监会管？这是不同的逻辑。中国有“三会一行”，所以彼此间存在一些管理上的疏漏，导致相互之间有套利的机会，所以会出现很多所谓的“通道”逻辑、很多“拼缝”逻辑，这是金融圈内以前讲的逻辑。对地产商来说找融资时，面对这些金融机构，无非是在寻找哪一个融资额更大，哪一个融资成本更低，银行不行找信托，最后的结果是成本越来越高。另外对于很多金融机构过往的做法，无论其是否设立私人银行部，重点都在销售，都在有钱人吸纳财富，银行里有一个逻辑叫“二八法则”，他们给最聚焦的人发黑卡，然后来管理他们的钱。但是互联网出来以后它们被打击了，很快余额宝的出现导致银行不得不自己去互联网化。

金融在面对地产时，面临一个巨大的问题，它们对地产存在着恐惧心理，他们无法介入涉及这么多层面的复杂行业，他们更愿意采取一种“模式”合作。他把你当贼防，他需要你在期限内把本金收益都还了，但当前的时代，习大大都在说去库存，我们看到地产圈面临的问题是一方面投资动力趋少，另一方面库存不断增加，这时候金融机构面临的问题其实是不良状况加剧，抵押的资产价值很大但无力处置。

在短短的两-三年时间，李总理倡导的金融市场化已经实现了，现在利率已经接近于零甚至出现负利率，所有的金融牌照都是开放的，民间可以申办开银行。“大资管”时代的到来，使得所有权牌照、互联网金融蓬勃兴起。这时候出现了两个事儿，也跟今天的主题相关。去年，我们在金融圈遇到的问题是“钱荒”，钱不知道哪去了，大家不得不在短期内拆借，但今年反过来了，金融圈喊“资产荒”。我接受采访时说“这一段时间地产公司突然变成宠儿了，万科发了一个企业债，融资成本只有3.5，相当于国开行发行的一个债券，这是一个很奇葩的事情，但这意味着中国市场极其缺乏优质资产，特别是经历了股灾以后，大家真的不知道往哪投，而这些大公司就成了我们能信任的对象。”这时候金融机构面临一个重大选择，以后怎么做是不是合适的？

投资是所有金融机构选择的一个办法，现在银行都不把存贷业务称为主要业务，而把投行作为主要业务。地产作为一个相对可以选择的产品，随着低息贷的出现，所谓的“拼缝”都不存在了，这对金融机构来说如何选择一个好客户和投资模式变得极其重要，但大公司一定安全吗？典型的案例就是佳兆业的例子。

这个时点投什么？这是金融机构反复思考的问题，我个人总结为三个词：“投安全，投热爱，投未来”。“投安全”就要投大的、好的公司，投大的好的机构；“投未来”就是要投未来有发展趋势的。未来的地产逻辑就是服务业逻辑，现在地产的大趋势是从规模化向金融化转变，未来是服务化的逻辑。我昨天写了一篇文章叫“不到绝处不逢生”，在增量向存量转型的时代，什么为王？在开发商时代，资本、资源为王；在存量时代我认为运营、人力为王，这也是我们后来做佰仕信的逻辑。

为什么去年是一个拐点呢？去年中国的地产行业大概有一百多位高管纷纷辞职创业，这些人为什么要创业？因为这个时代逻辑不同了，人力资本是可以左右金融资本的，人能左右一切。我们看到很多开发商在反省、在做拆分，当所有的开发商都在做拆分时，我发现万科的估值已经超过万科地产本身了，这意味着资本市场的态势，无论地产公司怎么想，资本是最敏锐的动物，它会告诉这个世界未来会发生什么。

地产金融怎么做呢？我们有一个共识，因为我们知道这个行业未来的结局只会剩下少数的赢家叫做“胜者为王”，如果没有金融机构，很多企业不会跟小公司合作，只能选择“抱大腿”，融创为什么这些年绯闻不断？我们发现很多人不太觉悟，还相信传统的逻辑，现在只能说一笑了之。

另外一个大市场是存量，现在存量市场的价值大概是两百万亿的规模，这里面只要稍微有1%的增值，就是极大的存量。地产行业不会因此消失，可能会转向这个逻辑，所以团队的价值非常大。我以前很多做地产基金的朋友，很多人以前都是做债权融资的，他们现在有两条路，一个是出海，另一个是股权融资。互联网金融是一个很伟大的事情，它会带来地产行业很多根本性的改变。众筹在中国一定会玩得比较乱，但众筹是一个很好的工具，因为这会让地产公司第一次面对C端、面对客户，以前地产从来没有面对客户，它很害怕客户，现在面对客户以后，才发现客户真的是上帝。如果说找不到怎么办？自建团队。

还剩下一点时间我把佰仕信说一下，地产大转型的时候我们要做两个事情，一个是“触金”，跟金融结合；一个是“触网”，跟网络结合；后面还说要跟产业结合，“触产”及未来还有其他更多的产业。

互联网的影响有几块，大家看到最多的是对估值的影响，很多地产公司做O2O，使自己有估值的概念。万达上市前就拼命做O2O，为了让自己的估值更高，但我个人更看重互联网带来的变化，一个是互联网金融，这个很厉害；还有一个是互联网对C端的影响，这是最根本的改变——开发商或者是房地产商第一次开始考虑建房子是给什么人用；还有一点是互联网其实会严重改变我们的生活方式、工作方式，北京现在讨论比较多的白领公寓等，就是生活方式的改变。

我认为地产向服务业转型是一个大势所趋；然后是估值逻辑，资本更多的是相信你的基础，像链家左总说的“地产的逻辑不在于是否触网，而在于你提供的质量”；另一个是城市更新时代，过去我们建房子存在很多不合理结构，这里面有大量有价值的点可以挖掘；然后是金融，它是这个大时代里必须具备的东西，谁要脱离金融谈创新，在这个时代必然是落伍了，没有金融的手段就没有办法用杠杆；最后新产品是要不断试错。

最后给大家分享一下我们认为地产未来要去投的十个方向，都是跟服务相关的。第一个大方向就是互联网的金融解决方案，这个我个人认为是盘活存量的关键；然后是办公解决方案、消费金融的结合、资产证券化、民俗与乡村再造、新型社区商业综合体、长租青年公寓、医疗大健康、亲子体验中心，最后是新型产业园。