碧桂园低价贱卖22亿股，真的因为钱紧吗？

中国平安显然捡了个大便宜。

虽然是4月1日的公告，但这当然不是愚人节恶搞。中国平安斥资62.95亿港元以每股2.816港元买入碧桂园22.36亿股股份，占9.9%，成为碧桂园第二大股东。此前，碧桂园以创始人杨国强的女儿杨惠妍为主的一致行动人占股64.5%。

为什么说平安捡了大便宜？因为，它的购买价，比公告前的碧桂园收盘价3.13港元折让约10%，比净资产3.53港元更是大幅折让。

险资大举进入地产上市公司，是近两年的显著现象。而平安投资碧桂园很好理解，近年它在地产领域的布局已是路人皆知，平安信托、平安不动产、平安好房等多翼并举。

虽然新闻通稿称双方是“战略合作”，但攸克君认为，卖价太低了。因此，大家必然要问，碧桂园低价贱卖究竟是什么原因？

任何生意都是追求利润最大化。攸克君不能不说，最大的可能是，碧桂园钱紧。

虽然碧桂园2014年完成销售额1288亿，增长21.5%，净借贷比也在下降，但更重要的是，碧桂园的毛利率和净利润率近两年都是持续下跌，去年净利率仅12.1%，比2013年下降了1.5个百分点。

据CRIC分析师观点，碧桂园负债率下降，一个重要原因是，得益于碧桂园去年发行的30.9亿元永续债，若将此两笔永续债计入负债，则碧桂园负债率超过70%。

根据克而瑞数据，2015年一季度，碧桂园销售额约为180.3亿元，同比大跌约44%，跌幅超过大多数前20房企，仅略好于富力地产。

虽然中央政府出手再次救市，但大部分专家仍对今年楼市难以乐观，主要原因就是库存高压短期释放不易。最大的压力则是来自于三四线城市。

碧桂园跑步进入千亿俱乐部，曾经极大地受惠于它在三四线城市的布局。虽然这两年它加大了一二线城市的份额，但目前三四线城市占比仍在50%以上。

经过2012年、2013年的快速消化，三四线城市的庞大库存正日益成为碧桂园的负担。攸克君认为，政府的宽松政策，对这些中小城市的刺激效果极为有限，甚至是微乎其微。碧桂园在三四线城市的大盘项目，一期二期之后，去化率明显变得缓慢，全员销售方式的边际效率也大幅降低。

大约一年前，攸克君在评论以碧桂园为代表的房企表现时认为，碧桂园商业模式正在被香港投资者抛弃。现在仍坚持这一看法。当然，从未来5年周期来看，值得忧虑的不仅仅是碧桂园。但愿与中国平安的合作，能让碧桂园改善它的盈利模式，找到新的支撑点。

（原标题为：碧桂园缘何低价贱卖22亿股）