从总理讲话看房地产大势

总理这次在两会上讲了9句话，反应了中央政府对房地产的纠结。

　　第一句话是“促进房地产市场长期平稳健康发展”。这就意味着房地产市场既不平稳，也不健康。为什么说不平稳呢？因为我们固定资产投资这几条线在往下走，房地产拖累了固定资产投资，拖累了工业的固定资产投资，也拖累了第三产业固定资产投资，而且我们的销售在持续下滑，这种持续下滑我们认为未来是不可逆转的。而不健康就是我们的库存高企，今天大家讲到了待售面积高企，比待售面积更严重的是我们的施工面积高企。我在去年8月份就已经讲到，在建施工面积我们已经超过60多亿平方米，预计到今年可能会超过70亿平方米，但是我们到今年1月份的时候，我们突然发现，去年年底已经超过了70亿平方米。还有一个问题可能是大家忽略的，就是我们的房企的土地储备面积，这个面积到底有多少，没有人说得清楚。我们的研究发现，根据24家上市房企的报表，他们的土地储备面积超过6.59亿平方米，如果按容积率2来算，就有12亿平方米的建筑面积。这才只有24家企业，如果是全国的房地产企业，土地储备一定会超过12亿平方米，也就是说至少有24亿平方米的建筑面积。如果加上我们的待售面积、土地储备等等，所有的土地加起来之后，我们认为政府未来3到5年不用再出让一亩土地，可以保证市场的足够供应，加起来总量超过50到60亿平方米，这仅仅是住宅，还不包括商业。目前来看，房地产开发个数过剩，去年我们讲过，全国需要8000家房地产开发企业就足够，按照我们去年的销售面积11亿平方米不到，2013年是11.5亿平方米，我们按照10万平米一个小区，这个规模其实不大，就是1000户人家，按照这个来算，全国只有1.1万家企业就足够，再加上我们的连锁经营，8000家已经足以。而我们现在的房地产企业有多少呢？经过2008年之后，我们的房地产企业从7.5万家持续增长到去年的超过2013年的9.1万家，2014年有多少，现在还不知道。我们的待售面积继续增长，施工面积继续增长，上市房企的土地储备继续增长，所以我们完全可以供应5年时间。

　　第二句话，房地产市场的需求是刚性的。从总理来讲可能是对的，但是我们的感觉是不一样的，房地产企业的刚性需求其实只有自住性的，或者我们以婚姻刚性需求为主的需求才是刚性的，全国一年结婚1500万对，其中一半以上是在城镇里面，而我们每结婚三对人，全国就离婚一对人，离婚的人口也需要住房，加起来我们认为这些住房可能会消化全国的600万套住房左右。不是刚性的，是的是我们所有的投资性需求在下降，改善性需求也在下降。根据世联地产的统计数据显示，这边是2007年的数据，改善性需求占到市场的2/3，2010年改善性需求只占到市场的1/3。为什么出现这样的情况？我们的人均居住面积全国已经超过33平方米，二线城市最少的有27平方米，最多的已经达到37平方米，我们面积性的改善性需求已经严重萎缩了，就是说它的动能已经严重不足了，我们剩下的改善性需求其实更多的是品质性的改善需求。

　　第三句话，中国城镇化进程还在加快。这句话总理是这么讲的，但我们的感觉又不一样。现在总人口的增长量其实是逐年递减的。但是我们的城镇化率其实在提高，换句话说城镇人口在提高，但是我们看到城镇人口的净增长量其实是在下降的。从2010年起，城镇人口增长量开始持续下降，我们认为这个趋势也是不可逆转的。我们统计了一下，全国76个一二三四线城市，这是有公开数据的，我们希望做得更多，但是政府没有公开数据，其中63个城市常住人口的净增长量在下降。4个一线城市常住人口净增长都在下降，以上海为例，上海2000年到2010年年均常住人口净增长是62.8万人。2010年到2013年，三年时间城镇人口净增长是35.7万人。广州是1300万人口的超大城市，广州2000年到2010年年均人口净增长是23.5万人，近三年年均人口净增长是7.5万人，对1300万的大城市来讲就是千分之六的人口增长率，接近于全国平均的自然增长率的水平，所以我们认为广州这样的城市已经基本上没有多少新的外来人口了。不仅仅是一线城市，我们还统计了25个二线城市，18个在下降，19个三线城市，15个在下降，28个四线城市，26个在下降。所有的大中小城市，常住人口净增长量普遍下降。它的背后的逻辑是什么呢？是我们的工业化已经到了中后期，我们的产能严重过剩，我们的产业已经缺乏农村人口来就业的能力了。全国规模以上工业企业的数量从2010年开始就在下降，现在还没恢复，没有就业就没有农村人口的转移。

　　第四，稳定住房消费。这是各家企业都很关注的一句话，我们认为稳定住房消费，市场就会好起来，其实不然，这句话正是反映了我们难以稳定住房消费，投资增速在下降，拖累了第三产业、第二产业，而且住房消费从去年就已经进入了负增长的区间，房地产市场已经在走下坡路了，我们认为虽然是缓坡，但是像2013年那样回暖已经是不可能的了。以前有专家讲过所谓的周期论，大小年轮，我们觉得未来可能都不再适用了。自主性需求、改善性需求、投资性需求和农村人口进城需求，只有一个约等于常量，其它的都在下降。因此我们看到市场已经自发在调整，新开工的面积在往下走，虽然有波动，但已经持续在负增长的区间了。而且我们可以看到，施工面积的增长也呈下降的趋势，并进入负增长的区间。房地产企业土地储备的面积已经在连续下降，自2012年就已经出现了负增长，虽然2013年有一个回升，2014年已经进入了下降渠道。

　　第五句话，发展必须有合理的增长速度，保持经济运行在合理区间。这句话预示着有一些刺激，但是刺激之后就是透支，所以我们看看这张图，最后的结果就是白银时代会提前结束。如果我们要保持合理区间，持续保持上5年到10年，我们的白银时代就会提前结束。

　　第六句话，支持居民自主性住房和改善性住房的需求。这句话是政府推出的最大一个刺激政策。我们认为推出这个政策之后，它的分类方向、政策都已经会相应的明确，其中最可期待的就是首付比例的降低和降低二手房交易费用，因为我们自住的房子其实不需要那么高的首付。