绿地和阿里合作的“地产宝”是什么样子的？

触网房企实在太多，这一次是绿地。嫁接了互联网金融和房地产三大要素的“地产宝”平台，首单计划募资2亿美元。

按照张玉良的设想，地产宝是持有型地产的金融化，“做中国房地产中小企业经营性资产的金融化，通过互联网、金融化，把他们的资产变成社会资本，包装成金融产品，让中小投资者能够投资到这些项目中去，这样给中小企业解决资金压力，投资者也能从中获取收益。”
张玉良将该平台交由绿地香港全权运营。

绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军认为，地产宝聚焦于不动产物业的证券化，这区别于市面上的P2P平台。
绿地香港投资发展部总经理黄一峰透露，地产宝将主要针对中小型房企。目前地产宝计划给投资者的回报率大概是6%-8%，而绿地香港则向融资方收取约0.5%-2%的管理费用。

地产宝到底会带来多大的颠覆，还要打个大问号。对于投资者来说，8%以下的回报率并不算可观。此外，互联网金融市场的政策和法律监管带来了不确定的风险，而绿地的资产运营能力同样要受到严格的考验。
经济观察报记者采访了黄一峰，听他描述地产宝到底准备怎么做.

为什么想到要做地产宝？
黄一峰：中小开发商融资很困难，很多都是依靠信托公司，成本很高，另外一方面可以看到很多市民投资渠道少。中小金融机构平常也不会借钱给开发商的，一是判断能力没那么强，二是害怕风险。我们就想做这样的平台，绿地是世界500强的企业，能把大家都集合到这个平台。然后会结合新的渠道，比如互联网。

针对什么类型的产品？首单什么时候推出？
黄一峰：持有型项目。我们将主要针对中小型房企。预计6月底前推出，首单还在过会，预计募集2亿美元，期限是一年加一年。

更倾向哪些区域的项目？
黄一峰：目前在和我们谈的都是一二线城市的房企，因为第一步肯定是要找最安全的项目，是不希望发生违约的。

给到融资方的利率是多少？
黄一峰：给到融资方的比银行利率要高，但肯定比信托低，给到投资者的大概是6%到8%。

和市面上的其他产品相比，这个投资回报看起来并不高。
黄一峰：这个要看投资者端是多少，还要看融资端是多少，也要看不同的房地产公司，利率也会不同。投资端利率高，融资端肯定也高的。普通的P2P平台虽然给到10的回报率，但是没担保，我是拿了地产项目股权做抵押。我们也会欢迎金融机构来投资，有了我们这个平台，他们会更愿意来，相当于绿地的征信，而且也知道如果违约了，我们会做好再还钱。

绿地的盈利空间在哪里？
黄一峰：收取管理费，主要面向融资方，收取大概0.5%到2%。

怎么做好风险控制？
黄一峰：这个资产我觉得是100块，然后我会帮它撮合40块或50块的借债，它会把它股权押在我这里，如果它违约了，我等于四五折买了它。正因为只是借百分之四五十，从某种意义上来说是保证了投资者的本金的。所以这个产品是有时间限制的，一般是一年，一旦违约，要等我们自己把这个资产盘活再卖出去，届时投资者仍然可以收到约定好的投资回报率。当然我们也在和四大资管公司谈合作，他们也可以一起参与这样的活动。
另外，我们正在计划设置一个特殊机会投资基金，它的作用很大一部分是为地产宝保驾护航的，如果有违约事件，我们更想用基金去把资产买回来，然后在基金里面我们又可以收管理费和额外的分成。

你们觉得这个市场有多大？在绿地内部，房地产互联网金融会发展到多大的份额？
黄一峰：目前纯粹的房地产信托就有1.3万亿的市场，还不包括现在有很多保险公司做资管计划，这部分也是上万亿的，所以你可以看到市场对这类的需求有多旺盛，这个市场是可以很大很大。
至于内部，我们肯定希望未来有一部分利润能在这里实现。按照张（玉良）总对我们的要求，绿地香港2018年达到500亿规模，这块有10%的话也有50亿的量了。

在这个产品上，绿地的优势是什么？
黄一峰：品牌定价和风险识别能力。我们有绿地集团的品牌背书，能让价格更便宜，第二是我在全国的80个城市都有布点，更有房地产操盘经验，那我能看得懂这些项目，定价会更准，这个资产我觉得是100块，不会说他是120、130块。
另外，通过互联网成本低了很多，比如你获取客户的成本。另外互联网把这个东西碎片化，所以投资起点很低，以往可能需要100万才能投，现在1万块就可以。

阿里巴巴和平安充当什么样的角色呢？
黄一峰：分销渠道。和阿里巴巴的合作已经确定了，后续平安的陆金所应该也会加入进来。他们只是提供平台，没有任何风险，大概会收千分之一的费用。

线上线下会如何运作？
黄一峰：线下有点像宜信，有自己的销售团队，去找人。我们绿地还有个2000多人的自营销售团队，遍布80多个城市。而且我们全国的业主首先是个很大的客源。
线上一开始会利用陆金所或者是阿里的分销渠道，说不定也会找微信的分销渠道合作，还有未来也会做这样的网上平台，如APP、网站等。线上部分希望年底前能做完。

会受到政策上的监管吗？
黄一峰：这个是不受监管的，就算要监管我们肯定能拿到牌照。

地产宝有专门的团队来操盘吗？
黄一峰：1月份成立了上海绿地金融服务公司，由绿地香港全资控股，以后产生的利润也会在这个公司里体现。目前大概有10个人在主要推进这个事情，都是一些在互联网金融领域有丰富经验的人，比如陆金所的人。

绿地集团会提供什么样的支持？
黄一峰：首先它的品牌已经是个很大的支持。另外，如果真的有违约案例，违约的项目是属于集团公司旗下区域的，那么那个区域应该就会接着操盘，来把它运营好。