房产公司老总自白: 一两个刺激政策不能改变房地产供过于...

作者：房产老兵
来源：识局智库微信号（zhijuzk)

前言：3 月30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售2年以上住房免征营业税。至此，加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

对于这些政策能否起到救市作用，一夜间说法不一。今天，识局君的一位从事房地产的朋友特地为此写了这篇文章，啥也不说了，让我们看看行业人士如何看待这些所谓的救市政策的吧。

正文：

刚刚过去的周日（3月29日），我从上海周边的某个地级市去上海见朋友时，我还在和他说想跳槽，不想继续在房地产公司待了，因为行情实在太差了。尤其让我伤心的是，买的房地产公司股票也亏得不成样子。

要知道，3月29日之前的两天，当时国土资源部、住房城乡建设部已经联合下发了一个文件，算作是对房地产市场的一种刺激。但我并不是那么乐观。

3月27日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知明确要求各地合理安排住房及其用地供应规模，优化住房及用地供应结构，在楼市高库存地区，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，允许未开发房地产用地的转型。

为啥不乐观呢？因为，从我们公司角度来说，我们正在想把已经举牌的地退掉。我们正在和某地政府沟通一件事，就是想把已经买下的地退掉，但又不想付违约金，说这块地没达到交付标准，我们不满意，要退。地方政府也不是吃素的，他们直接说，退可以，已经交的钱就拿不回去了。。。要知道，这块地我们花了几个亿，每年利息成本就有2000万。我们压力很大，不可能让这块地荒废着，又不可能去开发，因为开发出来的楼盘销售价格很低，还不如不开发。地已经不是那么炙手可热了。

对了，我还没介绍我是谁。我是一家地产公司某省分公司的负责人，平时主要负责公司在ZJ的项目。2006年从上海一所大学硕士毕业后（读硕士之前我已经工作过5年），我一直在这家房地产企业工作，从基层做到现在这个位置。

或许你会觉得我发展还算顺利，其实，我并没有以前那样轻松。现在压力越来越大，心情也越来越不好。所以我这半年来一直在考虑是不是要跳槽下，比如自己创业等等。我曾经开玩笑地自嘲说，万科的毛大庆都离职了，我有啥好留恋的？

原因就是房地产市场实在太糟糕了。我们在某地楼盘的一个隔壁开发公司的楼盘，开发时周边房价是1.4万，等房子可以销售时，周边房价是9000。我相信大家会明白的，不是说结束了暴利，而是说根本没钱赚了。因为拿地的成本价加上各种税赋，成本已经超过了9000。当然，这个是隔壁公司的情况。我们因为在当地开发的都是豪宅，来买的都是各种土豪，尽管房价没那么降得快，但也降了。

这一切基本都在这一年多内发生了。尤其是2014年下半年，不少地区的房价是一泻千里，说实话，无论我怎么努力，我都对抗不了这个大趋势：房价跌了。

房价跌了，还是要把房子卖出去，怎么办？我采取了很多种方式，比如经常举办各种养生的论坛，让高端客户来听，通过这种方式来吸引客户，结果每次都有1到2个客户签约。虽然不多，这个结果已经让我们很满意了。

但尽管如此，房地产销售的去化仍然很慢。后来我们适当降低了价格，偶的神，第一期的业主就来闹了。恨不得把我给吃了，我当时就纳闷，房价涨的时候为啥没人给我送“红包”，房价跌的时候为啥都来找我要钱或退房。

中国的契约精神真的很差。这些“打砸抢”的客户也很聪明，他们不说是因为房子售价降低而来闹事，而是找出房子的各种缺点，比如漏水等来作为退房的理由。

不过，后来周边各个楼盘也频繁降价，业主们也习惯了，闹事的就越来越少。这说明，我们的业主投资心态还不成熟，没有经过大风大浪的洗礼。

楼盘的定价是个市场行为，我觉得可能卖得好，我就定价高；我觉得可能卖得不好，我定价就会降低。客户买与不买，这是自主行为，没有人回去强迫。所以请尊重下契约精神。

回到正题。《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》其实对普通老百姓没啥影响，因为老百姓不懂这些知识。但30日的通知则切切实实地影响了买房人的意愿。

看到有新闻这样说：央行昨天终于在千呼万唤中出台了新的救市政策，且药剂猛于市场预期，紧接着，财政部和税务总局也接连公布利好政策。对坊间传言的二套房首付比例降至5成，直接送了个“呵呵”，以4成的高姿态告诉你们：楼市疲软？！早就告诉你们“工具箱里的工具”还有很多了！

具体来说，央行、住建部、银监会30日联合下发通知，二套房贷款最低首付比例降至四成，同时公积金委托贷款购买首套普通自住房最低首付比例下调为20%。财政部还下发通知，购买2年以上普通住房销售免征营业税。

具体来说，可以看如下这个表格：

	调整前	调整后
二套房首付比	最低首付款比例为60%，北上广深最低首付款比例为70%	拥有1套住房且购房贷款未结清，最低首付款比例为40%
公积金贷款首付比	首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%	购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%； 　　拥有1套住房并已结清购房贷款，再申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%

对于这个政策，我个人认为短期内是一大利好。毕竟首付标准降低了，且免征营业税。再次证明了央妈对房地产是真爱。

这个政策的影响有如下几点：

1、降二套房贷首付及2年以上普通住房销售免征营业税，有助于吸引改善需求入市。

2、这个政策对一线二线城市有积极作用，对三四线城市几无影响，因为后者严重供过于求，库存太高了。

3、现在目前的经济环境与前几年不一样，单个政策等只能起到短期的效果。长期来说，房地产市场还是走下坡路，因为供严重大于求。

4、一线城市的销售可能会好起来，但一线城市因为不放开限购，所以整体来说，效果也不会如预期那么大。比如说，在上海，外地户籍的“单身狗”仍然不能买房，而这个群体很庞大的。

对于未来的判断，我有几个基本认识：

1、房地产红利时代已经过去。 靠土地增值和资金杠杆赚取利润的房地产时代也已经结束。一两个政策不能改变房地产行业供过于求现状。未来，房地产行业就是一个利润一般的行业，不能再把他当成是暴富的利器。

2、二、三、四线房价会继续下降。熟悉业内情况的人应该都知道，库存实在太多了，泡沫十分严重。且现在很多中小城市的老百姓都有2套及以上的房子，根本无需再买房子或投资。全民炒房的时代已经过去。

3、一线城市市中心的学区房等仍然有价值。这个是刚需，基本上不太会跌，而且还有一定程度的上涨空间。

对于楼盘销售价格是否要调整，我个人倾向于维持原价，当然同时也会看看周边楼盘的动态。整体来说，这个政策犹如“伟哥”，只能支持一段时间吧。

我个人还是决定不把房地产进行到底，仍然准备跳槽罢了。等我把这个楼盘开发完了，就换个工作吧。本质上讲，房地产市场仍然还是有钱赚的。但为何我还要跳槽，因为在一个走下坡路的行业工作总不那么令人开心。是的，个人不要和大氛围和大的趋势作对，要顺势而为，仅此而已。

附：财经网整理的该政策的具体操作层面的影响

1、 对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。

翻译：意味着买房门槛将有所下降。举个例子，北京东四环到五环之间，交通比较方便的小区，一套90平左右的房子，市值大概400万元，按照现有的二套房首付比例七成算（全国六成，京沪等个别城市为七成），首付款需要付280万元，若二套房首付降为四成，则减少120万元！只要付160万元。也就是说，以前你有160万，首付只够买一个60平以下的房子，但二套房首付降为四成以后，你有160万，就能够撬动一个90平左右的房子~以前买了二套房你就两手空空，需要勒紧裤腰带了，现在你可能还有余钱，买买理财产品。

2、 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%。

翻译：用住房公积金贷款买首套房，最低只用付两成首付。如果你身在北上广，这条基本跟你没关系了，这主要是为了满足比较底（diao）层（si）的群体的购房刚需，也主要是针对三四线城市的，因为目前三四线城市有大量积压库存。

此外，以前公积金贷款跟首付比例挂钩的政策，都是规定面积的，而此次统一调整，并未限定面积，因此对于90平米-140平米区间的普通住宅，也是利好，因为这个区间正是3室及以上的改善型住房分布区。

3、Diao si早点洗洗睡吧，没你啥事。

对第2点的补充。为啥上面一条跟北上广的你无关？举个例子，北京目前公积金贷款上限提高至120万，假设现在首付只需要2成，房价大约在150W左右，如按照单价2W算，那么房子面积是在70平，属于小两居。这种房子，得在5环外甚至周边郊县才能觅得，通勤时间大概1.5-2小时。

4、拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

翻译：一般买改善型住房的一线城市白领，要么就是准备要孩子了，要么就是孩子上学希望往城里换。这条是针对这些家庭的。这些小康家庭如果已经有一套房，而且贷款已经还完了，此时若你要再次申请住房公积金买房，首付最低只用付3成。

5、 购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

翻译：如果你的“豪宅”（非普通住房、面积超过144平米）买了2年或2年以上，要转手，可以减税，而不是全款征收。

6、 购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的免征营业税。

翻译：这意味着，你手上的二手房，想转让出去不用像过去一样等到5年，不满5年转让需要缴税。现在只要2年，你就可以将手中的二手房进行完全免税的交易。以往很多业主为了满足五年唯一的条件，纷纷办理假离婚。这回5改2，你可以早点赚到钱，意在鼓励大家交易。