房地产熄火，中国钱的下一个财富重灾区是什么

国庆假日期间，看到这张内涵图，觉得颇有感触，推荐给诸位。

在这张曲线图上，共有五个全球最大经济体的国民境外旅游观光消费曲线，自1990年至2014年，分别是美国，中国，德国，英国，日本。

可以看出，中国公民境外旅游消费，自2005年开始，与俄罗斯开始拉开差距，一条黄色折线平地突起，径直向上，连续超越日本，英国，德国与美国，在去年达到了最高纪录的1700亿美元。

即使是在2008-2009年，图中除中国外的所有经济体这一指标都有较大幅度下滑，英国、德国与美国下降最快，而中国却丝毫不受影响——“中国钱”拯救全世界，在那一年，成为全球的经济福音。

联想到刚刚过去的国庆假日，网易新闻客户端上，每天都有“中国钱拯救日本”的新闻推送，按住心口，一种自豪感与讽刺感油然而生。

这张图让人有感而发，显示了中国人积蓄多年的消费实力。一勺君说几点自己的感受。

一，境外消费是水上冰山，国内消费是水下冰山。前者越大，后者往往更大。但是，二者也有一定的对冲关系。

有分析说，固定资产投资的高速度慢下来后，表明中国逐渐走出高积累阶段，后面会跟着一个消费井喷的周期。但是，要是90后、00后不买房了，后面的消费数据会更加惊人。

这个观点挺有意思。总体看，90后、00后的买房意愿在下降，因为家庭里父母已经买了不少的房子，而且他们组建家庭、初婚的时间变得更晚。从心态看，这些人更愿意去拿这部分钱去干别的事情。

假如买房熄火了，买车也在各种摇号限行政策下缺乏助力，那么，这些多年积累下来的购买力会去干什么呢？

不管这股洪水去了哪里，哪里就是财富制造的“重灾区”。你唯一需要的就是做好迎接消费升级的准备。但是，山吃海喝多年的房地产已经不在清单之列。

二，假日里，有个词汇——TTP大热，官方称“跨太平洋战略经济伙伴协定”，民间简称“踢中国屁屁”。在我的印象中，过去十年来，中国上至政界，下至民间知识界，还从未对一个经济协议倾注这么多的危机感与讨论潮——这个真是个好现象。

TPP之所以厉害，本质上是谁拥有一个高级别的国内消费市场，谁就拥有战略话语权。老美认识到自己国内市场的战略价值，就干脆抬高入门门槛，谁跟我好，我就让谁赚我的钱。

在这个意义上，上面那个图的含义与TPP的本质是相通的，只不过，中国人有钱，但是国内市场修炼的段位不够，提供的各种消费产品层次满足不了有钱人的需求。于是，需求外溢，好处让外国人挣了，自己还挨骂。

但是反过来，这也意味着巨大的反弹机会。还是那句话，购买力就在那里，中国国内的消费升级改造面临着最好的市场机会。比如传统的中国制造业，以前屡屡被房地产的高利润率所鄙视，但是，日本的传统家电产品、日常用品在中国大热，是中国制造的坏消息，也是好消息——只要你升级换代，购买力与利润随时可以回来。

房地产不再是最热门的投资产业，在一个变了天的消费年代下，传统产业只要争气，敢于自我要求，都有逆转胜的大机会。

三，房地产的库存量在二三线城市的过剩危机一个一个显现。假日回老家，普遍感觉到，过去24个月弥满在每一个县级城市的高利贷集资，严重杀伤了当地的经济活力，购买力腰斩，房子要么有价无市，要么跌幅令人震撼。

虽然仍然有大量的进城人成为购房的主力军，但是，市场的供应量已远逾需求。整体看下来，一线城市扮演着房价信心的高地角色，但是，一线城市的房价，虽然有源源不断的净增人口数作为背书，也是甘苦自知，好日子是过一天少一天。

那么，在这样的情况下，对传统地产开发模式的反思也在出现。万科按照现在的模式快速扩张下去，前途有多大？危险系数是增加了还是减少了？究竟什么样的房企才是新好房企？规模崇拜论是不是该休矣？碧桂园与恒大谁更有钱途，那些走非主流玩法的房企是不是应该得到更多的头条关注度与掌声？

个人看法是，万科现在在围绕住宅这个大树，在做各种小业务的创新，希望孵化出多种万科，就是看到了深水区里的危险。现在看上去，未来的万科，就是一个投资平台公司，下面是分布式排列的各种小业务，虽然互相独立，但彼此可以互相支持，以商业的方式合作，最后形成一个大的业务矩阵。一个单元死了，也不会影响全局。最后，万科就是一个超级产业PE平台。

而规模崇拜论在这样一个产业升级、个性化消费偏好凸显，以及库存过剩的年代，显然更加过时。当下日子过的好，反而可能意味着转型的机会成本与惯性代价可能更大，没有什么骄傲的，那些规模小、但模式更贴近流行趋势的发展商，小而美，正酝酿着掀翻一桌盛宴的能量。

在互联网公司领域，小干掉大，已经屡见不鲜。商业规律都是一样的，没有什么理由觉得房地产业会是一个例外。在一个消费重构产业座次的语境里，企业家的危机感与眼界是第一生产力。

啰嗦了半天，总之，这是一篇看淡传统地产开发前景的文字。一家之言，浅尝辄止，很期待与你在后台或评论里交流。