聪明人开始卖房子了？降价半年了还没卖出去……

“二手房不好卖”。

01

猫哥家楼下有好几家房产中介，天气好了，卖房小哥在外面抽烟闲聊的时候却越来越多了。

因为有套房子在托他们找买主，时不时都会问下进展，半年时间，看房的人不少，有意向的也有七八个，但一直就没卖出去。

每次见面，他们都给猫哥支招，“您看，四单元前天卖了套房，680万，面积跟您那一样，现在还有几套房挂的价格跟您一样都是800万，但没人问啊。 想要快点卖，底价降点吧。”

其实，这房子现在的价格比半年前已经便宜了50多万，开始看房的不少，中介也觉得卖出去不是啥大问题，但是后来看房的人越来越少，而且 砍价非常离谱，动不动就要来个9折8折的， 基本没法聊。

不急着用钱的业主还能蹦得住，少数急用钱的业主就没啥余地了， 最近几套卖出去的都是便宜了100多万，在业主群里被骂得狗血喷头。

想当初买这房的时候是另一番光景。最早开发这个项目的公司高管跟猫哥说，购房有优惠，后来优惠变成了大礼包，再后来，因为求购的人太多，公司连这点福利都取消了，好歹弄了个靠前的号方便选房。买过房的人都有经验， 地产公司人为制造紧张感， 花这么大笔钱，最后你选房的时间可能还不如菜市场买颗白菜的时间。

不过这不算夸张的，还记得前两年的抢房大战么？

“全款抢房”、“三秒售罄”、“摇号购房”， 那个火热的场面太常见了，身边也老有人去这些热点城市买房投资，碰碰运气呗，一旦买到就赚200万，为啥不试试呢？

去年，在一些三四线城市延续了这种疯狂，总价低，一些土豪一入手就是几套，“有钱不买房那不是有病么”？

不过“买到就是赚到”的前提，是能够及时把买到的房子出手。 “聪明的人现在都在卖房子”，但是真的不好卖啊。

02

翻翻房产数据，猫哥发现“二手房不好卖”这个现象还比较普遍。

● 易居研究院的数据显示， 10个典型城市二手房成交量为2.9万套，环比下降40.9%，同比下降7.1%， 2019年前两个月二手房市场依旧低迷，对比历年2月成交套数，2019年2月处于历史低位。

● 其中深圳的二手房成交降幅最大，达到51%， 杭州以50%的降幅位居其次，厦门、苏州、青岛、金华的降幅也均超过10城的平均数，成都的34%的降幅为最少。

除了深圳的“腰斩”数据，一线城市也都不乐观，甚至直接创下近年新低。

● 贝壳研究院统计了下，2月份北京全市二手房网签量6057套， 环比减少42.2%，同比减少17.7%， 为2015年以来最低水平。

● 广州住建委的数据也显示，2019年2月广州市（不含南沙、从化）中介网签量为1611宗，较1月（3090宗） 环比大幅下降47.9%， 较去年春节同期（3132宗） 大幅下降48.5%，成交创近4年以来新低。

● 如果要看业主成交周期， 北京卖房需要3个月，深圳需要4个月，上海需要5个月，石家庄需要整整半年，而且这还是平均数。

进入2019年，关于房地产市场是的冷热，坊间一直争论不休，有人说是“小阳春”，你看，还有人在抢房子，有人说是“倒春寒”，你看房地产商争相打折卖房。

3月14日，国家统计局公布了前两个月的房地产开发和销售情况的数据， 开发投资涨了11.6%，商品房销售面积同比下降了3.6%，房企买地面积下降34.1%， 房地产景气指数连续四个月下调。

从2015年6月开始，销售面积连续上涨了43个月，现在终于有变化了。

03

三四五线的小城市、县城，卖二手房可能更难一些。

最近，环京楼市开始有点躁动，风言风语一直不断，尤其是对于“行政归廊坊、房价看北京”的河北“北三县”来讲，在北京市府搬去通州后，就一直笼罩在“统一规划”的光环下。

身在“北三县”之一——香河县的陈阿姨想要卖房。

陈阿姨一直觉得自己眼光不错。在北京房价飞涨的时候，开始有开发商关注“北三县”的建设，三河市尤其是燕郊凭借区位优势，房价开始向北京看齐，而陈阿姨觉得同在北京圈子内的香河也有大涨的可能。

2012年，“还有点钱”的陈阿姨在香河买了三套房，“也不贵，6000左右一平，这点钱还是能拿得出来的”。而香河的房价也没有辜负陈阿姨的期望，在沉寂了两年之后，就开始上扬，在2016年开始就进入到了“万元俱乐部”。

“还得涨”。陈阿姨信心满满，但是市场没有让陈阿姨的自信保持太久。在经过一轮炒作之后，北三县开始整体回落，燕郊跌落最惨，香河也没能幸免， 均价从最高点2万左右，开始回落到1万出头， 2016-2017年的那波上涨，居然就是这段高点。

卖房。

陈阿姨开始委托中介卖房，积极配合，一个月下来，看房者为0。“公交车上大家都在讨论房子，怎么会没有人来看房呢？”陈阿姨有点怀疑人生。

“这个小区就有好几户卖房的，楼层朝向都还不错，也没什么人来看，阿姨，要不您的价格再降降？”

像陈阿姨这样卖房的业主其实还有很多， “价格再降降”可能成为一些地区卖房的主旋律， 其中不乏很多人是“抄底抄在半山腰”的，等到想卖的时候，价格快到山根了，价格如何再降降呢？

这还是北京的周边， 很多小城市，一家两套房都快成标配了，二手房真的不太好出手。

04

万通董事长冯仑提示过风险，“今后要担心的不是房价过高，而是过低，不是买不起，而是卖不出”。

房价高低，暂且不言，但房子怎么就这么难卖呢？

从需求端看，无奈和观望的人太多了！

无奈的人，是指那些刚需、刚改人群，目前多数城市是新房在涨，二手房遇冷，而像京沪这类热点城市，因为总价太高，动辄几百万的首付，可贷比例又太低，一般人家真的心有余力不足。

观望的人中，很多都把房产当做投资品，但是现在的风向让大家都有点犹豫，尤其是这两点：

❶ 之前的房价大涨有一个原因是货币量的增加，不少多出来的钱都奔向了房地产，但是现在货币增加有限， “大水漫灌”的思路基本告终， 很多政策也严格限制钱流向房地产， “房住不炒”的大趋势下，这就不是一个最佳投资品了；

❷ 现在， 房地产税的立法消息被提及的频次越来越多， 大家都试图在官方消息的只言片语中，找到房地产税未来对于我们生活的影响，尤其是对于有多套房的人来讲，“真的要征税了？”“怎么征？”“征多少？”，才是最现实的“人生终极三问”。

观望的人多，二手房的冷遇也就能理解了。

之前为了去库存， 二手房在评估价、税费、可贷额度等方面和新房都不能比， 现在去化数据还不错，所以不少城市把政策点针对二手房了，像东莞的二手房交易新政策，二手房交易中个人所得税可按所提供的资料选择差额20%或全额2%征收。

这能对二手房市场有多少刺激还要观察下，眼下，那些动辄几十套房的房叔房婶都需要考虑下怎么变现的问题了。

说句实在的， 除了刚需，现在买房真的要长点心， 毕竟不是每个城市的房产都是硬通货。