1.
他是个富二代，却不愿意在父母的羽翼下生存。此后，借10万块打天下，造公屋，卖混凝土，他用自己挣下的10亿身价闯进内地。伴随上海的老城改造，他一战成名，7年后拼出500亿的财富。他是罗康瑞，瑞安集团创始人。
1948年4月，罗康瑞出生于香港，家中十姊妹，他排行老6。父亲祖籍广东普宁，解放前来香港淘金，并一手创办鹰君集团，主攻房地产，40年后身价一度达到30亿港币。
虽然含着金汤匙出生，但罗康瑞却没过上传说中的富二代生活。父亲奉行传统教育，对子女要求极为严格，“六点起床，九点睡觉，雷打不动，一个月的零用钱不超过10块。”
吃晚饭的时候，父亲总喜欢坐在饭桌前讲一天的工作趣事。不过，几个哥哥姐姐不爱听，总是两三口扒完碗里的饭，早早下桌。唯独罗康瑞瞪大眼睛一动不动，生怕漏掉一个字。也就是从那个时候起，小小的年纪就知道了“资金运转”、“项目投资”、“招标方案”等新鲜词。
与大部分家长一样，1963年，父亲送15岁的罗康瑞到澳洲读书，不过交通工具却是货船，“跟货船水手一起去！”母亲心疼，要给儿子买机票，却被老爷子一把拦住，“怕苦就别去留学，到工地干活！”
胳膊拧不过大腿，罗康瑞只好在大海中颠簸了13天，“胆汁都吐了出来，”以至于此后10多年，他一看见轮船就头晕。
2.
在澳大利亚，罗康瑞一直半工半读，“在酒店搬行李、去餐厅卖汉堡、工厂干临时工。”整整6年间，他没回过一次香港，也没管家里要一分钱，直到1969年，罗康瑞从新南威尔斯大学的经济系毕业。
回到香港后，父亲也没有特殊照顾，而是安排他从基层干起，“去下面的一家纺织厂当工人。”不过，当时工厂论资排辈非常严重，“谁年龄大谁说了算。”罗康瑞看不惯，他谋划如何改变。
然而，还没等正式方案出炉，就遭到父亲一顿呵斥，“打虎亲兄弟，上阵父子兵！不要胡搞乱改。”最后，罗康瑞选择了屈服，谁让老爹是董事长呢！
但是，罗瑞康窝了一肚子火的岂，他岂甘心做一个会听话的小跟班？哪怕那位大佬是自己的父亲！2年后，他再也熬不住了，决心另起炉灶。
这回，父亲倒挺开明，非常痛快借给了他10万钱，用于成立瑞安公司。当然，钱也不是免费的，需要按季支付利息。
公司做什么呢？罗瑞康的目标很明确，“就做工程承包”。你知道的，1972年，香港的房地产止跌回升，一个明显的信号就是很多产业大佬如李嘉诚开始涉足房地产。
开始，瑞安只有5个员工，全都挤在30平米的办公室，条件非常艰苦，“白天西装革履出门找项目，晚上乱七八糟打地铺。”
不过，半年下来一个项目也没做成，账上10万所剩无几。关键时候，父亲到底是父亲，伸出了援手，“帮忙在舂坎角修建一幢别墅豪宅。”一年以后，罗康瑞顺利拿到150万的利润，淘到了第一桶金。
不过，罗康瑞却发誓，“这是最后一单！”“为啥？”“靠老爹赚钱，不算什么本事。”
那未来做什么呢？刚好赶上1974年香港政府推出公屋建设，“政府出资、承建商建造、优惠价格租给居民。”
如果是一般房地产项目，那还不打破头，根本轮不到年轻的罗康瑞。不过，由于建公租房利润低，没有几个地产商感兴趣，所以就给了罗康瑞一个进入的机会。当年8月，他几乎没有怎么费力就搞定了一个3000万的项目。
那是罗瑞康接到的第一个真正市场化的项目，虽然最后40多人的团队累个半死，两年才挣了100万。不过，正是靠着那个项目，罗康瑞锻炼了队伍，积攒了经验，此后他开始与政府长达5年的合作，并赢得“公屋专家”的名头。
不过，与政府合作，确实没有什么油水，“一个项目也就50万、100万，饿不死也撑不着。”有没有更好的机会？当然有！1976年，罗康瑞去参加了维多利亚附近的一宗土地竞拍，结果光土地保证金就要4个亿，他根本玩不了。
玩不了地产，罗康瑞却意外了解到，建筑所需混凝土都从巴西进口，“价钱高不说，还经常误工期。”那为什么香港本地不生产呢？因为混凝土行业属于劳动密集型，需要工人多，而且噪音大，所以还不如进口。
确实，香港福利制度已经很健全，人工成本居高不下。怎么办？罗康瑞突然想到了劳务派遣，“本地人不愿意干，马来西亚，越南等地肯定有人愿意。”
3.
于是，1977年，罗康瑞成立混凝土公司，购买了4台大型搅拌机。正如他所料，招募公告一宣布，3个星期就从东南亚招来500多人。
由于成本比巴西低了25%，结果产品一拉出车间，立马脱销，第一个月就卖出800万吨，3个月后，罗康瑞大赚1000万。
此后，罗康瑞一鼓作气成立了装修队，“混凝土公司保证原料生产，建筑公司承办工程制造，装修队完成室内装潢。”靠着一条龙服务，他一年轻松赚到5000万。
7年后的1984年，瑞安集团在港交所成功挂牌，罗康瑞挣下10亿身价。
同年，中英两国政府签署《联合声明》，确定1997年香港回归。罗康瑞是何等聪明，他马上调转方向光，转向内地。
首先，进军上海
1985年初，罗康瑞到内地考察。他先后去了广州
北京、武汉、杭州等地，最后选择了上海，“商业氛围浓，守规矩。”
还是老套路，搞“公屋建设”。当时闸北有一个街道有意试水公租房，于是有着6年多经验的瑞安集团进入了视野。此后，罗康瑞参与了上海城市酒店的建设，“投资只有2000万，却一把就挣到了3000多万。”
其次，不熟不做
钱来得如此容易！1986年底，罗康瑞胆子大了，他开始跨领域搞投资，先后收购了海港工程、桃园酒店、商业电脑等公司，涉足电脑、酒店、餐饮等5个行业，还在加拿大买了2家旅游酒店。
一场大丰收似乎触手可及。
那段时间，罗康瑞经常靠开几次董事会，就决定了上千万的投资。不过，跨界有那么容易？很快，他为自己的疯狂付出了惨痛的代价，“1987年底，全球经济一下滑，一个月就损失3个亿”。
那一次，他元气大伤，事后深刻反思，“只做最熟悉的地产和建筑业，不熟坚决不做！”此后6年，他就在上海周边转悠，奉行多看少动的策略。
1992年春节过后，国门进一步打开，外资大举进入中国，上海首当其冲。当时的时髦就是租饭店当办公室。机会终于来了！罗康瑞很快意识到，“租饭店只是权宜之计，未来上海高档办公楼会严重不足！”
此后，他没有丝毫犹豫，一口气砸下3个亿，于1993年初果断买下淮海路333号地皮，兴建26层楼的瑞安广场，“总面积78000平米，电梯13部，车位296个，而且靠近地铁1号线，周围还有5条公交线。”
果然，罗康瑞判断得非常准，1995年瑞安广场一面世，立刻引来盛德、麦肯锡、基德等国际知名公司的疯抢，3个月入住率就达到100%，“比租宾馆划算，而且配套强多了。”此后，罗康瑞适时启动瑞虹新城、城市公寓等5个项目，很快声誉鹊起。
最后，打造新天地
有了口碑，那一切就好办多了。当年5月，上海卢湾区政府启动52公顷太平桥旧城改造项目，老伙伴罗康瑞自然优先进入政府的法眼。
但话又得说回来，太平桥虽然地处市中心，却属于老城区，北临淮海路，南靠肇嘉浜棚户区，人口密度高，排水、燃气系统很不健全，属于典型的脏、乱、差地带。
刚开始，罗康瑞的想法是比照维多利亚港湾的建筑风格，“把太平桥打造成上海现代建筑的地标！”直到有一天，在弄堂深处，当看到一位老太太后，罗康瑞的整个想法立马发生了变化。
那是一位风烛残年的老太太，80多岁，但是一身精致的小旗袍，头发篦得分毫不乱，脸上还薄施脂粉。看得出来，年轻时候一定是个美人胚子。
“人老了还那么有魅力，为什么老建筑就不可以？”罗康瑞喃喃自语，他突然找到了旧城改造的真谛，那就是“以旧纳新。”
但是，一个“旧”字，代价却远远高过修建新房子。为维持石库门建筑的清水砖墙风格，罗康瑞不惜花2000万修复旧门，“注重神似，而不是简单修复。”此外，他还从德国进口防潮药水，“像打针一样，注射到墙壁的每块砖和砖缝里。”
项目完工一核算，每平米的造价达到惊人的2万元，“比建新房子的成本都高出1.5倍。”能赚钱吗？公司财务总监捏了一把汗。
不过，罗康瑞却不担心，因为太平桥地段有党的·一大会址，他首先给太平桥换了个名字，“一大是天，天地相对，而且开工在世纪末，完工在新世纪，就叫新天地！”
等到2001年10月APEC会议之前，“新天地”揭开神秘的面纱，人们这才惊奇发现，太平桥刹那间变得那么漂亮，“一边是招牌林立的淮海路，一侧是密集的旧式弄堂”，“石库门一色的清水砖墙、灰瓦斜顶，东边还有1万平米的人工湖。”
让专家大跌眼镜的是，罗康瑞的策略是只租不售，“每平米一天7块！”不过，消息一公布，短短一个小时，700多套商铺就全部租罄，后来的只能望楼兴叹。
在吊足了大伙的胃口后，2003年，罗康瑞推出新天地2期“翠湖天地”住宅区，“每平米售价平均1万7，最高2万5，”结果仅二期工程，罗康瑞就一下子卖出去200个亿，赚的盆满钵满！
罗康瑞也因此被戏称为“上海姑爷”。此后，武汉、杭州、重庆、佛山、大连等20多个城市都邀请他参与旧城改造。
2003年，将重庆化龙桥老城区改造为重庆天地，“还是新旧结合式风格，建起一座外观呈帆形、98层高398米的西部第一楼。”
2004年，在杭州打造别具特色的西湖天地，“毗邻西湖十景，以当地园林为基础，占地5万平方米，总投资为10个亿。”
2005年4月28号，武汉土地交易中心，罗康瑞出手33.9个亿，夺得“中国地王”新桂冠，着手打造汉口天地。
2006年10月，集团旗下的瑞安房地产在香港联交所成功上市，市值一度达到500亿，罗康瑞身价升至170亿。
如今，瑞安房地产旗下共有6个新天地项目，持有物业总建面积175.6万平方，其中出租面积83万平方，业务包含办公、餐饮、零售、酒店等6大项。
“保留传统，拥抱现代，既把历史文化留下来，也打造出新价值与新活力。”这就是罗康瑞。
房企的转型之道
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