城市群视野下的楼市投资：资金流向卫星城

  楼市投资新逻辑

  当前的房地产调控政策已经取得了明显成效，热点城市房地产市场逐渐降温。

  近日，国家发改委副主任宁吉喆在接受专访时表示，正在研究制定保证房地产长期持续健康发展的长效机制，成熟的时候可以付诸实施。

  过去，房地产调控多在需求端进行抑制，并未改变热点城市供需不足的本质。未来，围绕几大城市群，针对性地增加或减少土地供给，保证供需平衡，将是长效政策的一大方向。

  房地产业与城市化发展密不可分，以城市群为特点的二次城市化也正在深刻影响房地产业的发展思路。传统的一二三线城市的划分模式越来越成为“过去式”，而围绕城市群的中心城市、卫星城市进行投资则成为新的逻辑。

  万科高级副总裁谭华杰认为，中国城市化发展已进入了第二阶段，以长三角、珠三角和京津冀为核心的城市群兴起，这些城市之间以轨道相连，而沿轨道交通拓展的城市新区，就是未来房地产行业的主战场。

  当大多数人还在用一二、三四线来看待中国的城市时，先行者已然转换了视角。

  自2016年以来，一线城市房价高企，需求外溢，周边卫星城市成为购房资金的汇集地，这在中国综合实力最强的京津冀、长三角、珠三角三大城市群中表现明显。购房者转战燕郊、启东、惠州等曾经的非热点城市，寻找新的投资标的，一些价格洼地被迅速填平。

  3月17日起，以北京、厦门为标志，新一轮调控政策开始了对城市群房价上涨的围堵，其中“限售”政策首次出现，并且被更多运用到保定、扬州、长乐这样的二三线城市，未来，预计有更多的城市将执行这一新措施，楼市投资不断被抑制，迫使人们重新估量房子作为居住的价值。

  城市群里的“投资热土”

  3月底，程昀（化名）刚刚在涿州入手了一套房子，她看中此地，是因为其紧邻北京，有高铁通到北京西，而房价不到北京的五分之一。

  程昀后悔错过了燕郊、香河这些环北京的区域，不过她认为，当下这些区域房价已到高点，而涿州还未到。

  涿州隶属于河北保定市。2017年，保定成为楼市投资新热点，其下辖的涿州、涞水、高碑店等均受到买房人追捧。

  除了保定，4月18日，国家统计局3月全国70个大中城市房价数据显示，京津冀城市群中的石家庄、秦皇岛、唐山一二手楼价环比也小幅上升。

  在长三角，围绕上海、南京、杭州三大城市，周边多个卫星城房价表现积极。比如扬州，3月一二手房环比上涨1.4%、1.2%，这已是扬州房价连续20个月上涨。

  2017年以来，珠三角城市群楼市升温更为明显，据东莞中原研究部监测数据显示，3月东莞住宅成交均价16103元/平方米，环比上升4.10%。

  惠州也是如此，据国家统计局数据，3月惠州一、二手楼环比涨幅分别为1.1%、1.6%；而即使是距离深圳、广州较远的湛江，3月一二手房环比也上涨0.2%、0.3%。

  易居克而瑞指出，从国家统计局数据来看，3月份三大城市群核心城市房价快速上涨的势头得到遏制。环比来看，有6个城市新建住宅价格较2月下降。

  而在核心城市群中的三、四线卫星城，房价则持续温和上涨，如调控力度较小的扬州、惠州等环热点一、二线城市房价环比涨幅较大，均保持在一个百分点以上。

  万科高级副总裁谭华杰认为，中国城市化发展已进入了第二阶段，以长三角、珠三角和京津冀为核心的城市群兴起，这些城市之间以轨道相连，而沿轨道交通拓展的城市新区，就是未来房地产行业的主战场。

  在此背景下，城市群房产投资受到关注。上述3月份的房价数据表明，购房者和投资者在这些城市群间穿梭，寻找价值洼地。

  差别化调控下的房价轮动

  城市群带来房产投资新机会，但由于区域调控政策差异的存在，每个地方具体的限购、限售情况不一样，导致投资资金和机会不断流动、波动。

  21世纪经济报道记者注意到，在过去两三年，购房资金在城市群各个区域之间快速流动。在京津冀地区，临近北京通州的燕郊，率先成为北漂购房者和投资客关注的区域，房价在2016年快速上涨。

  但自去年7月燕郊所在的三河市，规定非本地户籍居民家庭限购一套二手房后，投资者随即转向香河、固安等地。

  3月22日，香河、固安所在的廊坊市再出新规，升级限购以截堵投资客。此后，河北霸州市、文安县、任丘市、定兴县接连颁布限购政策，并提高首付款比例。至此，整个河北省全线升级调控政策，炒房资金被全面围堵。

  以上海周边为例， 上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，自去年下半年上海调控收紧以后，楼市降温明显。于是，资金开始转向太仓、昆山、嘉兴、无锡等地，使当地的成交量激增。

  但今年3月起，许多非传统热点城市也开始加码调控，如扬州除限购外，还规定新购房产持有两年才能交易，许多购房者失去了兴趣。资金开始流向长三角其他非限购区域。

  “但是，随着限购区域的增加，非限购区域的投资价值在边际递减，”一位上海本地的开发商认为，限购说明了房产投资有价值，而不限购、离核心城市越远的区域，风险越高。

  在珠三角地区，由于深中通道即将开通的消息，前两年的中山是投资热点，深圳楼市也火爆异常。自去年第四季度起，深圳升级限购限贷，炒房资金又转到广州，以及临深的东莞、惠州等。

  今年3月，广州、东莞、惠州等地相继实施了严厉的调控政策，上涨态势被抑制，投资资金又出现回流深圳的迹象，致使3、4月深圳楼市有所回暖。

  总体来说，购房资金的主要路径为，由核心城市流向周边轨道便利的价值洼地，被限购后再寻找其他的洼地，最终导致整个城市群主要城市皆升级调控，资金再回流至核心城市。

  “限售”调控影响已现

  当传统的房地产区域投资被抛弃，人们没想到，2017年，福州长乐市、东莞虎门镇、佛山南海桂城街道，这些传统的三四线城市乃至镇级区域，房价也快速上涨，调控也随之而来。

  值得重点关注的是，这一轮楼市调控出现了新的方式——“限售”：即要求个人或企业获得不动产证几年后方可再卖。限售在厦门、广州先行展开，目前已蔓延至城市群周边的卫星城市。

  如京津冀地区的河北保定，4月5日，保定白沟新城出台政策，非本地户籍家庭在当地限购一套住房，且房产自登记之日起五年内不得转让；位于长三角的城市常州也在4月9日宣布限售，新购的住房两年内不得上市交易。

  在珠三角地区，继珠海4月8日出台新规，位新购房须取得不动产权证3年以后才能转让，紧接着9日、11日，惠州与东莞相继宣布，新购买的商品住房需在取得不动产权证的3年、2年以后方可上市交易。

  截至目前，实行限购又限售的地区已达16个，涉及京津冀、长三角、珠三角、海峡西岸四大城市群，包括了厦门、杭州、福州、广州、青岛、启东、保定市徐水区、保定白沟新城管理委员会、长乐、常州、惠州、珠海、东莞、扬州、成都和海南。

  其中，珠海和惠州限售时间为3年，隶属保定高碑店市的白沟镇限售时间最长，为5年。

  值得关注的是，这批“限售”城市中，除了广州为一线城市外，其他均是传统二、三线城市，甚至涉及四、五线，但他们基本都位于城市群中。

  中原地产首席分析师张大伟认为，“限售”的背后，是当前部分热点城市由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡。

  由于新房从购买到拿证，约需两年时间，再持有两三年，意味着四、五年左右才能转让，限售严厉打击了短期炒作的投资者，防止市场投机行为泛滥，同时有助于让房产回归居住的本质。

  宋会雍认为，限售使楼市价格在高位冻结，在一定程度上减少了房屋的供应量，或促进新房的销售。限售与否，很大程度上取决于城市的存量供应，在去库存压力不大的地方，该政策或被更多使用；而需要去库存的地方，则会进一步刺激市场。