限购限贷：被拦截的楼市资金去往哪里

  以限购限贷为主要内容的新一轮调控，应在意料之中。从市场各方的反应看，也是正常的。楼市逐渐恢复稳定，是调控部门所乐意看到的。

  但相信不少地产商对后市还是颇有些忐忑的。正在热点城市开展的房地产市场秩序检查，固然也让部分房企不免紧张，毕竟这些年他们习惯了在房地产销售管理规定和广告发布规定的黄线上行走，违规的尾巴多少是有些的。

  更大的不安，恐怕是来自楼市融资环境的收紧。限购限贷主要是针对客户端，而融资措施则主要是针对房企。如你所知，楼市融资收紧目前是来自两个方面：一是对理财资金违法进入房地产市场的清理，二是暂停了房企公司债的审批发行。

  以下几个消息相信你都看到了。10月21日，中国银监会召开三季度经济金融形势分析会指出，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策，加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。央行上海总部也要求，各商业银行要切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。上交所和深交所先后发布窗口指导，对房地产、产能过剩行业的公司债券实行分类监管，据报道，目前房企公司债发行事实上处于暂停状态，何时恢复没有时间表。

  全国理财资金数量庞大。据银行业理财登记托管中心有限公司发布的《2016年上半年中国银行业理财市场报告》，截至2016年6月底，全国共有454家银行业金融机构有存续的理财产品68961只；理财资金账面余额26.28万亿元，较年初增加2.78万亿元。

  根据上述报告，上半年累计有18.99万亿元的理财资金通过配置债券、非标资产、权益类资产等方式投向了包括房地产在内的实体经济。顺便插一句，很多人提到实体经济时，是将房地产剔除在外的。这有些不公平。不过，房地产确实与一般人眼中的实体经济有很大不同。

  18.99万亿里有13.06%流向了房地产，即共计有2.09万亿元流向房地产。这是个什么概念呢？今年1-6月，全国房地产开发投资46631亿元；上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元。无论是流向开发端，还是消费端，2.09万亿元的分量都相当重。

  再看公司债。2015年1月，证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将发债主体从上市公司扩大至所有公司制法人，同时精简审批流程。5月起，公司债规模大幅增长。根据我们记者的报道，2015年5月至2016年8月的16个月，债市为房地产企业提供的资金超过1.2万亿。其中，房企通过交易所发行的公司债超过1万亿元。房企发行的公司债在总量占比单月几乎都在30%以上，最高月份占比超过六成，是发债绝对主力。去年全年房企发行公司债4122亿元，今年1-7月发行5070亿元。

  这么多的数字，令人头晕。核心两个数字，仅上半年流入楼市的理财资金就达2.09万亿元；2015年5月以来发行的房企公司债超过1.2万亿。

  我们不能说，所有流入楼市的理财资金都是违规资金，都会被堵住，但相信规模会大幅下降；而从房企公司债全部喊停的情况看，至少5000亿的便宜资金是拦截住了。即使最保守估计，流入楼市的资金，应该减少1万亿以上。

  水龙头被捏紧，一部分房地产企业已经感受到了。10月新发公司债中，地产债占比仅有18.45%。但这才刚开始。更明显的影响2017年才会到来。

  什么样的影响？最直接的，是房企获得资金没那么容易了。此前有多么容易？一位房企总裁说，“过去，房企至少要保证拿地的钱是自己的，现在不需要，银行给配拿地的产品和资金；拿地钱不是自己出，土地竞买保证金至少得企业出，但现在竞买保证金同样也能找到对应的银行产品；更有甚者，银行能给企业将应收货款提前结清，企业只需要付个基准利率的息钱就能保证有充足的现金流。”

  获取资金的渠道紧了，利率也会更高。今年初，保利地产发行的一期5年期公司债，票面利率甚至低至2.95%。明年房企将很难找到这么便宜的资金了。

  超过万亿的资金，从楼市挤出后，会流向哪里？或者说，引导流向哪里？

  前两天看到专家建议说，要发展多层次资本市场，吸引楼市资金进来。这个想法固然很美好，因为在熊市苦苦挣扎的A股太需要强大的资金来推动。然而，我以前就说过，资本对股票市场和房地产市场的风险偏好和收益偏好是截然不同的。

  从过往10多年的实证经验看，既找不到股市与楼市是正相关的关系，也找不到它们是负相关的关系。也就是说，万亿级别的楼市资金被挤出后，并不必然会流入股市。像去年上半年那种全民皆股的现象，只是特例，没有可比性。

  很抱歉，我只能提出问题，无法给出漂亮的答案。但值得提醒的是，如果万亿资金盲目流入任何一个承载力薄弱的行业，都可能带来巨大的杀伤力。培育新兴产业，吸引资本进入的同时，也需要有风险防范意识。