房地产税收高租赁收益低 首只公募REITs胎动前途未卜

　　千呼万唤始出来，在住建部1月刚刚发文表示鼓励投资房地产信托投资基金（REITs）产品不久，公募基金便成为了第一个响应者。日前鹏华基金和万科合作推出了国内首只公募REITs产品，已经被证监会受理。

　　资料显示，鹏华基金申报的这只基金名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”。据悉，该产品的参与方除了鹏华基金外，万科将担任房地产投资经营管理人角色，并且其投资地点选择在前海。此外,作为首只公募REITs，该产品的客户群将面向广大普通投资者，是一只未来可以参与上市交易的封闭式基金。

　　所谓REITs，即是房地产证券化的一种手段，把暂时无法出售、流动性较低的房地产利用证券化的方式进行变现，其收益主要来源于租金、物业收入和房地产升值等，最早起源于美国。目前，国外REITs投资市场已经非常成熟，全球REITs总市值占到全球上市房地产市值份额的45%。

　　然而，相较国外市场，我国近年来在REITs产品的开发上却只闻雷声不见雨点。2009年我国已开始研究REITs的试点，但由于诸多阻碍，REITs在中国一直停滞不前。直到去年11月，市场传出REITs有望在北京、上海、广州、深圳四地展开试点消息，REITs在中国的发展才算迈出了实质性的一步。

　　尽管监管层大力推动，但市场却很少响应。2014年，中信证券开发出两只私募领域的REITs实现这类产品在私募领域破冰。但其市场交易量极低，某种程度上失去了REITs的交易功能。

　　今年1月，住建部也再度发文要求各城市积极开展REITs试点，鹏华基金首尝公募REITs头啖汤。不过，更多业内人士却表达了对这只公募REITs的担忧。

　　格上理财分析师曹庆展指出，国内房地产REITs之所以参与度不高，首先是因为我国还没有像国外那样对房地产REITs有着完善的监管体系和法律法规。其次，我国房地产高昂的税收制度也是REITs难以做高收益的拦路虎。另外就是如今我国地产租赁市场的收益率并不高，能否提供长期稳定且具有竞争力的收益率也有待考量。

　　此前中国企业投资协会副会长、中房集团原董事长孟晓苏也曾指出，我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等都较高，粗略统计，国内REITs的收益率需要13%-15%才能达到REITs收益的基本要求。但据中原地产首席分析师张大伟透露，我国房地产租赁市场的实质收益率仅有4%、5%左右，而这样的收益回报在银行理财、货币基金等固定收益类投资产品中显然不具备优势。

　　“在国内REITs发展还存在诸多障碍之时，未来鹏华基金这只公募REITs能否吸引投资者关注还很难说。”用益信托分析师廖鹤凯坦言。

　　不过，廖鹤凯认为不排除鹏华基金REITs将以前期介入的方式去运作，也就是说在拿地阶段万科和鹏华基金就已合作，鹏华基金负责募集资金，万科在此过程中担任整个工程管理的角色，从房地产开发到物业管理、出租或卖出等整个流程，这样可能会比单纯依靠地产出租的收益更高。