8月经济与房地产市场分析：调控只是套路，货币紧才见真心

  9月15日前后，统计局、央行等部委公布了我国8月的经济、金融和房地产等数据。

  1、经济短期改善，CPI创年内新低

  8月份，我国PMI为50.4%，比上月提升0.5个百分点，重回扩张区间；工业增加值同比增长6.3%，较上月提升0.3个百分点。经济逐渐企稳，显示出供给侧改革持续推进，“三去一降一补”已经出现了相应效果。但总的来看，经济整体的下行压力依然存在，增长动力明显不足，经济中长期还将维持L型。

  8月，CPI同比增长1.3%，增速继续下滑，在货币宽松的整体环境中，消费品价格低迷，反映出货币放水主要体现在了资产价格的上涨；PPI同比下跌0.8%，跌幅继续收窄，年内有望回正，PPI的回升主要是因为去产能和去库存的持续，使得供给收缩导致了工业品价格的上升，而房地产投资的改善引起的相关原材料价格上涨也构成一部分原因。

  2、三大需求齐改善，地产基建表现突出

  8月份，我国投资同比增长8.2%，比7月高4.3个百分点；其中制造业投资增长2.1%，房地产开发投资同比增长6.0%，基建投资同比增长16.3%，分别比上月高0.5，4.8和4.5个百分点；

  8月份，房地产旺盛销售下，地产投资也相应提高，同时PPP项目推进加快，基建投资也出现了明显的改善，地产和基建投资是目前经济企稳的主要动力；

  8月，社会消费品零售总额同比增长10.6%，比上月提高0.4个百分点，主要是因为汽车消费的提升和房地产销售带动了相关消费所致；

  进出口方面，8月份，我国出口1905.92亿美元，同比下跌2.8%；进口1385.43亿美元，同比上涨1.5%。出口依旧低迷，但跌幅有所收窄，而进口则主要因为我国经济的短期改善，以及企业利润的提高而有所上升。在外需不振的环境下，政策仍然需要依靠房地产拉动经济增长，行业整体宽松的局面不会改变。

  3、外部环境决定货币收紧的可能性小

  8月份，M2同比增长11.4%（前值10.2%），M1同比增长25.3%（前值25.4%），M1，M2剪刀差收窄；8月份新增贷款9487亿元，比上月有所提升，其中居民中长期贷款新增6755亿元，仍占新增贷款的绝大部分，显示房地产销售带动的按揭贷款依然是信贷增长主力。

  国内经济环境有了一定改善，而“三去一降一补”的结构性改革仍是政策重心，在供给侧结构性改革为我国经济带来中长期增长动力之前，逆周期的需求管理会继续发挥作用，以赢得时间和空间，同时再加上CPI处于低位，货币政策短期转向的可能性并不大。

  此外， 8月美国非农新增就业人口15.1万，低于预期，导致美国9月加息的概率依然较小，人民币汇率也在走稳，使得我国货币政策受国际因素的约束减弱。我国将继续执行稳健偏宽松的货币政策以促进国内经济的健康发展。

  4、积极财政政策发力，营改增减税作用明显

  8月份，财政收入同比增长1.7%（前值3.3%），财政支出同比增长10.3%（前值0.3%），财政支出明显提升，也是基建投资上升的重要原因，积极的财政政策对稳增长贡献突出。8月份，增值税和营业税两者合并后，同比下降17%，跌幅较上月扩大了6.7个百分点，显示出营改增的减税作用十分明显。

  另一方面，在房地产市场持续高温的背景下，8月国有土地使用权出让收入同比增长27.4%，增速比上月提高2.1个百分点。土地使用权出让收入的高增长也在一定程度上缓解了财政紧张局面。

  5、地产调整将至，货币收紧是最大风险

  8月份，全国房地产销售面积累计同比增长25.5%，销售金额累计同比增长39.8%，新开工面积累计同比增长12.2%，分别比上月下降了0.9、1.1和1.5个百分点，这显示出在需求持续释放，房价不断攀升后，行业调整压力逐步显现。

  今年以来，部分热点城市房价的高增长引发了相关调控政策出台，但我们认为，目前出台的限购、限贷和土地市场管理等政策实质性影响比较有限。

  这主要是因为，在“因城施策、分类调控”的指导原则下，房地产调控职权从中央下放到地方，而在房地产市场博弈各方中，地方政府存在较为严重的土地财政依赖，对一二线城市而言，土地供给普遍有限，地方政府寄希望于拉高地价获取更高的土地出让金收入，而地价上升的前提是房价的走高，于是这在根本上就决定了地方主导的调控往往隔靴搔痒。

  2014年底以来，我国持续的降准降息是驱动这一轮行情的最关键因素，商品房市场供需两端均受到信贷宽松的有力支撑。目前，针对房企的信贷已经有收紧的迹象，但房企的资金依旧充裕，主要因为需求端杠杆不断提升所带来销售回款。

  我们认为，土地财政依赖决定了地方性调控作用很难有明显效果，对当前楼市影响最大的是货币的收紧，利率上调可能会很大程度上影响需求，尤其是投资型需求的利润空间和房价预期，这会导致房企销售回款迅速减少，以及房价涨幅下降后地王项目短期难以解套等一系列连锁反应，房企资金实力也因此将遭受极大考验。