连李嘉诚都不敢拍的地王，哪来的自信能收回本？

摘要截止8月25日，全国单宗土地成交价格超过10亿的地块多达303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗，与去年同期相比，上涨了25倍。就在今天，又将有60家开发商围猎厦门出让的6块土地，想必一场厮杀在所难免。
       今年的土地市场绝对是场狂欢的盛宴，而且丝毫没有停止的意思。
　　据中原地产研究中心统计数据显示，截止8月25日，全国单宗土地成交价格超过10亿的地块多达303宗，其中溢价率超过100%的地王达到了153宗，与去年同期相比，上涨了25倍。
　　就在今天，又将有60家开发商围猎厦门出让的6块土地，想必一场厮杀在所难免。
　　澳门新“赌王”吕志和表示不敢跟随内地开发商以高价拿地，而李嘉诚也感叹“物色合理回报的地产投资项目殊不容易”。
　　地产商疯狂拿地的背后到底是什么逻辑？地王的钱从哪里来？对房价又会产生哪些影响？不妨来听听专家怎么说。
　　刘德科  德科地产频道总编辑
　　“地王恰恰是金融风险的‘拯救者’”
　　房企拿地王的钱从哪里来？一方面，这一轮的销售资金回笼蔚为壮观；另一方面，现在银行是排着队给房企放各种贷，证监会核准的公司债、票据、定增等各类房企融资方案更是满天飞。
　　以刚刚拿下全国单价地王的融信为例，今年1-8月买了15宗土地，花了345亿，但很多都是合作开发，属于他们的权益金额实际上只有198亿，今年需要支付的更是仅有140亿。对于1-7月份融信的销售就已经过了200亿（此前合作开发的项目较少）。卖200亿，花140亿，并不夸张。
　　自去年下半年以来，融信获准在交易所发行的公司债和私募债总额达110亿元。
　　拿地从来就是加杠杆的。现在加的杠杆比过去狠？未必。不同的企业有不同的选择。以万科为例，账上有的是钱，杠杆加得相对很少，相对而言地王拿得也很少。但这不意味着万科与地王绝缘——别人拿的地王，只要风险可控，他们照样愿意与之同股同权地合作开发。
　　地王固然是当前阶段银根松弛的结果，但追根溯源，更是现行土地制度的结果。简单粗暴地痛斥地产商加杠杆拿地王，没有太大意义。
　　如果一定说地王会引发金融风险，那么比地王更危险的，则是地方债和为国有“僵尸企业”输血的不良贷款。
　　反过来说，在当前制度下，地王恰恰是金融风险的“拯救者”，它在一定程度上为地方债和不良贷款纾困。
　　那么购房者怎么办？正如诺贝尔经济学奖得主斯宾塞所说，中国的家庭债务水平一点也不高。你觉得高，那是因为你的见识太短。所以，与其抱怨高房价，不如努力赚钱。
　　张大伟  中原地产首席分析师
　　“未来三年房价不上涨100%，地王难以入市”
　　2016年出现了中国历史上最恐怖的一次地王潮，尤以8月最为密集。8月，全国单宗土地超过10亿的地块合计有47宗，其中溢价率超过100%的地王高达33宗。
　　未来三年，如果这些地王周围房价上涨不超过100%，都将面临巨大的资金压力与入市难度。
　　全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是资金潮下的资产荒。
　　土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前地王基本上是上市企业和国企，资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。
　　在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现得更加激进。
　　未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。
　　楼面价超过房价已经成为常态，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此集中地出现，未来房价很难不受到影响。
　　吴翔华  南京工业大学天诚不动产研究所执行所长
　　“房企疯狂拿地，风险并不大”
　　房企疯狂拿地，大环境就是货币增发比较多，因为三线城市库存高，不可能到那里去拿地了，所以钱都集中到一、二线城市里来了。
　　还有一个原因是央企改组，有的央企增加投资储备，不惜一切代价，再加上二线城市市场好，过来的投资者就比较多了。
　　地王的钱来自各种各样的渠道，可以是发债，可以是贷款，可以是私募，名目繁多。
　　土地价格虽然是很高，但是今后房价会卖更高。房产商可以开发高档房，实在不行还可以等，等到明年、后年，反正各种各样的方法。
　　目前来看它的回报是比较明显的，土地又能避险，又能保持增值，所以风险并不大。
　　齐俊杰  银库金融副总裁
　　“地王加速房价赶顶，疯狂如股市”
　　今年地王频出，主要是资金脱实就虚，实体经济太差了，没有投资渠道，所以都进入了泡沫的金融之中，而在金融领域，房地产是一个正在上涨的品种而且是一个长周期的品种，所以有大资金推动。
　　再加上央企的钱便宜，以及跟地方政府的千丝万缕的联系，推高地价可以带来抵押品的升值，这样也可以掩盖金融的坏账。
　　地王的钱多来自于银行等金融机构，有的还发了私募债，还有诺亚等机构发的信托产品，民间金融也为地王提供了不少支持。
　　杠杆无法测算，但从资产负债率来计算，至少是8-10倍。央企国企成本不大，大概6-8%，甚至更低，而一般的民企则成本很大，大多超过了10%。风险巨大，但不拿地是等死，拿地了还能博一下，因为可以拿地拿房子去抵押还钱 ，如果连资产都没有了，资金链堪忧。
　　地王频出会推动房价加速赶顶，越到最后越疯狂，跟股市基本一样。