［资产证券化］九宜城-商业地产资产证券化30倍估值实战...

主讲人：刘加齐  壹方城汗马研习社专家顾问团讲师、金融委员会委员、九鼎投资投资总监    时  间：2016年1月20日

    大家晚上好，首先感谢壹方城给我这个机会给大家汇报一下我们九鼎投资在商业地产这个领域包括O2O，包括商业地产证券化的一些项目。

商业地产挑战：

         供给过剩：目前全国正在开发的商业综合体有7000多家，正在营业的有4000多家，处于相对过剩的阶段，线下传统商业地产正在面临一个很大的变革。

线上挑战大触网难：前一段双十一淘宝又创造了新的记录，一天大约900多亿的交易量，这对于我们传统购物中心来讲，这是一个很大的挑战。

    传统的购物中心的也有触网的需求，想把的购物中心搬到网上去，实现线上线下互动的一个局面。但是，由于我们自身的条件，规模达不到互联网电商的水准，包括在团队运营，包括在入口，也就是说我们获取会员的角度来讲，没有办法很快上一个规模。

    上市难：对于一个区域型的开发企业来讲，你的影响力、购物中心的数量、商业面积等等，满足不了一个上市公司对于整体资本市场的影响力。所以说，就算单独上市的话，把未来10到15年的净利润拿出来，资本市场的认可也就是几十倍，一千万的净利润资本市场的估值也就是一点多亿，再有就是变现难、运营难、招商难，这些都是中小的购物中心商业没有实现规模化、连锁化的管理，所以目前面临这些问题。

    证券化难：中国市盈率倍数在商业地产商能够实现一个较高的收益，但是一定要有规模，几家购物中心，或者几万平米的商业自身如果上市实现证券化的话，可能资本市场的认可度不会非常好。

      九宜城项目简介及优势：

商业地产证券化的一些思路，作为股权投资企业，我们的思路恰恰不是资产部分，我们其实资本市场最认可的模式，实际上是轻资产的运作模式，也就是说像大家所说的这种运营收益部分，或者没有那么重资产参与的这些部分。

第一、我们在全国打造出一百家购物中心资本运作平台，把我们上市公司壳的原始股权和每一家的购物中心商管公司运营部分这么一个股权进行置换，也就是说您以前持有商管公司的股权，我们进行调换以后，您直接持有的是我们上市公司平台的部分股权，就是说所对应的那部分股权。

        第二、我们如何实现一个业绩的倍增呢，这就是说我们要打造一个互联网+的部分。只有互联网+，传统商业才能获得第二次爆发式的增长。

第三，从资本市场的角度来讲，只是传统商业上市概念，购物中心运营的产业是在整体下滑的一个状态，如果单独作为这么一个购物中心实体企业去上市的话，资本市场对你的估值不会超过10倍，或者15倍的可能性都不大。因为你的概念、业绩、未来增长预期，故事怎么讲也是一个传统企业，没有很好的一个概念进行资本运作的话，投资人对你的预期，对你的预估不会太高。所以说，这是我们大家作为自己去上市，去做证券化的一个很重要的议题。也就是说用什么概念去上市，通过什么打动投资人，打动资本市场，让你的股票、市值能有一个很好的体现，这是所有上市企业应该去思考的问题。所以说我们打造线上众筹，线上的O2O以及大数据，这几方面是我们结合了资本市场对于商业地产需求的运作模式。我们现在正在整合的一百家购物中心，当然我们说是一百家，实际上会超过几百家，因为有一些个体项目，就是有一些个体的公司它旗下有几家或者几十家购物中心整体加入我们，这样的话，项目数量是100家，实际上从单体店来讲，可能会超过200家。

抱团打包上市好处：

降低成本：给券商的费用，给会计师事务所，律师事务所给股转公司的这些费用，因为大家抱团在一起，大家可以分它的费用。

迅速规模化：拥抱互联网这一块，自己做O2O，自己去做大数据和众筹的话，你的成本和我们一起去做，大家一起做的概念，成为一个全国性的平台，你的影响力和品牌知名度等等都是不一样的。

    协同出效益：大家组装在一起，也就是我们招商能力的提升，这个本身就是对市场一个很好的说法。包括沃尔马、家乐福这些品牌去谈租金，谈和他们的合作，和一百家去和他们谈的力度是不一样的。获得的条件肯定不一样。比如说有一些企业甚至要免很长的店租，我们合在一起以后，这个肯定情况不一样，我们会有专业的团队和这些商家去谈。相当于我们打造了第二个万达，大家可以想象一下，我们一两百家购物中心和一家商家去谈，我们的威慑力是不一样的。

    抱团上市提升运营水平：我们集合到一块以后，我们不干预的经营管理，因为每一家都有自己的特点，每家都有成熟的团队，我们作为财务管理人，不会过多的参与到已有的经营管理里面。很多人怀疑说如果和九鼎合作的以后，会不会换掉我的总经理，换掉我的团队。这个是没有必要的，因为如果一百家跟我们合作的话，我们不可能换掉一百个总经理，而且以前运营的非常好，因为在加入我们的时候，我们会有一个审核，以前运营的很好才能加入我们，运营的比较好，我们也没有必要参与管理。

    互联网生活概念上市

    我们要的就是资本运作和在商场里面做O2O的权利，实际上大家可能会对互联网理解比较深的情况，会理解我们的模式，实际上我们在做一个互联网企业。我们也是以互联网生活的概念上市的，并不是以传统商业目的在上市，我们要的实际上是经营管理业绩作为一个支撑，实际上我们要的是商场作为线上会员端的一个入口，也就是我们获取会员的一个平台，就是商场的职能已经转变了。

我们获取了大量的会员之后，我们会给九宜城的会员导入更多的服务，也就是说客户黏性会增加，比如说从这一点就可以看出来。

拥抱互联网提升客户粘性

    首先，我们现在互联网生活的这些企业，美团、大众点评、58，包括去哪儿等等这些企业，他们的客户黏性是很大的，我们比他们更强在我们有实体店，我们有一百家或者几百家购物中心作为一个线下实体店，这样对于客户黏性的把握，包括客户重复购买率。因为今后可能不用带钱包进商场，转一圈从支付到排队，叫号这些传统在商场里常见的东西都可以在我们手机端进行实现了，我们会有一个九宜城APP，打开APP吃喝玩乐都可以通过这个平台解决，客户对你的依赖会逐渐的增强，逐渐的增加。他拿着手机在足不出户的情况下看到在哪一个饭店吃饭还有坐，看电影哪一个场次还可以看。这就会有一个很好的客户体验。

客户活跃度决定了在资本市场的估值

    从资本市场来讲，大家可以看到资本市场对于生活服务O2O的这些公司，它的一个估值依照的一个标准就是活跃用户数，大家如果自己做APP或者自己做O2O的话，就是拿大量的钱去砸APP的用户数，这些用户数可以说前期没有一定的资金实力是砸不出来的。

怕的就是砸着砸着没钱了，前面砸的钱也打水漂了，所以一定要有一定的资金实力才能真正活下来，美团是比较成功的例子，活跃用户数4000多万的用户，它对应的估值是620亿，大众点评是4000多万活跃用户，估值是248亿，58+赶集估值是620亿。

九宜城的估值体系

    最后一块就是我们九宜城互联网板块，这一块我们上线以后我们保守估计会有一千万的用户，因为我们是有很好的支撑，就是线下实体店，也就是在座各位手里的商场。如果每家商场贡献10万个用户，这样我们有1000万。

我们以团购、外卖、生活服务的方式上市的话，保守估计是150亿，这个运营一年是没有问题的。甚至乐观估计上线以后达到2000万的用户，估值达到300亿。

我们的估值体系分两部分，上市以后对应的估值是300亿，这300亿第一就是说商业地产板块大家捆绑在一块，以一个规模效应共同招商，共同进行规模和标准化的运营，共同在资本市场上进行有影响力的运作，这样估值是150亿。互联网板块1000万用户对应着150亿的估值，互联网板块和商业板块都是属于大家的，就是说加入我们九宜城所有股东的。所以两者叠加的话，就是300亿的估值，这个逻辑也是资本市场上比较常用的逻辑。

上市方式

    先说一下股东结构问题，商管公司就是说每个商管公司，就是对应着一家单体的购物中心，或者是说一个项目公司，他项目公司可能有许多单体的购物中心，这个都不用管，就是说一个商管公司的股东，每个商管公司对应着一个股东，100家对应的所有股东以上市公司，我们九宜城上市公司进行换股的形式，也就是说直接我们商务公司的股东便成了九宜城上市公司的股东，这么一百家捆绑在一起，就共同实现了一个上市。

    谁能加入我们？

    经营权和所有权剥离：即开发商将运营权剥离出来，商管公司还有社区物业公司纳入到上市公司。我们要大型的社区物业公司，因为我们要做最后一公里，我们把购物中心做上市以后，未来其他几家包括酒店、零售、写字楼这一块我们会陆续往里装。

    对购物中心要求：1、出租面积要达到3万平米以上，2、年租金3000万以上，实际上我们要的是净利润1000万以上，3、城市核心或次核心商圈4、地位位置较好交通便利，周边人口密集。以10-15年商管运营权换股权

    股权结构比例，新三板壳公司、O2O等大数据平台整个我们占20%的股份，100个购物中心占80%股份，上市以后壳公司更名叫九宜城，具体操作层面我们会有一个团队专门通过公司结构，当然得符合上市公司的一些条例，还有股权投资的比例，我们可能会在一个基金里调整相应的份额。

开发商股权如何释放： 2016年开始，我们6月31号上市以后直接就可以退出1/4，也就是一千万净利润，市以后基本上就可以拿到6000万了。第二年会根据上一年的经营业绩进行一个动态的调整，也就是说经营业绩上升了，股权比例上升。第三年也是一样，第四年完全可以全部退出，这是我们的一个时间表。

没有正式运营的购物中心有没有机会？

前期我们募集100家整体打包上市，有一些朋友说我手里的购物中心还没有封顶，或者说正在建，未来会有相应的定增的机会。我们是动态的，不断的往里引入，我们上市以后再过两个月就可以发定增，我们的目标两三年内达到最大的商业地产公司。

当然第一批我们是原始股，原始股的好处就是倍数是最高的。当然以后发定增也会有一个很好的倍数，但没有第一皮原始股的高。如果加入九宜城这个平台，这个公司整体的业绩不断的往上翻倍，回报还是比较可观的。

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