那一夜之间全部消失的蓝牌车，正预示着中国房地产的未来

昨天的消息爆出，滴滴和优步中国要合并了，媒体报道还有变数，因为涉嫌垄断。但这不重要，重要的是：在这之前，网约车合法化了。如果大家不是太健忘，还可以回想一下，去年和今年初，广州是如何查处优步、滴滴的。1年过去，改的不是它们，是政策。

  如果你坐过蓝牌车，或者，你就是一个蓝牌车老司机。那么，在Uber出现之前，是什么状况？

  每天担心被抓，担心被钓鱼，担心被扣车，总之就是各种战战兢兢、如临深渊、如履薄冰。

  但Uber和滴滴出现后，蓝牌车和老司机们一夜之间全都消失了。你现在走到大街上，还会有一台桑塔纳慢蹭蹭的靠近你，车窗打开，一个脑袋探出来，眼光掠过四周明显带有警惕的问你：小姐，坐车吗？

  不会了。

  显而易见，Uber、滴滴对出行市场的革新是巨大的。通过这样的创新手段，不但大大提升了出行体验，还盘活了巨大的一直处在违法边界的蓝牌车市场，激活了存量私家车资源的高效利用。拉动了就业，也节约了政府支出。更大的好处是，降低了城市居民购车的欲望，带来了更加环保的出行。

  Uber改变了这些，并没有带来出行价格的上涨，出行者并没有为此支付额外的高价格。但没有这些，我们还要继续忍受高峰期一车难打的苦恼，继续忍受电召出租车时间难控的糟糕体验。政府也要继续花费大量公帑查处蓝牌车的违规运营。

  这就是我理解的供给侧改革，提出这个问题的人，的确是把握到了中国经济的根本。多年来一直强劲的刺激需求方，但真正的问题却一直是在供应方。用大白话来说：食客那么多年一直吃同样味道的包子，他们想吃更好的包子，但庆丰包子铺还是生产同样的包子。所以，他们换地方了。我在去年的一场论坛上，TCL李东生说，为什么人们愿意去日本买马桶盖，是因为我们生产的马桶盖质量不好。

  说明了什么？

  过去多年，市场供应方对出行问题的解决，是没有被大众所满意的。或者说，大众对出行体验的要求更加高了，但是包括政府、出租车公司在内的供应方，并没有准确把握到危机的发生，他们还是按照老习惯来提供产品，因为依然可以获得很好的利润。大众之所以继续接受，并不是因为他们认同，而是因为别无选择。也正因为如此，Uber、滴滴只是稍稍改变了出行体验，便打败了出租车。

  Uber、滴滴对城市存量资源的盘活，只是中国大城市在城市化末期发生的一角故事。

  30多年的城市化进程，大城市对资源的开发已经到了难以承受的地步，我们有巨量的存量资源被闲置，或者利用低效。如何盘活这些存量资源，将构成未来的大故事，也会带来巨大的商机。

  这些存量资源的盘活，势必触及到既得利益者以及现行规制，对此，政府的态度通常是保守的，不适应新形势的。但是，市场正在以更加聪明的方式更加高超的技术，来倒逼政府改变规制，以适应新形势。

  如同中国的出行市场，中国的房地产，也存在着一个巨大的“蓝牌车市场”。

  这个蓝牌车市场，是小产权房市场。

  同出行问题解决的不够好一样，这10几年来，我们的房地产问题更是解决得很不好。用一句话说就是：老百姓住得不好。房价太高买不起，租房太差不愿租。各个城市都花了很大的力气，依然是收效甚微，导致像限购这样的临时性干预，在北上深已经执行了超过5年，妥妥的搞成房地产“基本国策”了。

  我毫不怀疑，继续按照目前的思路下去，房地产问题永远也解决不好。我们必须，也只能期待：市场会通过更高超的智慧来解决它，就像Uber、滴滴对出租车市场的颠覆一样。

  中央在上周发出了信号：抑制资产泡沫。但国家发改委今天的政策思路是：降息降准，发放购房补贴，促进民间房地产投资健康发展。抑制资产泡沫的部分，只是加大土地供应，提高住宅用地比重。我呵呵，这套路已经喊了10几年了，决策者都没招了吗？

  为了表述方便，我只拿深圳来举例子。

  在土地制度上，深圳是一个在全中国都极为特殊的城市。说它特殊，是指它受到土地二元制的影响非常之大。在城市化转地之前，全市2000平方公里的土地上，大部分都是集体用地，而不是国有用地。30多年的飞速发展，截至到2014年底，深圳一共建了大概10亿平米的房子，这其中，“违章建筑”占了4.28亿平米、37.3万栋。年初，为了配合政府严查违建，深圳主流媒体集体报道：700万人住在违章建筑里。接近一半的违章建筑，容纳了深圳一半的人口。

  如此巨量的存量建筑，如果可以展开自由交易，那么深圳的房价现在一定是另一番模样。至少可以肯定，不会像今天这样涨得不像话。比如在布吉，商品房的价格是4-5万，但是小产权房的价格只有1万多。就是在南山，商品房的价格随便都是7-8万，但小产权房是2万多，价差都达到了1/4。如果可以交易，相当于是花临深房产的钱住在深圳。

  但可惜，这些同样是钢筋混凝土建起来的框架结构的小产权房，却受土地制度所限而难以交易。客观上，也形成了深圳房地产市场的奇怪状态：实际上是用一部分的国有用地，来解决全部深圳人的商品房需求。随着人口的急剧增多，不但推涨了房价高企，也导致了人地矛盾越来越尖锐。

  深圳是怎么解决这种人地矛盾的呢？把小产权房的集体土地纳入到国有土地的轨道上来，以此来进入全流通市场。2009年之前的城市更新模式，基本和全国一样，先把土地性质理清楚，一定要从集体用地变为国有用地，然后才可以统一招拍挂出让再进行房地产开发。

  现在回头看，这个解决问题的思维，实质是和广州清理Uber、滴滴本质上是一样的，把新的出行市场的革新技术纳入到旧有的出租车市场的规制框架里来，而不是重新审视原有的规制是否适应新形势。

  不能说深圳没有突破，2010年之后的城市更新，允许了“协议用地出让”，打破了国家规制。实质上，这个变化实现了小产权房的曲线合法化。开发商通过城市更新协议拿到项目，不再经过一轮集体用地变为国有用地的手续（当然这是因为深圳之前在法理上已经全部完成了转地工作为之铺好了路）。这样，原来的被限制交易的小产权房拆掉之后，新建起来的都市综合体，无论是归属于开发商的商品房，还是归属于原村民的还迁房，就全部都是商品房了。

  但是，这样的突破，是把存量建筑全部拆掉而实现的，这是和Uber、滴滴本质的不同。它这一拆又一建，不但没有实现城市存量资源的盘活，反而造成了新的巨大的资源浪费，而且拉长了事件。加之，城市更新的高成本运作，对于房地产价格的缓和，只会是变本加厉而不会是扬汤止沸。按照这样的思路，来实现让城市人民住的更好的梦想，也是远水不解近渴。因为建一栋房子容易，拆起来太难了。按照现在的城市更新速度，要释放出数百平方公里的土地，再拆个35年都不是不可能。

  而公众是无法再等你35年的，全部大拆大建，谁也耗不起。

  我相信市场一定会用它高超的智慧，来一场伟大的颠覆。当看到政府固化的思维与不敢自我革新的惰性无法再可依靠的事实后，民间迟早会通过自身的智慧，像Uber、滴滴成功实现了合法化一样，最终会倒逼政府来改变思维，调整政策。

  也许这个政策很难触及到土地二元制的彻底改变，但是，对于像深圳如此巨量的小产权房的曲线合法化，一定会有比城市更新更低成本、更高创新、更节能环保的手段出现。

  比如长租公寓的产生，已经是一个好的开局了。既然小产权房自由交易短期合法化无望，那干脆就不考虑这种老大们才要操心的问题。我们只考虑一点，如何让大家住得更好。如果民间资本最终共同实现了小产权房居住价值的大幅提升，那便是高效盘活了存量资源，政府实在也再没有理由劳民伤财的继续大拆大建。他们只需要制定安全标准、厘清税费设计、做好行业监督就好了，而不用再亲力亲为吃力不讨好的推动城市更新。

  除了长租公寓的玩法，我相信还会有更多其它的革新手段。总归一个目的：大幅提升小产权房的居住品质，最终实现小产权房的事实可交易。比如，像地下车库一样，小产权房如果改造得好，1年是长租，3年是长租，20年内也都是长租。使用权的分离设计，貌似也可以破除掉小产权房的交易限制问题。

  那样的图景现在看起来的确是很不可思议，但也许只是我们囿于过往的知识经验没有想到而已。正如爱因斯坦所说：我们不能用制造问题的同一水平的思维，来解决问题。我当然也不知道会有什么样的手段可以改变现状（我要知道了我就做了），但总之，相信市场的智慧，相信已然到来的技术革新浪潮，以及相信改革，会带给我们完全不一样的世界。既然当初有小岗村的出现，那么，在新经济时代的当下，没有理由不会再出现一个小岗村。