震撼！年轻人都走了，还谈什么去库存？

 我曾经发过两篇文章，一篇是《待不下的城市，回不去的农村》，另一篇是《放假回乡，农村面临的现状（发人深省）》，文章都深刻描述了现今中国城乡二元化乃至割裂的情形。今天，当我带着同样的疑问重新回到房价议题，我们可以看出去库存为何如此之艰难：对于年轻人而言，三四线城市就是一个割裂的世界。

  刘倩在北京一家4A公司工作。她是一名典型的90后，出生于1991年，每天会花大部分时间在二次元的世界当中。刘倩的家乡在四川的一个三线城市，但至少在10年内，她没有回到四川工作的打算。刘倩过年回家时，对于故乡的印象是房地产广告遍布整个小城，到处都是在建的房子。

  刘倩也没有在故乡购买房产的计划，她打算再奋斗几年，经济条件成熟的时候把父母都接到北京。虽然北京房价仍然让她感到压力不小，但她习惯了大城市的生活方式。而更为根本的原因是，故乡的房地产市场一直不温不火，房价不升反降而且自己也不会回去生活——无论是投资还是自用，在老家购房都不是一个理想选择。

  “所以这似乎是一个没有必要的想法。”她说，“如果我有能力在大城市购房，那么必定会选择北京或者其他一线城市。现在还年轻，努力打拼的话我觉得也不会是太难的事情。”

  她或许代表了大部分年轻人的想法。中国的大型城市正不断吸引着年轻人。他们看重的不仅仅只是工作机会，甚至还在考虑安家落户。而年轻人们的这种想法和购房需求也正在深刻地影响着中国的房地产市场。根据5月4日QQ大数据发布的《2016全国城市年轻指数报告》，一线城市平均的年轻指数最高，数字高达79。但是二三四五先城市的年轻指数在不断下降，它们的指数分别为74、69、65和64。

  如果年轻人都走了，那么二三四线的房地产市场还有希望吗？

  眼下中国房地产市场谈论最多的话题便是房产库存。正如刘倩在故乡看到的那样，楼盘不断野蛮生长，但却一直保持着较高的空置率。国家统计局于2月19日发布了相关房地产开发和销售数据显示，2015年全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近万平方米。

  情况或许比数据体现的更加严重。上海易居房地产研究院研究员严跃进说，“如果我们把尚没有开工建设的，或新开工的项目用地考虑在内，住房过剩的压力将会更大。”

  8年前为了避免受到全球性金融危机的影响，中国开始了借贷和支出的疯狂浪潮，用6110亿美元的支出重新支撑经济增长势头。但是钢铁、水泥以及房地长都出现了过剩现象。年轻人离开欠发达城市，投资者寻求更加保值的方式进行财富投资，都加剧了楼市去库存的压力。住房过剩是中国经济的最大拖累之一，因此也是全球经济增长的主要拖累。

  “老家的许多楼盘工地都停工了，那些楼起到一般突兀地出现在那里，就像是一个笑话。”刘倩说。

  政府正在想尽办法缓解这种压力

  2015年以来，政府连续出台了推进“去库存”的政策。2016年2月，央行、银监会本周发出通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。随后，财政部等三部门又发文调整房地产交易环节税收。

  但即便是这样，似乎仍然没有触及根本问题。就如同刘倩春节假期回家产生的疑问那样，同龄人大多数都到了大城市，到底是谁在消费，谁在买房？

  政府寄希望于洪启文这样的进城务工者身上。洪启文在陕西西安经营着一家小店，他租了一套公寓，但也没有打算在西安购房定居。虽然陕西省已经表示，提供住房贷款来帮助居民，尤其是外来人员购房，而这笔贷款的数额为上千亿元。“如果想的话，我也许可以买一套不大的房子，但是我还是想回到江西的老家。”他在接受媒体采访的时候说。落叶归根是32岁的洪启文考虑的事情。

  不过大多数中国年轻人不会想那么快“归根”

  从QQ大数据中你可以看到中国年轻人的流动情况。根据QQ大数据的《2016全国城市年轻指数报告》数据显示，一线城市年轻人口的平均净增率高达7.97%，在各线城市中排名第一。也拥有各线城市中最高的32.16%的年轻人口平均新增率，与其相对应的是最低的平均流出率24.19%——这些数据说明，年轻人都想要在一线城市生活。

  与之契合的是一线城市的房价。随着网络电视剧《欢乐颂》的热播，社交网络上的热点话题又聚焦到了上海和其他一线城市的房价问题。上海这座城市刚刚经历过二手房市场的暴涨——在3月的第一周，上海二手房单个房源的总价涨价20万，每平方米的价格涨了2000元。上海这座城市一直具有自己的生活方式与格调，因此也不断吸引着年轻人道来，每年上海结婚的年轻人就有11万对。

  深圳也是这样。国家统计局2月26日发布数据显示，深圳新建商品住宅同比上涨52.7%，排名第一位，有的地方甚至还出现了卖房者一天涨价3次的情况。而其他全国70个大中城市中，一线城市楼价上涨明显，北上广深领跑全国。

 

房价数据来源：易居研究院智库中心

  用最为简单的经济学逻辑来解释这种楼市暴涨的现象，则是楼市的供给与需求出现了极端的不平衡。虽然政府一直在调控，但是不停涌入大城市的年轻人加剧了购房需求的增加。他们可能是中国最有消费潜力的一代，除了独生的家庭背景，这一代90后年轻人也更加具有消费欲望与创造财富的能力。

  更多的数据与现象佐证了年轻人的流动与楼市的关系

  易居房地产研究院的监测结果显示，热点二线城市的库存量和去化周期甚至比一线城市还要小。例如，截至1月底，苏州、南京和合肥这3个城市的去库存周期都已经在4个月以内。

  在全国的35个城市数据，截至2016年3月底，三线城市新建商品住宅库存总量4257万平方米。同比增幅分别为0.2%。其中，三线城市3月份新增供应量为349万平方米，而新增成交量为349万平方米。

  “对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度加大。” 严跃进说，“三线城市新增供应量和新增成交量持平，这使得库存变动幅度不大。总体上看，三线城市的去库存任务依然艰巨。”

  《2016全国城市年轻指数报告》则显示三线城市年轻人的净增率仅为 1.24%，四、五线城市的年轻人口均出现了负增长，整体流动率也较大。三四五线城市成为了一线城市年轻人的主要输出源头，他们的流失也带走了这些城市的消费需求与发展活力。

城市年轻指数来源：2016城市年轻指数报告

  这种现象直接导致了我们开始便讨论的那个问题：年轻人都走了，还谈什么库存？从长远来开，要保持经济健康发展，楼市稳定的根本解决办法是，让一座城市充满活力，吸引更多的年轻人。

  深圳或许是中国城市发展的一个成功案例。黄玥在深圳一家国资企业工作，她是从广西南宁搬到深圳的。她喜欢深圳的生活，周末可以和朋友到南山区的海岸城附近购物休闲，偶尔还能去香港喝个下午茶再返回深圳。黄玥已经有在深圳购房的计划，与她同龄的朋友也都有类似的打算。

  深圳汇聚了大批的年轻人。QQ大数据发现，一线城市中，深圳的年轻指数高达89，远超其他四座城市。作为一个移民城市，深圳人口的平均年龄只有 33.6 岁。“家里应该可以帮我支付掉买房的首付款，剩下的我可以用住房公积金和收入的一部分来偿还，生活质量也不会因为购房而下降太严重。”黄玥说。

  这群外来年轻人或许便是深圳楼市的推动力之一。根据国家统计局最新发布的70个大中城市房价变动情况显示，在公布的27项指标中，深圳有18项位居全国第一。此外根据国家统计局发布的最新房价数据，2016年1月深圳新建商品住宅均价4.4万元、同比增幅52.7%，两项指标均为全国第一。

  不过这样的疯狂不会在三四五线城市发生

  因为我们已经看到，年轻人的占比与楼市，甚至城市经济发展不无关系。房地产高空置率既是资产泡沫的标志，也是金融风险的重大隐患。当泡沫植根于巨大的杠杆基础之上时，泡沫一旦破裂将给整个系统带来毁灭性打击。中国三四五线城市便处于这样的潜在危机之中——但更为严重的问题是，年轻人似乎正逐渐将故乡在记忆中封存，这是中国楼市现在面临的一个矛盾。

  无论是黄玥还是刘倩，故乡仅仅只是一个春节假期的短暂停留地。他们从一线城市返回，在小城市度过7天，然后再回到大城市自己已经熟悉的生活节奏当中。故乡不断打地基修建新楼，像是中国小城市的一个个疮疤。不过这群年轻人好像也没有什么兴趣来帮助它弥合。