真相：一线卖掉1套房，三线就增加3套库存

中国的城市正在严重分化，二三四线城市出台各种政策全力去库存，一线城市却正准备出台更严厉的政策限购。

明源君最初觉得这二者之间并无直接关系，直到自己10次听到同样的故事。这些故事主角不同、地点不同、时间不同，情节却极其一致：父母一代卖掉了自己在三线城市的三套房，只为给子女在一线城市买一套房。

其结果就是：1、一线去化了一套房；2、买了那三套二手房的人不会再买三线的新楼盘；3、整个家庭的重心从此转移到一线。

去化难的三四线，实际上就是我们逃离的故乡，我们学有所成后不再回到那里，而且还带走了原生家庭在当地积累了几十年的财富……

三线利好出尽，仍去化艰难

2016年，为了解决高库存的问题，各种政策频繁出台。房地产交易环节契税、营业税的优惠政策于2月22日起正式实施。只不过，四个一线限购城市，被排除在外，只有超大户型能沾一点光。目前，一线以外的城市全力去库存，一线城市却在酝酿更严厉的限购，形成了极其分裂的图景。

根据明源君的统计，已有超130个城市出台去库存新政。集中在以下一些方面：

1、方便公积金贷款

公积金方面的“新政”包括推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件。

2、降低税费手续费

比如甘肃省将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。

3、政府直接给予各种补贴

宁夏交易契税超出1%的部分由地方财政补贴；新疆商业贷款与公积金贷款利率差额由政府财政补贴；山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴。

4、政府回购商品房

甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。

5、直接改变存量房性质

山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、产业地产等。许多地方政府还允许开发企业修改城镇规划相关内容。明源君认为，这种调整直接改变规划，在以前是不可想象的。

与此相对应的，则是一线城市继续限购，而且据说还将出台更严厉的限购政策。

一线酝酿更严厉限购，却依然疯涨

深圳风传可能出台的限购政策有三项：

1、1改3。也就是说之前没有深户的人缴纳一年以上社保可以买房，以后则需要3年以上了；

2、3改4。也就是说付清了一套房后，二套房首付提高到四成；

3、2改5。也就是说之前满两年过户税收优惠改成5年。

有媒体向相关部门查询上述政策传闻是否是真的，得到的回复是既不否定也不肯定：相关政策正在研究中。

不过，市面上，因为“1改3”据说将在3月1日落地，有人已经恐慌性出手，银行也开始加紧审核非深户资料。

而北京、上海、广州，也一再反复重申，仍将坚持限购。

而房价疯狂上涨的戏码，还在上演。

有媒体报道称，上海有一个业主在一天内调整了三次价格，直接涨价70万，而购房者则愿意加价50万。

2月15日，深圳全市售出51套新房住宅，成交均价为91965元/平，突破9万大关。不过这一高均价的出现是因为高端楼盘海上世界双玺项目的入市。据深圳市规划和国土资源委员会2月1日发布的数据显示，1月深圳新房成交均价达46515元/平米，同比涨幅为74%。

在这种情况下，一线城市出台更严厉的调控政策，并不是不可能。

人口的流入流出，决定了一切

到底有多少人从三线、四线到了二线、一线？

我们先来看下国家的统计数据。

明源君提醒大家，相关官方数据可能是被低估的。比如，一个街道办，上一轮上报人口是60万但实际人口是80万，现在人口增加到100万也只能上报80万，否则很多统计数据特别是人均GDP就下降了。

2000年，我国进行了第五次人口普查，2010年进行了第6次，二者相比数字如下。

而从2009年到2014年的5年间，人口净流入情况如下。

从这张表看下来，上海楼价的疯涨并非完全没有道理。而郑州、成都、重庆、武汉等地作为区域中心，对人口的吸附能力也不可小视。

比较意外的是东莞，深圳地价太高，腾笼换鸟，许多制造业去了东莞；另外深圳空间有限，东莞承接了许多深圳外溢的企业，比如松山湖一带就有华为和大疆的新基地。而深圳白领很多到东莞置业，因为那里房价只有深圳的几分之一。

只看具体数字，你觉得深圳去年的疯涨没有道理？那是因为你没有发现，上海、北京作为直辖市，面积实际上是一个省的规模，包括广州也是半个省的规模，甚至东莞都比深圳大。

上海面积为6340.5平方公里，北京面积为16410.54平方公里，广州面积为7434平方公里，深圳面积则只有1996.85平方公里，甚至比不上东莞的2465平方公里。

按照每平方公里净增人口来算，深圳可能最多。

卖掉老家三套房，在上海、深圳、北京买一套房的人们，也是这庞大的数字里的一个。

逃离一线城市，许多时候只是个梦

三线、四线不是不出人才，只是所有的人才都被一线、二线吸引而去，考上大学的年轻人不再回来，甚至所有的青春和活力也都被一线吸引而去。许多县城，平时街头很少有漂亮时尚的女孩，过年的时候却满街都是。

就在几年前，房价实际上还没现在这么疯狂的时候，一线城市掀起一轮“逃离一线”的热潮，最终，很多人又逃回了一线。

为什么不能逃离呢？

大城市人口一多，专业分工协作，效率就高，工作机会也会相应的变得更多，也就能实现你的梦想。下面数一数各种资源。

金融：北京有各种银行总部，上海深圳有交易所，香港澳门资本在珠三角有影响力。

科技：北京中关村、上海张江、深圳南山、杭州，汇聚了中国的所有科技巨头。

交通物流：北京、上海、广州，是三大航空公司总部所在，是三大铁路枢纽。天津、上海、深圳、香港、广州，都是全球排名前列的港口。

媒体：北京的各种媒体总部不用说，杭州、南京、上海的三大卫视，深圳和广州有腾讯、微信。

文化教育：各种演出、各种博物馆、各种动漫，各种大学，都集中在各大城市。深圳略弱，但引入了香港、北京的各大学资源，建立许多分校和研究生院。

专业服务：各种会计师事务所、律师所、管理咨询公司、设计、策划、广告公司都聚集在各大城市。

2016年1月出版的《河北学刊》刊登了南京大学城市科学研究院副院长胡小武的论文《中国小城市的死与生: 一种城市问题的视角》。其中提出，中国有超过1800 多个城市属于小城市，但小城市因人口规模、就业结构、文化氛围、发展动力等局限，造成了社会生活方式的庸俗化、经济发展能力弱化等问题，最终导致越来越多的小城市进入了资源枯竭、人口流失、产业衰退、就业艰难等小城市发展陷阱。胡小武认为：

1、小城市建设和管理跟不上迅速增长的需求。

城市基础设施的供给滞后于城市人口的增长，从而引发一系列的矛盾，出现环境污染、人口拥挤、治安恶化等城市病

2、“超前型城镇化”带来的供给过剩的问题。

过去十多年，包括小城市在内的几乎所有城市都开展了“摊大饼”式的城市扩张，开发区、新社区迅速崛起，工业厂房与居住楼房呈现大面积过剩，烂尾项目越来越多，从而导致了小城市的空城化与市容萧条的局面。大量的小城市由于发展资源不足，人才集聚不多，内生性发展能力欠缺，在大城市持续“抽血”小城市的极化发展格局之下，各种发展性矛盾不断积累，弊端不断放大，从而导致“小城市病”出现。

3、小城市的精神生活相比大都市显得较为匮乏。

赌博风气浓厚。思想平庸、文化稀薄、格调低下的生活行为方式，弥漫在城市的文化生活之中；价值观扭曲、错位，拜金主义、享乐主义蔓延，导致小城市精神和价值追求不同程度的衰落。小城市的麻将馆人满为患，小赌、豪赌，甚至以赌为生的人口为数不少。此种严重的赌博现象在江西、安徽、湖南、四川、湖北等省的小城市基本呈现出一种典型的城市生活方式。

明源君几位曾经想过回家乡发展，但最终逃离的朋友，描绘了他们的家乡：

（1）27岁没有结婚就被视为另类和失败者，似乎人间唯一意义就是结婚生孩子。

（2）所有人最大梦想是混进当地少数几个政府事业单位，大家在一起交流的就是各个单位的福利。

（3）所有的文化娱乐似乎都只有两个：打麻将、喝酒。

（4）阶层更加固化，政府内部裙带关系复杂，没有关系者很难进入也无法升迁。

中国的举家迁移率只有20%

复旦大学教授陆铭认为，人口净流出并不完全是坏事。

他分析说，美国的人口在空间上是高度集聚的，大约80%的人仅仅集中在大约4%的国土面积上。根据人口统计，美国总人口为3亿多，其中，9个人口最多的州拥有略多于一半的总人口，25个人口最少的州拥有的人口占比不到六分之一。

但是，美国的每一个州的GDP份额和人口份额高度一致，美国中部的一些州人口只有五六十万，但这些州的人均GDP和那些人口众多的州几乎是一样的。

美国从一个农业经济过渡到一个以制造业和服务业为主的经济，它的人口也在逐步走向高度的集聚，但是在这个过程当中州和州之间的人均GDP却是高度平衡的。

明源君认为，唯一的问题在于，人们能否按照自己的意愿进行流动。

根据陆铭的数据，当前在中国农村有大量老人和女性留守的原因是在当前制度限制下家庭居民难以实现举家迁移，于是总是优先将年轻男性送到城市去打工。中国移民家庭的举家迁移率只有20%左右。

如果人们能够按照自己的意愿进行流动，“农村空心化”未来也许是好事，几千上万亩土地联合起来，有兴趣的年轻人就可以回来开农场，提高生产效率，农业也可以成为致富的产业和受人尊敬的工作。事实上，现在江西等许多地方，许多农场已经成型。

想通过建房来吸引人口，是极度错误的

统计数据显示，美国曾经的汽车城底特律的人口从2000年的95万下降到2010年的71万，十年间，人口降幅达25%。

底特律人口1950年曾经达到180万的高峰，当时在全美排名第五。但随着汽车产业的衰落，底特律出现了大幅度的人口减少，大量房屋出现空置。

陆铭说，在底特律的历史上，就曾经尝试通过加大公共基础设施的投入来扭转人口流出的趋势。结果是底特律政府最终走向破产，就是因为在这个过程当中，公共设施的巨大投入和人口流出成为了一对日益尖锐的矛盾。

而在中国当下，一些地方政府盲目乐观地估计本地未来的人口增长趋势，试图通过建设基础设施和造房子来吸引人口。

陆铭认为，事实上，一个地方只会因为有产业有就业才能吸引人口流入，公共设施和住房的需求是人口流入的结果，而不是原因。如果脱离产业发展的实际需要，过度地在基础设施和住房上投资，试图以此来吸引人口，结果很可能形成一些空城，反而给地方政府带来沉重的财政负担。

来源：明源地产研究院