众筹买房、淘宝卖房都是伪需求！

互联网+地产运作的几种可能：众筹买房、淘宝卖房都是伪需求！

从2015年到现在，对传统行业冲击最大的三个互联网概念分别是：O2O、创业，以及转型。冲击的行业包括零售，社区，餐饮，美容、医疗、出行等多个市场。唯独房地产这个老大难，也是最需要互联网冲击的行业依旧不见声色，无论是淘宝卖房还是房产电商等。反倒是一句大众创业万众创新的口号，拉动了传统房地产行业。围绕创业+地产的情怀开始落地，但回顾多年来互联网对房地产的冲击。创业+地产的牌又能打多久呢？

众筹买房+淘宝卖房 互联网概念包装下的伪需求
互联网对房地产的冲击由来已久，从媒体的舆论冲击，所谓专家的观点冲击，包括全国各地业主的维权冲击，但我把这归结为小打小闹，因为针对的只是具体项目，具体个人，比如龙湖绿地维权如何，任志强言论解析如何。真正说对于行业的冲击或者是降房价这种民众喜闻乐见的冲击，我说两件事，众筹建房和淘宝卖房。前者是对积累多年的房地产开发模式的冲击，后者是对销售行为的创新尝试。

众筹买房这件事为公众熟知是在2014年，南京一家投资公司推出的项目，从而吸引投资人以众筹的形式私人订制住宅，从而比市场便宜20%，很多业主对此表示乐观。在这个计划中，通过筹建联合发起人，在人数到达一定数量，筹集到的资金到达可以开发的规模后，成立业主委员会，通过谈判的形式与受委托的开发商共同研究选择地段，土地招牌挂，建房的相关事宜。此模式最大的特点是帮助开发商减少财务以及营销的成本，主打私人订制化，不存在盖好的房子销售不出去，也不存在业主对小区不满意等情况。通过这种运作方式，从而缩减出20%的利润。以西安为例，目前6500左右的均价，减去20%，房价就能降到5200左右，几乎是回归到五年前的水准。按照统计，除了西安最繁华的地段，住宅类的毛利润只有500元每平米多左右，可想而知，如此低的利润下让开发商在房价上再有任何优惠是很难的事情。这也就突显了众筹建房这20%的优惠吸引力是很大的。

早在05年，南京就出现众筹模式的买房行为，10年的河北等地也出现了开发商对在建项目所谓的私人订制，其实说到底还是开发商自己降低成本，吸纳资金的变相措施而已，是在互联网概念包装后的变相营销。就说买房盖楼这么大的事情，得要多少人、多少钱？众筹几个亿可能吗？如果做不好，就是增加中间环节，增加购房成本。能不能找到合适的开发商？能不能拿到中意的地？这些都是很现实的问题。确实这种互联网模式对房产的冲击很诱人，但效果也是差的出奇。

再说第二次冲击，淘宝卖房。从最终的效果上看，只能说是一次很好的尝试。虽说是在淘宝上卖，但成交还是在线下，走的还是O2O的路子。和之前的淘宝卖车一样，房子车子这种大件其实很难在淘宝卖出去，甚至说淘宝根本就没想在纯线上去卖房，本身的定位就是线上销售，线下成交，淘宝起的只是买卖双方的媒介作用。至于房子怎么成交，看不看房那是另一回事，相信也没人就那么草率直接付款。这件事本身对于淘宝的意义不大，只是抢占消费者的需求入口——一切消费需求都能在淘宝满足，消费者都到淘宝来寻找商品，即使是房子车子这样的商品都能在淘宝找到。但对于万科意义却是显而易见的，在房价疯长供不应求的实际，开发商在营销上占据绝对的优势，以信息不透明为背景。但在需求减弱，透明度增强减弱的大环境下，将房子搬上淘宝也是无奈之举。这既是互联网冲击房地产市场下的产物，也是开发商在寻求互联网转型的最初尝试。如果仅仅从最终的效果上看，无论是众筹买房还是淘宝卖房，都算得上一种伪需求，以结果为导向，盖不起来卖不出去都是不可否认的事实。

创业浪潮+营销需求 创业类住宅崛起不是真命题
在经历了淘宝卖房和众筹买房伪需求的冲击下，对于现在新兴起的创业+房地产模式，包括开发商在内，很多人是抱着怀疑的心态的。所谓创业与房地产的玩法，我总结为三个纬度：第一以服务创业人群为需求的住宅类项目，第二以创业为出发点的商业类项目，第三围绕房地产的互联网创业项目。

先说第一个也是现在需求最旺的，打着创业旗号的普通住宅项目，这类项目多为小户型，面积在50平以下的公寓类项目，主要服务对象为正在创业的80、90后年轻群体。原本普通的项目，开发商在经过广告营销的包装，优惠的包装后，从而吸引有创业目标的一类人入驻，通过这种创业氛围的营造，将原本的公寓打造为特色的创业公寓，但究其本质还是普通的公寓。因为操作成本最低，去库存效果最好也被众多开发商效仿，西安的牛村创客公寓、德方创业公馆（又名乔布斯公馆）等，但做的好的微乎其微，大部分也只是挂羊头卖狗肉，名字上包装的洋气一点，仅此而已。而真正的创业公寓需要的社区活动，以及沟通社区里众多创业者的圈子等完全没有，创业公寓，公寓是居住目的，创业是拓展需求，二者缺一不可。

再说第二类，以服务创业群体的商业项目，包括各类的街区，园区等，西安比较有名的是叫西部云谷，别的城市也有创业孵化器之类的。这类地产项目还比较少。究其原因，一方面需要政府的规划批准，不是谁都能建的。第二方面，二三线城市创业需求没有一线旺盛，很多二线城市此类的创业园区还面临没人来租，以及坐不满的情况，大多数团队的选择就是普通的写字楼。相比较创业住宅，创业商业地产更像是前者的一种功能放大，需求从居住专为办公，同样需要一个圈子的构建，创业氛围的营造，但这里的内容就比前者要全面很多了。投资人资源，孵化器资源，创业讲堂资源，创业咖啡资源等等，是这些所有的因素构成了园区的氛围，从而带动地产的需求。

但目前从二线城市，笔者看到的却是这样的情况。首先坐不满不必多说，更多的是缺乏投资人资源，创业团队，资金，政策，场地，人员都缺。但说到底还是缺钱。相比较在北京3W咖啡一下午就能见几个投资人的状况，在二线城市的园区，一个月能见到一次的已经幸运，更多的投资人，机构的重心也不在二线城市，身边别说天使轮500万的，能有50万就算很不错了。其次，创业园区是政府主导行为，一句话总结就是有名没有利，在创业氛围不强的二线，没有足够的资金支持，与足够多的人员入驻，很多创业孵化器已经是纯靠骗政府补贴生存，真正服务的创业者是少之又少，就如同现在众多的商业地产项目一样，再好的配套，再强的硬件，没有人去也是然并卵。由于这种种困难，导致扎根此类项目的地产商非常少，楼好盖起来，但氛围营造确实费很大的功夫。

第三，就是围绕房地产的互联网创业项目。举一个例子，就是现在最好的VR技术与看房选房服务的结合。目前大多数开发商仍然是效果图，沙盘模型的展示方式，不仅无法切实感受到小区的情境，更让购房者产生视觉疲劳。对于看房的人而言，真实是最强的说服力，VR在房产领域的应用必将是互联网对传统行业的又一次重大冲击。目前在北京上海等一线已经出现了VR看房的营销方式，反响强烈。并且VR虚拟现实技术能够让业主在房屋还没有建造起来时用最直观的方式感知未来的样子，这种技术性突破，可以提前收集用户反馈，验证早期方案设计。消费者不仅可以选择家的所在地，还可以选户型、装修风格、景观。
不仅是营销方式的革新，更重要的是降低了房屋销售环节的营销成本。按照样板间

装修8000元/平米的标准，VR技术实现的虚拟样板间只需500元/平米左右，更没有后期的新样板间建设费用。VR技术可以在短时间内快速实现样板间建设，工期只有传统样板间的十分之一，用户的体验上来了，开发商的人力与物力成本降下来。这算是围绕房地产典型的一个互联网创业项目，未来无人机、大数据、VR虚拟技术等将成为房地产行业的重要革新措施。虽然对降房价没有什么用，但从营销上讲，这却是足以和淘宝卖房权重相同的，互联网趋势技术对传统行业的巨大冲击。

地产行业转型的困惑 缺乏资源背景寸步难行
说完创新，我们最后谈谈转型。在这个各种跨界林立，O2O概念满天飞，全民创业虚火正盛的时代。对于地产行业的从业者，无论说是创业还是转型都是异常艰难的，多年的思维定式的束缚、缺乏资源依靠的现状以及行业经验的桎梏，大多数人的选择无非就是从甲方乙方，或者乙方到甲方，甲方到媒体，媒体到甲方这样的互相跳。并不是说别的行业从业者转型不需要资源的支持，但却没有房地产从业者这么强烈，客户资源，媒体资源，开发商资源，政府资源等，这些各种错综复杂的利益绑定是不具有可替代性的。不像餐饮，生鲜，社区等项目，有几个人，扎几个点就能开始做，要是经营得当，营销靠谱，反倒能杀出一条出路。对于房地产行业，上述可能性基本为零。

目前看到比较火的模式，当属万科的内部合伙人机制。所谓内部合伙人，就是万科的员工在整个万科体系内创业，放大员工权限，服务于整个万科体系，万科参与员工项目的投资，员工服务万科，创业方向聚焦城市配套服务商，通过鼓励内部创业，调动和激动有思想，有冲击，有想法的内部员工去创造万科大战略下的新空间，这是核心。早在之前已有案例，就比如万科毛大庆的优客工场，海尔集团的内部创业项目等。

但是不能使用万科品牌却是内部创业者最大的失望点，因为在地产圈也好，非地产圈也好，万科的品牌效应是很强大的，但内部创业就是不能使用万科的品牌，这让很多内部创业人不能接受。品牌的支撑是最好的信任背书与开始，也会对内部创业项目形成更好的服务溢价，所以归根结底没有强大的资源支持，就算是内部创业，依旧寸步难行，这也是所有地产行业从业者转型的困惑，但就目前状况看，万科能做到的也就这个地步，至于其他开发商目前还未起步。

无论是众筹买房、淘宝卖房，VR技术还是万科的内部合伙人，都可以看到。在互联网异常强大的今天，对于房地产这个根深蒂固的传统行业冲击仍然非常有限，谈不上雪中送炭，只是锦上添花。创新是种情怀，房地产是个行业，互联网是大背景。当这种情怀对行业进行冲击的时候，能否落地才是情怀的根本，再多的花架子最终还是要转化为价格、成交这种冷冰冰的变量，互联网+房地产的路线还有很长的路要走。
本文由作者杜大能耐