刘晓博:楼市要熊10年，到底是买房还是炒股？

最近，我先后发表了两篇文章，一篇题为《房地产将遭遇10年大熊市》，一篇题为《关于房子，5个超级谎言》。于是有读者质疑，你的观点矛盾了吧，既然是熊市，为什么还鼓励大家买房？

其实这两篇文章，前者是对未来房地产市场的展望，后者是对过去10多年市场的概括。当然，这里面还隐含着一个复杂的命题：中国房地产市场到了一个高度分化、充满矛盾时刻，在这个时间点上，你只用简单的二元思维，是无法理解这个市场的。

在中国人心目中，牛市就是暴涨，熊市必然暴跌。应该说，这是A股的思维，不是房地产市场的思维。未来10年，中国房地产市场整体上是熊市，投资增速下降，库存增加，多数城市的房价涨不过CPI，绝大多数城市跑不赢真实通胀（广义货币M2增速减去GDP增速，接近真实通胀），部分“没用的房子”价格会下跌。

但这不意味着以人民币计价的房子，会出现整体性的价格下跌。原因如下：

第一，房子在中国人资产配置中具有极其特殊的地位。我们全社会的信用仍然偏低，用一句通俗的话说，你“把钱借给别人获取回报”的风险极大。比如民间融资、P2P、信托、企业债券、股票，风险都极高。在一个漫长的时段里，能帮助普通人守住财富、抵抗通胀的，仍然只有房子等少数资产类别。

美日欧等发达国家和地区，社会信用度高，各行业利润率相对平均，在这种大背景下，居民资产配置多元化。正因为如此，中国人会惊讶地发现，美国以及欧洲的很多国家，房屋出租回报率很高，至少是中国的数倍，但很少有人专门炒房子，囤房子。

第二，房子是政府重要的财源，是银行贷款最重要的抵押物，没有一个政府愿意看到房价趋势性下跌。中国就更特殊：我们的土地都归属国家所有，政府在卖地上没有竞争对手；政府权力非常大，可以控制货币供应量和几乎所有的重要金融机构。

从1999年年底到现在，中国的广义货币增长了11倍，如果按照M2增速减去GDP增速计算“真实通胀”，目前100元的购买能力大概只相当于1999年的24元。换句话说，是货币推着中国的房价在走。

牛市的时候，货币增加5倍，房价上涨5倍，甚至6倍。熊市来的时候，可能是货币增加5倍，大部分城市房价只上涨了2、3倍。

未来10年房地产会出现整体性的大熊市，但政府会想方设法来对冲熊市。其结果可能是这样的：1、有人口增量、资金增量的大城市，其中心区的住宅价格会继续呈现慢牛格局，有些阶段会出现跳涨，比如今年的深圳房价；2、人口增长缓慢的中小城市，其中心区的住宅，价格会跑输真实通胀，甚至跑输CPI，但很难下跌；3、人口流失区域（比如中小城市的新区、郊区、开发区，甚至部分二线城市不能获得政策支持的新区）的房子，特别是这些区域的商业物业，未来会比较惨，投资者完全看不到回报，甚至可能长期空置，成为资产陷阱。这些房子会出现绝对价格的下跌，甚至最后被当成垃圾拆除。

总之，未来10年中国楼市是高度分化的。北京、上海、深圳中心城区的普通住宅，至少会向香港看齐，他们将成为全国人民资产配置的优先购买品种。而人口流失的中小城市的郊区和新区，那些不能出租、不宜居住的房子，最后只能卖垃圾价。

但即便如此，房子仍然是中国人最重要的资产。事实上，美国家庭位居第一的资产，目前仍然是房子。如果中国的市场化改革获得成功，中国人资产配置的途径会增加，金融资产占比会上升，房子的重要性会下降；如果改革不彻底、不成功，那么“有用的房子”仍然会成为重要的避险资产，虽然这种资产短期看不太有效。但长期看，只要你买对了地方，至少不会让你血本无归。但股市等金融产品，如果没有规范的市场监管，就可能随时让你血本无归。

其实，在真正的市场经济国家也是如此。你闭着眼在伦敦或纽约市中心买套房子，100年后肯定升值N倍。但你精心选择的股票，100年后这个企业还有吗？恐怕很大几率上，企业已经灰飞烟灭，而房子仍然传之后人。所以，金融资产主要是靠“周转率”（获利后抛掉，换新的品种）获利，房子主要是靠“长期持有”获利。

房子是家庭的慢资产，是压仓石，在任何一个国家，都是如此。能摧毁它价值的，只有战争和剥夺私有财产的革命。金融资产则不同，一场金融风暴就足以让它灰飞烟灭。

至于在投资上如何选择，是买房子，还是买金融产品，只能是见仁见智了。