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十年来第一次看到央媒把房地产最为支柱产业提出，但可惜市场早已不是过去的样子了。 9月28日，人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文章强调房地产仍是经济的重要产业，这是多年的“去房地产化”浪潮中，央媒首次把房地产重新作为支柱产业提出。这是重新为房地产正名，也肯定了房地产对经济的拉动作用。 在9月28日——三季度末这样的敏感节点，人民日报发表这篇文章，到底有什么的含义，后续市场会有什么样的变化，可以做一个简单分析和预测。 1、当前经济压力巨大，而房地产对经济的拉动作用却在持续下滑。今年的经济目标是要保7，虽然二季度GDP增速达到了7.0%，但也不过是勉强保7，而房地产投资增速还在持续下滑。截至8月末，房地产开发投资增速仅有3.5%，与去年年末的10.5%相比，下滑7个百分点，与前年年末的19.8%相比下滑16.3个百分点，和同期GDP增速相比也相差了一半。作为前两年对经济增长作出重大贡献的房地产，今年反而给经济托了后腿。今年1-6月房地产投资总额达到了4.4万亿元，仍占同期GDP31.42万亿元的14%。这种情况下，再不强调房地产的支柱地位，不肯定房地产对经济的推动作用，房地产搞不好，中国经济增速也起不来。 2、当前企业压力大，地方政府压力更大。从国家统计局公布的数据来看，房地产土地购置费同比增速在持续下滑，今年1-8月，土地购置费累计达1.15万亿元，同比涨幅仅10%，相比去年年底下滑了19.3个百分点。从CRIC统计的300城市成交的土地成交情况来看，克而瑞统计的300城市土地成交中，一线城市前8个月土地共成交2198亿元，占300城市成交量的32%，30个二线城市成交3779亿元，占54%，60多个三线城市仅971亿元，占比仅有14%。如果说今年一线城市土地市场还是相对火热的，二线城市还马马虎虎，那么三线城市则是一片惨淡。靠地吃饭的地方政府，经历自2014年至今的土地淡市，实际上快要穷的揭不开锅了。即使年初财政部下达了地方存量债务置换债券的措施，将短期债务转为长债，但这只能让地方政府短期内稍微缓解压力，债迟早是要还的。如果没有土地出让金这笔重要的收入来源，这些债也难还上。如果说房地产市场不景气，开发商的压力大，其实政府比开发商的压力更大。
3、近期可能会出台进一步刺激政策。这次人民日报的时评，加上9月19日新华社的《在持续回暖中努力转型——当前房地产市场走势透视》，实际预示着短期内可能会出台进一步的房地产刺激政策。就如2007-2012年，房地产出现泡沫的时候，每次新华社、人民日报等央媒一出评论文章，政府随即就会出台政策调控政策一样，此次很大可能也是房地产刺激性政策将要出台的信号。 目前来看，出台二套房按揭优惠是最有可能的。从去年三季度开始松贷，再到今年一季度再次放宽二套房贷款政策，今年四季度有可能再度加大放松力度。特别是利率这块还会有进一步的突破，如二套房贷利率下调到基准以下，但更重要的是银行的贷款额度要有保障。其次，是税收优惠政策方面的突破，如部分地方政府减免契税，如中央政府对个人所得税调整方案中，将按揭利息作为税前抵扣项。其中后者可能对市场的影响更大。再次，各地方政府为去库存，“八仙过海，各显神通”，将继续跟进一些系列地方性的刺激政策，如收购商品房做保障房，暂停供应土地，提供购房补贴等等。 4、但不要寄希望于政府站台把房地产拉回原来的轨道，要正视房地产转折的现实。即使政府喊话、救市，房地产行业发生转折已是既定事实，供求关系发生转折是毋庸置疑的，整体供大于的状况会持续下去。这种情况下，行业压力巨大，企业优胜劣汰是未来房地产行业的的新常态。开发企业从暴利到微利甚至无利，是当前诸多企业要面临的问题。当前正是房地产企业竞争压力最大的时候，随着大量企业退出，政府更要呵护留守下来的企业。比如我一直强调的建议“暂停预征所得税和土地增值税”，这两个税种本来就应该在结算时明确，而不应该预征，不能把这种不合理常态化。如果能够暂停的话，也将是对房地产开发企业及房地产行业最大的支持。 十年来第一次看到央媒把房地产最为支柱产业提出，但可惜市场早已不是过去的样子了。
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房企的转型之道
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共 7 个关于本帖的回复 最后回复于 2015-9-30 14:01