[转帖]卖完了土地卖什么

来源:共识网
作者:奚建伟

    即使政府在土地补偿额度上做了相应调整，提高许多补偿出让金了，但就长远的安定安全要素来讲，于事无补，因为土地出让补偿是一次性给，土地升值的红利因此彻底两清，如果对闲置劳力没有妥善安置，养老问题和医疗保障都空缺，农民仍旧要面临返贫。

    打开搜狗搜索，跳出一长串重复关键词：今年卖地收入将破3万亿，占地方财政收入比重约50%。这是说的2013年。现在2014年过去了，我们看到说，去年土地出让收入4.99万亿，比前年增长了近2万亿，而占地方财政收入比重高的地方达到70%左右，如此看来，地方对土地财政不仅仅是依赖的问题了，简直是到了“成瘾”的程度。

    逼着地方政府挖土地财政，据说“原因”是中央实行的分税制。实行分税制之后，地方政府所能自行支配的留用财政量不多，但中央不管你有没有钱，基本不会拨给一点，迫使地方政府挖空心思筹集资金“办大事”，因为能否完成每年的GDP增长目标，直接关系到地方政绩，自然关系到自己的仕途升降。

    土地主要是卖给开发商的，只有少量划归办企业。好多企业申请土地指标，名义上是为了扩大生产规模，其实玩的偷梁换柱概念，一转身自己成立个什么开发公司，通过变身手段将土地转成商业用地自己开发了。政府对此并不有多大忌讳。政府只希望自己的土地指标能多卖出去，并总能卖出好价钱，所以不会计较买得者拿去派什么用处。政府在这10年当中主要盯住土地财政，土地买卖在中国大地便如火如荼，其他被认为都是次要，譬如经济结构转变等关系长远收益和稳定的目标。

    所以所有城市包括城镇在内都一律实行地产大开发，地产开发成为流行色，在库存量已经相当饱和多余的前提下，仍然知难而上，让太多的土地成为楼盘空城。从2012年开始，关于许多城市“鬼城”的报道披露传递一个信号，城市地产已经被做滥。房价却居高不下。显然这是十几罕见的怪现象。老百姓看不懂这个问题的奥妙，但高层人士对此非常担心焦虑：地产绑架了银行，流通货币大部分涌入该区域，由于流转十分迟滞，金融不得不依靠不断加量增发货币以维持流通，人民币处在高危峰头，照这样下去将构成太多社会不稳定因素，于是中央又马上紧急刹车实行果断强劲的调控，下达限购令和首付比例提高的政策，2014年开始房地产价格有所回落，销售量各地也有明显下降。

    地方政府因此着急，过得如热锅上的蚂蚁一般。按照现在的一些议论，中国大部分城市的地方政府都负债累累，有的负债率超过八分之百。地方政府的运行要有财政收入撑持，这是巧妇要有米才能做炊的基本。从4年前就传闻，我们这座城市的政府欠债已经达到3千多亿，这个数字每年还在不断放大，放大多少不清楚。保守估计，到2014年，如果政府实际债务达到4千亿，按年利率7来计算，每年要产生280以利息，加上利滚利因素，肯定要过300亿利息关。也就是说，一个大中型二三线城市一年不吃不喝就要支付出去300亿!

    但政府会这么做吗?肯定不会。地方每年还要搞大型投资建设，譬如上地铁。上地铁有三大好处：一是有面子，二是拉动相当GDP，三是权力圈获得丰厚利益。这个项目起码要几百亿投入，仍旧是借债，逐年摊还本利，或者出让部分经营权相抵。但不管如何运作，项目又形成背债之实，自然是雪上加霜，水里拖稻草越背越重。

    欠下巨大债务的地方能放弃土地财政来钱多快好省的机会吗?答案也是否定的。地方财源来自于征收税收，国税没有办法提高，地税则可以调升，还有许多所谓的规费可钻。于是出现一个十分奇怪的现象：当土地财政紧张的时候，地方税收对征收对象就显得格外苛刻，税赋加重起来。企业本来要通过“放水养鱼”方式才得以健康稳步发展，现在地方政府为了自己维持开销却要“杀鸡取卵”，但越是这样搞，越是形成恶性循环，地方政府投鼠忌器，害怕因此葬送基础产业的存活，所以都想换一种活法，仍然把起死回生的希望寄托在半死不活的地产市场上，非常希望中央托底房地产，让市场恢复活跃态势，从而使土地财政回到春天。

    最近住建部出台托底新政，放宽购房限制，银行配合降低二套房首付比例和房贷利率，显示救市的态度越加明朗。在此之前，地方政府早已经做好了新一轮圈地运动的积极准备，搞起“城乡一体化”和“城乡统筹”的游戏，开始将土地财政的视野从周边郊区转向更为遥远的乡村，因为只有那些地方还有很多未开发是现成土地。名义上，它是为了更好地实行城镇化加速发展，建立现代化目标，但谁都知道醉翁之意不在酒，染指那些土地才是它真实的目的。但是，在土地新政策和确权问题尚未真正落地的情况下，地方这么做难脱浑水摸鱼之嫌，最终仍旧损害农民利益，政府也依旧是最大的赢家。

    在社会福利水平十分低下的语境下，农民指望土地能够带来稳定的红利，多半真的属于他们的“棺材本”。他们世世代代在这片土地上劳作，坚守这种根本，除了是物质基本保证的基础之外，还有相当成分属于精神上的依托。即使政府在土地补偿额度上做了相应调整，提高许多补偿出让金了，但就长远的安定安全要素来讲，于事无补，因为土地出让补偿是一次性给，土地升值的红利因此彻底两清，如果对闲置劳力没有妥善安置，养老问题和医疗保障都空缺或补出差距很大的话，出让土地的农民将来仍旧要面临返贫的实际，终将成为社会负担。

    我们这儿以前被征用光土地的农村，实行了地方养老补贴，过60岁的大概一人拿到600块一个月，按现在的消费水平，这点钱只能粗粝温饱，但他们却要为不断上升的物价指数买单，所以假如10年内还是维持这个补贴基数，实际上生活水平是急剧下降。假如企业形势还不错，他们还可以依靠打零工寻找补贴，可是随着中小企业受经济大气候影响进入收窄阶段，他们基本失去了这种机会，因此土地出让并没有从长远来解决失地农民的保障问题，而这个现象可能成为未来土地财政推进艰难，并引发社会矛盾加剧的导火索。

    地方政府等于做了个死局，如果没有土地财政要死，有土地财政暂时能活但长远可能也要死，因为背负的巨大债务不知何日是尽头，债务所产生的利息成本又在大半吞噬着土地财政。地方政府土地财政收入大部分要用来偿还债务和利息，没有余量可以用在基础产业的质量结构提升，因而也不能孵化出一个后顾无忧的地方经济循环温床，当土地逐渐突破安全红线那天到来时，无土地可卖的地方财政将情何以堪!

怎么会卖完？
只有50-70年使用权，用完后收回再卖不就可以了？

车到山前必有路，何必杞人瞎忧天!

不是还有空气可以卖吗？.

商业地产快可以卖第二轮了，住房嘛，可以收房产税。

卖完了土地？你真是小瞧了土改的真谛！