万科的“一哥”和“九哥”

来源：被访者供图

郁亮说 ：“ 我们万科一直有一句话 ： 没有成功的企业 ， 只有时代的企业。 ”

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文 | 《中国企业家》记者 王芳洁

一

郁亮坐上“万科一哥”的位置后，我见过他一次，同桌用餐。我发现他愈发瘦了，原本是个圆脸，因为太瘦，显出了锋利的棱角，像被美工刀雕刻了一番，让本人看起来有些严肃。因那时大局初定，气氛微妙，落座之后，大家便找些闲话来聊。

我问他，还经常跑步吗？他答，经常跑。我又问他，玩赛艇吗？他说，不玩。同桌人接话：大概是因为赛艇这种运动，费资颇菲，跑步更平民些？他忙摆手：不是不是，赛艇需要特定的场所，平时太忙，还是跑步更方便些。

几句闲话，我感受到万科新一哥的妥帖。

在今天之前，我没有见过九哥。只知九哥不小，仅比郁亮小四岁，在万科管理层的排行也不靠后，已经到了仅次于郁亮的位置。只因名字叫祝九胜，带个九字，便长期被人称作九哥，单这称呼，颇有江湖袍哥的味道。

我从资料里看到，九哥出身于深圳市银行系统，加入万科前，曾任中国建设银行深圳分行的副行长。我听说，九哥熟悉体制内外、金融系统，交游广阔。我还通过郁亮的介绍知道，九哥嗓门大，爱读书，却不爱运动。

我在深圳市区的某一个大厦顶层，一个万科的会所里，见到一间茶室，据说九哥爱饮茶，没当CEO之前，常在此办公，以茶会友。

我听王石说起过九哥：“你们有没有想过，郁亮选了九哥，是为什么？是为了弥补万科在某些方面的不足。你们去解读九哥这个人的特点，第一他是金融专家，第二他在和人打交道上，那种来源，那种厚度。”

王石说，万科也在改变。我在万科2017年业绩会上，想起了这句话。它和郁亮今天的一句话有异曲同工之妙，郁亮说，新时代不能用旧思维。

二

在做了万科董事局主席的9个月后里，尤其是作为全职主席的近2个月里，郁亮一直在想一个问题，作为董事会主席，要做好什么？他的体会是八个字：把握方向和布局未来。

“一个企业的战略定位一定是基于对时代的判断基础上。我们正处在一个伟大的新时代，既然我们拥抱新时代，就需要告别旧思维。”郁亮说。

什么是新时代？就宏观层面而言说，新时代最为显著的特征之一是，中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。地产行业的趋势无法与整个经济社会的发展割裂，在郁亮看来，过去二十年，中国房地产行业之所以繁荣，是因为前所未有的城市化带来了住房短缺和旺盛需求，但是到今天，全面短缺的时代已经结束。现在行业的主要矛盾，是”不平衡“和不充分。

“中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去”，郁亮表示。

郁亮所说，是普遍存在于地产行业的思维方式，万科决定抛弃旧思维，今后，要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱。根据郁的介绍，近期万科完成了公司定位的迭代升级，从“城市配套服务商”，转变为“城乡建设与生活服务商”。

从城市到城乡，万科走得更远了。据了解，万科对于乡村的探索已在2017年开始。例如该公司启动的“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，升级城中村公共设施配套，提供规范化的租赁服务。在万科提出的城中村改造模式中，综合整治的硬件提升由政府财政投入，企业对租赁的村民物业进行改造投入，村民以及村集体/股份公司也是重要的参与方之一，他们拥有对于自己物业的支配权。目前，“万村计划”已在深圳多个城中村开展。

郁亮强调，万科要去的乡村，不单是城中村，也有城乡结合部，还有远离城市的乡村。万科并不是要到乡村去盖房子，而是建设场景，美好生活的场景、乡村振兴的场景。

一个问题是，乡村的田园风光固然是很美的场景，但是企业创造利润的场景吗？

“很多人问做乡村振兴能赚钱吗？做长租公寓能赚钱吗？我们在这个时代做事情，不能都以赚钱为目标。如果我们在业务培养之初把钱算好了才去做，没有机会能轮到你。反而是大家还看不明白、看不清楚的时候，你做了可能就做成功了。很多中国的领先企业，例如华为、阿里、腾讯，他们的业务都是从不赚钱开始的。能够创造真实价值，能够有好的产品和服务的话，我相信它的商业价值一定会体现出来，只是不一定是现在。”郁亮表示。

三

万科给自己的未来规划了四种角色，美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。按照这四种角色，万科的业务还将进一步多元化。

实际上，自确认行业进入“白银时代”以来，万科的多元化转型已经经过了五年时间，在物业服务、长租公寓、商业地产开发运营、物流地产、冰雪度假，以及养老、教育等方面均有拓展。

根据万科董事会秘书朱旭的介绍，在长租公寓领域，万科已累计获取10万间，累计开业超过3万间。 2018年计划再获取10万间以上的房源，新开业5万间以上，并在租赁住房需求比较大的城市加大投入力度。另据记者了解，在万科内部，针对住房租赁领域，已经有了明确的目标，即进入全球最大的住房租赁企业行业。目前，德国最大的住房租赁企业，大概拥有33万间公寓，万科计划用三年左右时间来赶超。

在物业服务领域，截至2017年底，万科物业已进入80个城市，在2017年合并报表收入71.3亿元，同比增长67.3%。

在商业开发运营领域，通过对印力集团的收购，并将之作为旗下商业项目开发运营平台，万科的商业管理面积已达到了行业第二的水平，截至2017年底，总管理项目172个，总建筑面积超1000万平方米。在2017年10月，印力集团发行了CMBS计划，今年1月，印力联合收购凯德20家购物中心。

在物流仓储领域，万科在2017年新获取36个项目，于今年以来又增加了8个物流地产项目，截至目前公司仓储项目累计建筑面积482万平方米，稳定运营项目平均出租率96%。另外，在2017年，万科还参与完成了普洛斯的私有化，并与合作方共同 设立60亿元物流地产投资基金。

朱旭进一步介绍，目前万科的养老业务分为五大产品、两级分类，在15个城市有170个项目。教育是参与运营10所全日制学校，通过创新办公、PPP和民办国际化的方式开展全日制教学模式。还有城市营地、社区营地和户外营业，为10万青少年提供营地服务。吉林松花湖和北京石京龙两个滑雪场，2017/18雪季累计滑雪人次超过50万。

上个世纪八十年代成立的万科，走了一条从多元化到专业化又到多元化的道路，他的这一次多元化，曾受坊间争议。因为王石曾坚定要走专业化道路，说过一段著名的话：“如果万科哪天要搞多元化，即使我进了棺材，也要伸出一只手来阻止”。

但就在前不久，王石接受了《中国企业家》的专访，关于万科的专业化和多元化选择，他表达过这样的观点：中国大规模开发期已经过去，住宅的需求将会减少，如果万科坚持只做住宅开发商，慢慢地就会变成戴尔。专业化与否，也要看市场的变化，坚持专业化未必能一直守住安全边界，柯达不就倒闭了吗？

四

2017 年，对于万科来说，是非常重要的一年。这一年，公司迎来了新的股东结构，费尽周折之后，深圳地铁终于成为万科的第一大股东，公司也迎来了新的董事会，郁亮成为董事会主席，今年 1 月 31 日，祝九胜成为万科的 CEO 。因此，万科非常需要拿出一份漂亮的业绩报告，来证明深万双方的选择都没有错，万科的治理结构是先进的，管理团队是优秀的，事业合伙人制度是领先的。

确实，万科提交了一份堪称完美的成绩单。

2017年，万科实现营业收入2,429亿元，实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元，增长33.4%；每股基本盈利2.54元，增长33.4%；全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%，同比增加2.61个百分点；2017年公司上缴税金566亿元。公司在“财富世界500强”位列第307位，比上一年提升49位。

作为三家销售规模5000亿企业之一，万科在去年实现了5299亿元销售额，其中住宅占比82.7%。另外，截至当年年底，万科已售未结资源大幅上升，已售未结金额4,143.2亿元，同比增长48.9%。这些收入，将在不久之后，得以确认，并转化为企业的营收和利润。

在房地产开发业，万科一直是个特别的存在，它不大量囤地，截至2017年末，万科在建项目总建筑面积6,852.8万平方米，规划中项目总建筑面积6,321.9万平方米，这个数字是远逊于恒大和碧桂园的。

相对于追求土地溢价，万科更强调现金流的管控。2017年，万科实现经营性现金净流入823.2亿元，同比增长108%；截至2017年底，持有货币资金1,741.2亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和（622.7亿元）。

最需注意的是，截至2017年底，万科的净负债率只有8.8%，尽管公司客气的表示，这个指标处在行业较低水平，但实际上应该是极低水平。外界非常关心，金融系统出身的祝九胜，会给万科带来哪些变化，但他非常低调，整场下午场发布会，未发一言。会后我问他，当万科CEO的感觉如何，他回答：“老老实实干活吧。”

当我们着眼于万科的未来，会看到一个与前三十多年不同的企业，它很大，也很多元。作为这个大机体的组成部分，无论是住宅、还是乡村振兴，它们之间以何为链接？郁亮的答案是——美好生活。

“美好生活”是党的十九大报告中的高频词，据统计，共出现14次。于是，有记者问郁亮：有一种声音说万科现在越来越倾向于做政治正确的事情，可能有点失去了此前能够引领行业的锐气，您怎么看？

郁亮说：“真的有这个感觉吗？我们万科一直有一句话：没有成功的企业，只有时代的企业。”