任志强已退休两年，华远地产尚可好？

  任志强已退休两年，这两年间，我在易居沃顿研修班听过他讲课、在丁祖昱评楼市发布会上见过他卖“任小米”、在各大媒体头条依然能看见他的“炮”语连珠。我真没感觉他退休了。

  所以，比起一直在聚光灯下的任志强，我反而好奇的是，华远地产这两年发展得怎么样了？

  上周五，华远地产在北京召开主题为“战略驱动拥抱未来”的新春媒体交流会，董事长孙誉晏、总经理孙怀杰、财务总监焦瑞云、董事会秘书张全亮、客服总监封波等一批鲜少集体现身的高管层均出席现场。

  虽然，这是一次赶在年报未披露之前召开的会议，但媒体最关心的仍是业绩问题。孙怀杰是这样回应的：“最终结果还是要以年报为准。评价一家企业的健康状况，我认为，不是3000亿就很好，一两百亿的就很不好，你们老觉得华远业绩不好，我们自己觉得还不错，可能是看待问题的角度不同吧。”

  这让我想起任志强在位时说过的一句话：“华远曾经也是有机会实现几千亿规模的，但我们的策略是首先保证效益，用规模支撑效益是我们近几年一直坚持的一件事，不会反过来。”

  房地产进入白银时代，一些房企销售金额、销售面积双双飘红，但它们的盈利能力大部分都在急剧下滑，所以转型追求利润的越来越多。华远就是其一。尽管华远的业绩一直在业界排不上号，但它的经济效益在业界却是非常优秀的，以净资产收益率为例，曾经最高的时候达到了22%、23%。

  即使是2016年，市场已经变得特别艰难，一方面是地价不断高涨，一方面是政府四处限购限价，但华远的净资产收益率仍然能达到14%、15%。孙怀杰说：“华远是一家重效益、负责任的企业，在分红上，无论大小股东，都是给我们点赞的。”

  整场交流会非常精彩，华远众高管从区域布局，聊到企业核心战略“十三五”规划，以及过去一年的经营状况、融资状况，既总结了过去，也展望了未来。下面，我就将相关内容梳理分享给大家。

  布局：四大区域成型，成功涉水海外

  这两年，华远在布局方面完成了从城市公司到区域公司的过渡。现有的四大区域发展状况分别如下：

  1、以北京为中心的京津冀大区域是华远的大本营，公司2016年底在天津塘沽区新拿了两块地。

  2、中部区域以长沙为根据地。长沙华远·华中心城市综合体已成为长沙地标性建筑，住宅部分，单价超过两万元。以至于现在在长沙人的认知里，住的不是华远的房子，你在长沙就不能算富人。

  3、珠三角区域。2016年华远通过收购广州大一山庄项目，正式打入华南。 据孙誉晏透露，华远关注广州市场很久了，但因为近几年广州供地不多，加之竞争激烈，无奈才选择收购。而看好大一山庄是因为它的地段非常好，在白云区属罕有低密度产品，非常适合打造豪宅，而华远的目标恰好是广州首秀一定要震撼市场，这样就契合了。除广州外，深圳、佛山，华远也会关注。

  4、西部区域，以西安和成都为主。华远进入西安已十年，开发面积超过200多万平方米，目前正在开发的三个项目分别是华远·海蓝城、华远·君城和华远·枫悦。

  此外，去年华远还在美国迈阿密投资了一个地产项目，这是华远首次试水海外市场。

  “十三五”规划：摆脱老套路，产品发生质变

  2015年，华远“十三五”规划出台，主要提出两大战略：落地“1+N”、加强商业与地产“双轮驱动”模式。2016年则是“十三五”规划落地的第一年，进展如何？

  先说“1+N”，即1家生活，N多惠享，1是产品，N是多元化服务（主要指垂直领域的服务，比如社区教育和社区医疗等）。

  社区医疗方面，华远已在小区开设社区医院。比如业主去大医院看病回来，后期需要康复、常规检测、开药、打针等问题，只需要去社区医院便可解决，同样也能走医保，有些还能和保险结合。还有丰富的护理服务提供，理疗、中医针灸、推拿等，业主如果嫌出门麻烦，呼叫一声，医护人员还能实现上门就诊。

  社区教育方面，现阶段华远开设了儿童托管业务。当下家庭很多是双职工，孩子放学后直接去到儿童托管所，会有专业的老师辅导学习。而下一阶段，还会开设一些钢琴、插花、书法、绘画兴趣班，不但孩子可以报名，老人和妇女也可以加入。最终当这些需求达到一定量的时候，就会开发相关手机APP，让线上线下互动起来。

  加强商业与地产“双轮驱动”模式，即增加商业资产的比例。2015年华远成立了自己的商业管理公司，商业资产持有比重不断加大的同时，其商业运营能力也有了明显提升。

  而产品发生变化的背后，带来的是企业核心竞争力的变化，表现为以下3个方面：

  1、华远已从房地产开发商全面过渡为城市运营商；

  2、摆脱老套路，打造出了一套全生命周期的客户服务体系。截至目前，客户最需要的医疗、教育等服务体系，包括APP平台、智能平台，华远均已具备较强运营能力；

  3、做了很多跨界新业务，比如金融创新、服务创新等。

  融资和并购：两件挺难的事，今年会坚决贯彻

  这几年，国家对于经济结构转型和企业去杠杆要求一直比较高，华远因此也一直在去杠杆问题上寻求突破。2016年年底，华远盈都大厦租给沃尔玛做资产证券化，今年1月份成功发行。这在业界创造了两个“第一”：1是华远地产资产证券化是国资委旗下企业在国内发行的第一个类资产证券化的产品；2是中证机构间报价系统发行的第一单类资产证券化的产品。

  华远的强融资能力还体现在与多家银行合作方面。凭借其资信力量、信誉，以及在行业里的良好口碑，华远连续多年被评为银行资信20强。

  除了传统的银行融资外，2015年4月至2016年6月期间，华远还抓住难得的窗口期，发行了五笔公司债，总发债额度达到60多亿，去年7月份完成配股。此外，其又通过非金融机构，跨境人民币境外放款业务，向境外融资。

  而在并购方面，其实，各行各业的并购都是一件挺难的事，国际上来说，并购的成功率只有百分之十几左右。从2016来看，上市公司的并购总计4300起左右，房地产行业的并购大概154起。

  张全亮直言：“虽然华远2016年的并购成功率算不上高，但无论是在财务、法律，还是运营方面，我们都积累了丰富的经验。2017年，华远还会坚决贯彻并购战略。”