全球第一只商业地产信托(REITs)的成功启示

迪克·杜塞尔多普是一位荷兰建筑工程师。1952年他携一个工程合同来到澳洲，不久就成立了澳大利亚的Lend Lease公司——即如今已成为地产和基础设施的跨国企业。Lend Lease建设了包括悉尼歌剧院、澳大利亚广场和MLC大楼等在内的整个悉尼一半的天际线。现在世界上每天有100万人在Lend Lease创造的空间里生活、工作和购物。

Lend Lease最早由Civil & Civic建筑工程承包商起步，进而进入建筑施工和管理，然后开始借钱（Lend）造楼， 再出租（Lease）物业，由此，Lend Lease公司从一个建筑承包商变成了一个地产开发商和管理者。

Lend Lease的创始人迪克·杜塞尔多普一贯主张以“给予”而不是“索取”的方式创造财富，他关注所有投资人、顾客和员工。杜赛尔多普所说的员工不仅包含高级经理人，还包含普通员工，像文秘和门卫等，Lend Lease是世界上最早实施员工拥有公司股权的企业。

1971年，杜塞尔多普以“寻求共赢”的理念，说服了澳大利亚新南威尔士州政府和澳洲证交所，从而诞生了全球第一只商业地产信托General Property  Trust（GPT）通用物业信托，即我们现在所说的REITs（Real Estate Investment Trusts）。

杜塞尔多普成立GPT的本意是要让那些没有很多钱的普通百姓也有机会投资房地产。他说：“他们无法凭借自己的力量购买澳大利亚广场——但是如果通过资产证券化，他们可以购买其中的一小部分，并在股票市场上交易，这样就创造了之前他们不可能有的投资渠道。”

在GPT之前，尽管也有具有税务激励的，让中小投资者购买的小规模物业银团产品（辛迪加），和一些非上市的物业信托，但它们有一个共同的缺陷，即不能流通交易。比如投资非上市的信托，你只能按信托经理人的定价交换（目前国内的所谓REITs产品应该最多也是属于这一类），这就是为什么杜塞尔多普根据古代英国的信托法的精神，想到了应该创造一个上市的物业信托，一个大众通用的物业信托GPT，从而解决每一个人的投资问题。因为之前杜塞尔多普通过Lend Lease的员工和机构投资人共同持股，已经开辟了一个先例，但还是不能惠及到每一个普通百姓。

欲将GPT上市这个看上去直接明了，并可以解决所有人投资问题的方案，实施起来却是非常不易，原因就是之前没有过。所以杜塞尔多普面临很多的障碍和挑战，他需要获得州政府和澳大利亚证交所的批准。而问题就在于这是一个全新的资产品种，GPT对于当时人们的思维实在是太超前，市场的反应也不积极，尽管公司采取了积极的宣传，以期建立支持度，但在经纪圈里没有公司愿意承办发行工作，也没有任何机构投资人表示出兴趣，所有的机构投资人当时都回避GPT，他们认为杜赛尔多普简直是疯了，并断言他的想法将永远不会落地。

而杜赛尔多普坚信这一概念的好处，面对阻力毫不退却，最终他找到了一条实现和超越的途径：如果经纪公司不感兴趣，Lend Lease将自己承担和支持GPT的上市；如果机构投资人不愿拥有GPT的份额，他将依靠公众来购买。最终获得成功，杜赛尔多普摁下了在澳洲股市上市的按钮。他通过两页整版报纸发布广告宣告：拟募集的最小发行量为价值1澳元的基金50万个单位。当发行交易在1971年3月底结束时，GPT获得了600万澳元的超购。面对这一结果，杜赛尔多普说：“你可以想象，当我们发现了我们对市场被忽视了的情绪分析获得验证是多么惊喜，即对所有小投资人的正确判断”。

尽管开始时GPT的投资人都是以小投资人为主，但不久该基金所产生的出色回报，使大批机构投资人纷纷涌入，最后他们都成了GPT的大股东。GPT的基金不仅顶住了1974年澳洲房地产从最高点的暴跌，这主要得益于GPT的基金几乎都用于购物中心而不是塌陷的办公楼市场，基金持有人在那一年的收入增长76.9%；而且到了70年代末，GPT的总资产超过了2亿澳元，并创造了一份不会再被打破的红利分配纪录。

到了1980年，GPT的资产得到进一步拓展，除了之前的8个购物中心，又增加了一批顶级的商业项目，包括澳大利亚广场、布里斯班河畔中心和悉尼的MLC大楼的权益，形成了零售和办公两大市场的战略布局，由此保证了通过这两只臂膀，为投资人获得长期收益和资本增值。

GPT的战略是如此成功和有效，1988年，当杜塞尔多普退休而离开GPT管理公司的主席位置时，GPT资金的总资产从1971年的600万澳元变成了13亿澳元，它的投资增长持续超越市场指数走势，年度分配纪录也一直没有被打破。GPT的成功也吸引了大量的效仿者蜂拥而至，有上市的也有非上市的公司，有一家公司干脆按REITs结构进行重组。杜塞尔多普使得GPT成为了澳大利亚最大的物业信托，也是最成功的REITs。除了基金拥有人获得了大量的好处外，GPT也充分证明了对Lend Lease的价值，为公司开发大型地标项目提供源源不断的资金，并获得了来自物业管理的稳定的现金流。后来媒体把GPT称为杜塞尔多普的“摇钱树”。不仅如此，GPT为Lend Lease打通了进入资金管理业务的通路，一直到杜塞尔多普把Lend Lease通过兼并澳洲第二大的保险公司MLC而进入金融业。

杜塞尔多普作为公司创始人的毕生努力，就是不断推进公司的结构改革创新，尽一切可能增加公司价值，使股东利益最大化。从产业链后端的建筑承包商起步，然后通过介入设计和施工，改变了当时澳大利亚的建筑市场规则。

当他后来又看到如果公司需要增加更多价值和创造更多利润，就必须做项目管理后，又使公司变成了开发商——这就是Lend Lease公司创立，比开发商再进一步就是成为资金管理公司。所以对于建设澳大利亚广场，杜赛尔多普说“是的，我干得很好，我赚了利润”，他又说“是的，如果我做了如此好的开发项目，并在未来好多年都能赚钱，我为什么不能通过管理来每年分一杯羹？”——这就是他成立GPT的初衷。

公司每上一个新的台阶，都可以极大地提升综合竞争力，获得价值提升的巨大机遇，这对于杜塞尔多普是重要的，因为他认为，作为一个企业，你不仅要一方面扩大股东利益；另一方面，作为你所生活的社会中的一员，你的名誉要令人瞩目和受人尊敬。“公司必须要证明其对于社会的价值，更要强调对于环境和社会影响，而不是直接的经济数据。”杜塞尔多普在1973年的这句话至今已成为 Lend Lease的座右铭。他对包括普通员工和他们家属的呵护，对所有机构和普通投资人的公平共赢的分享理念，以及绝对不能刻意增加公司利润，而牺牲环境和普通投资人利益的毕生实践，至今为人称道。

1976年，美国国会通过了成立REITs的法令，即明确在一个房地产资产包中的利益，在分配给所有利益人时享有90%的免税。REITs体现了长期共赢、税务激励和全民参与的精神和内涵。

当中国的房地产行业在热议公司转型和期盼资产证券化时，了解杜赛尔多普的“发现共赢”创新理念，以及全球第一个REITs GPT诞生和发展的历史，具有现实意义。首先，我们要对REITs的基本定义有一个清晰的认识。严格地说，国内目前还没有任何一只真正的REITs产品，而且如果没有全国人大的立法和国家税务总局的税务优惠，仅仅是由一些开发商和基金公司在那里起劲，真正的REITs是不会落地的。第二，我们要清醒地意识到，REITs倡导的是长期共赢的理念，与目前地产行业的短线思维，或者以为有了资产证券化就和股市一样又多了一条圈钱的路子完全不是一码事。如果我国的商业地产基本面没有得到改善，REITs还是晚些来吧，不然不知道又要坑害多少中小投资人。

还是回到GPT，其市值从1971年的600万澳元变成今天的70多亿澳元，投资人超过45000个，最大的股东是新加坡的GIC，管理着超过167亿澳元的资产，涵盖购物、办公、物流和产业园。

我们近年组团考察澳大利亚购物中心时，GPT的购物中心在绿色节能和环保方面所做的努力已走在澳大利亚所有购物中心的前列。今天，GPT作为一个独立的公司，被列为道琼斯可持续发展指数公司，并获得全球最可持续的地产公司的殊荣。

对于中国众多的房地产企业的转型和创新，包括目前行业正在热议的资产证券化，了解和分享Lend Lease的成长历史，特别是对GPT这只全球最早的REITs的诞生和发展，无疑会得到很多有益的启示。