中报解读系列之亿达中国：下半场“分科”后，他开始冒...

  华山论剑的下半场，产业地产是主角之一。在新的市场形势下，从房地产开发转型至商务园区开发运营和管理的亿达地产开始崭露头角。

  2016年上半年，亿达中国合约销售额为38.5亿，共录得收入人民币28.3亿元，较去年同期增长2.9%。毛利为8.8亿元，较去年同期增长5.2%，毛利率为31.2%，几乎是万科的两倍。股东权益应占利润为2.7亿元，股东权益应占核心净利润为2.3亿元，核心净利润率为8.4%；每股基本盈利为10.60分，每股基本核心盈利为9.24分。

  值得一提的是，亿达中国商务园运营管理收入翻番，大增106.4%至2760万元，此方面的毛利率也从2015年同期的78.0%上升到78.6%。

  可见，亿达中国从坚持商务园区及物业项目开发及销售为主的重资产输出，转型为轻、重资产并举，已取得了初步成效。

  1、重资产输出：谨慎选址、严控风险

  对产业园区重资产的输出，亿达中国一向较为谨慎。

  比如武汉软件新城，作为亿达中国重资产输出的第一步，从选址上就进行了多番考虑。亿达中国CFO马兰透露，“亿达中国选择九省通衢武汉，不仅基于武汉是中部六省唯一的副省级城市、国务院批准的中部地区区域中心城市，更归因于早在2006年，亿达中国便与武汉东湖新技术开发区通过BOT模式开发运营科技部认定的‘国家火炬计划软件产业基地’武汉光谷软件园。”

  此前，武汉市市长万勇也曾指出，“2016年武汉市‘十三五’时期城市的经济社会发展主要目标是全力打造经济、城市、民生三个升级版本。”

  一言以蔽之，就是地理位置好、城市战略地位高、政府支持。

  除了武汉软件新城，今年上半年亿达中国也在全国寻找合适的投资开发机会。2016年5月7日，亿达中国、湖北省联投集团、百步亭集团与江岸区人民政府共同签署了投资开发“汉口幸福创新生态半岛”的战略合作协议；6月16日，亿达中国在郑州高新区投资建设亿达科技新城项目正式签约；7月16日，亿达中国与成都工投签订了战略合作协议，合作运营成都亿达工投总部基地项目，双方同时约定以该项目为基础，共同向其他合作项目延伸。

  2、转型“轻资产”，杀入万亿级市场

  2014年，亿达中国开始向轻资产模式转型。

  市场上大量商务园区、办公楼等缺乏专业管理队伍和客户资源，未能实现良好的运营状态，给了亿达中国在“轻资产”委托运营管理上迅速扩张的机会。

  到2016年上半年，亿达中国新拓展的委托运营管理项目7个，分别是上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等，新增加委托运营管理面积约63.1万平方米。截至2016年6月底，公司已经接受委托运营管理项目合计17个，委托运营管理面积合计约200万平方米。

  今年上半年，亿达中国商务园运营管理收入同比增幅达106.4%，表现出强劲的增长性。

  另外，亿达中国也有意运用轻资产业务来降低重资产选址上的风险，比如通过前期在目标城市和区位的委托运营管理，掌握该城市的产业发展环境，对当地政策、市场、客户建立更多了解，实现“轻重并举”。

  当房地产业进入“下半场”，以产业聚集为特征的园区开发和运营管理，逐渐成为行业新宠。比如华夏幸福基业凭借13年的产业新城操作经验，如今成为行业内公认模式最为成熟的产业园区开发运营企业。

  曾以传统房地产开发为支柱产业的亿达中国，也靠商务园区的“故事”得到资本市场的青睐，2014年，亿达中国登上香港联交所主板上市。2016年，在克而瑞公布的产业地产企业30强榜单中，亿达中国跻身前十，位列第七。

  如今，随着动辄百城的扩张潮过去，产业地产正在进入以“服务”为核心的发展时代。研究显示，到2025年，中国服务业的规模将超过百万亿元大关，平均每年将产生一亿平方米以上的新增物业需求，将形成一个万亿级的市场。

  凭借商务园区运营，亿达中国拿到这个万亿级市场的门票，接下来能否在千军万马中突出重围，再造大连软件城式的传奇，值得期待。