中国最好的两家房地产公司，为什么钱都花不出去了？

  8月22日，万科、中海这两家中国最具标杆意义的房地产公司，在同一日召开了上半年的业绩发布会。

  这两家公司，是中国最好的两家房地产公司。一家规模最大，世界500强。一家最能赚钱，净利率多年全行业第一。

  具体卖了多少房子，赚了多少钱，我不关心，每年都是同样的套路。我最关心的是两组数据：两家买地的金额和持有的货币资金。

  截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。

  而中海更是恐怖，过去10多年来，第一次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。

  看这上半年的数据，你最大的感受是什么？

  中国最好的两家房地产公司，钱都花不出去。

  万科一直认为：每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。

  但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。

  卖了房子，赚了钱，赚了海量的钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款（继续加剧M1和M2的剪刀差啊）。

  是不想花钱？

  是花不出去。

  因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。

  这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。冒然杀进去，你买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。

  话说到这里，一个很有讽刺性的场面出现了。我们去年底开始高调推行房地产的去库存，期望全国尤其是三四线城市的房子能够赶快卖掉，拉动经济增长。但是现在三个季度过去了，三四线城市的库存还在去，一二线城市的地价房价倒是涨得不像话了。资本没有一如期望的流入三四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一二线。

  结果就是：三四线的房子也还是卖不出去，地也还是卖不出去。而一二线的城市，房子涨的普通人买不起了，地也涨的开发商不敢买了。

  所以，你别看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地产上市公司，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一二线城市的土地公开市场，每一场土地招拍挂，他们都会“积极参与”，但也都“重在参与”。

  万科董秘朱旭在业绩交流会上说：万科上半年没有拿一块地王。不拿地王，这是万科一贯的策略，背后展示的谨慎投资理念，中海的郝建民表达的是同样的态度。

  不单是这两家公司，凡是走快周转、大规模的千亿级公司，基本都消失在了今年上半年的土地市场上。在上半年土地市场上疯狂拿地的公司，大家可以仔细分析一下，看一看是哪些公司在抢地王，也可以参考我之前发送的一期文章《眼前的一切如同那年，央企的“地王癌”你治不好》。

  巨无霸房企在减弱买地投资，倒不是出于对房地产前景的悲观，而是展示出一个大的问题：在一二线城市，房企过往的通过公开市场拿地的策略，走到头了。

  这两年，土地市场一个基本的事实是：在房地产高速发展了10几年之后，在政府昂扬的不可遏制的卖地冲动10几年之后，一线、强二线的城市，掌握在政府手里的增量地块，已经越来越少了。大量的土地，要么是沉淀在企业手中，要么是需要通过旧改来释放，也就是说，整个一线、二线的房地产土地，也都将会快速的走向存量盘活的阶段。

  这个状况下，一二线的城市政府只要拿出一块地来出让，基本就都会是地王。这个说是地方政府故意制造地王，的确有些冤枉。它背后有一二线城市新增土地供应高度短缺的因素，也有房企集体性的回流一二线城市的因素，更有房企拿地思路依然集中在新增土地市场上的因素。当然，碰到央企大规模的重组带来的非市场因素，碰到一块儿，就更加剧了地王潮。

  和之前的地王潮相比，我非常怀疑：一线发达城市和强二线的中心城市，这两年来土地价格的高企，也许会是一个比较长期的现象。接下来，即便是出现调整，那种公开出让的土地爆出天价，也将都是非常稀松平常的事情。

  总之，这一轮的地王潮涨上来，即便是下去，土地成本也不会低到大涨之前的状态。

  这意味着，房企如果继续指望通过公开市场还能够以较低的成本拿地，可能一个结果是，像万科、中海这些做规模、快周转的大型房企，在大城市的生存境况将会越来越尴尬。

  中海在深圳的境况，就是一个典型的例子。这家公司曾是最早进入深圳市场的，多年也一直是第一方阵的经营规模，但是在深圳开始大面积转向城市更新（存量土地开发）之后，却因担心不可控因素太多而一直坚持不做城市更新，而是继续寻求公开市场的土地获取，结果造成近年来在深圳的发展几乎一直是陷入上顿不接下顿的饥荒状态，每年最多不过是一两个项目。不是因为与中信的整合，中海在深圳的土地储备已经到了枯竭的地步。

  如果仔细观察，我们看到，郝建民在这次香港的业绩交流会上释放了一个非常大的信号：积极参与包括深圳在内的旧改。很明显，中海在一线城市的土地市场正进行很大的策略松绑，这是非常大的改变。因为，即便是旧城改造，和动辄6、7、8、9万的地王相比，成本还是可控的。

  必须要转向低成本的土地获取，这是未来房企拿地策略最大的改变，会很快速的普遍化。包括旧城改造、寻找合作伙伴等等。以及，也许是最划算的，中国的房地产将进入一个“买地不如买公司”的时代。

  同样也是中海，之所以有底气在上半年不拿地，一个重要原因是因为3月份之后和中信进行了重整，预期可以增加约达2350万平米的土地储备，加在一起，中海拥有的土地储备接近6000万平米，并且极大缓解了类似在深圳这样的发达城市的土地困境。

  而像恒大，上半年来密集举牌了包括万科在内的5家房地产上市公司，通过完成控股嘉凯城，获得了接近600万平米的土地储备。如果可以拿下廊坊发展，将会获得巨量的优质土地，坐享京津冀都市圈的发展红利。详细可参考我昨天的一期文章《恒大频繁举牌上市房企，讲的是楼市下半场新的投资逻辑：都市圈+卫星城》。

  万科虽然在业绩发布会上公开表态：对于收购上市公司没有意向。但别忘了，万科可是最早干这种事儿的，想一想当年对南都置业的收购，当然那时是你情我愿的。放心吧，万科拿着这么多现金，就是在等机会，它一定会进行更多的收购。

  也只有大家找到多样化的拿地渠道，不再过于集中到政府公开出让的净地，地王潮，才会真正的落下去。