潘石屹：我觉得SOHO中国的低谷已过

  2016年营业额的大幅度上升，是SOHO中国近几年来业绩遭遇持续下滑尴尬之后首次出现上涨，转型的阵痛得到缓解。

  2016年8月17日，SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”）发布截至2016年6月30日的中期业绩报告。

  发布会上，SOHO中国董事长潘石屹、CEO张欣等一众高层面色轻松。或许因为这是SOHO中国自2012年宣布转型以来，业绩最为光亮的一次中期发布。

  数据显示，2016年上半年，SOHO中国营业额约人民币7.27亿元，同比上升85%，毛利率高达77%；净利润约人民币6亿元，同比上升344%；期内，SOHO中国提前偿还了境外银团贷款美元6.44亿元和港元40.5亿元，提前赎回了境外优先票据美元2.53亿元，使得公司目前的外汇债务比例从去年年底的56%降至今年年中的6%，优化了负债结构，规避人民币贬值风险。同时负债成本下降至4.4%，净负债率约37%。董事会建议宣派特别股息每股人民币0.19元。

  此外，在7月29日，SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场，包括商业办公面积4.3万平方米，占自持物业总可租面积的3.7%,折合单价7.67万元/平方米。此次交易价格高出账面评估价值约21%，高出收购成本70%，潘石屹对此很是满意，他认为，这充分印证了SOHO中国办公物业的高价值、强流动性和抗风险能力。

  在公司账面上，SOHO 世纪广场项目的价值是 27.2 亿元。即卖掉一栋楼，潘石屹就有 5.02 亿元的毛利润进账，这几乎相当于SOHO中国 2015 年整个公司的净利润，毛利润总和的68.39%。重启物业销售，大幅缓解了SOHO中国利润压力。这么大一笔钱将被计入年终业绩报表，不得不说是个令人愉悦的事情。

  而对于深受股价低迷困扰的SOHO中国而言，更是一次精神提振。汇丰证券8月1日发表关于SOHO中国研究报告表示，当日（8月1日）经该消息释放，公司股票价格上涨了5.3%。汇丰认为，强劲的股价正是此前管理层曾表达过关于出售资产后，会派特别息的积极回应。

  对于此番销售物业是否因为有偿债的压力？潘石屹给与否定。“公司基本债率只有37%。且截止到6月30号，我们一共债务是162亿，其中只有3.6亿是一年内到期的短期债务，其它全部是长期债务。所以，销售世纪广场跟财务上压力是没有任何关系。”

  自2012经营模式从销售转为持有，SOHO中国业绩就连续数年出现大幅度波动。虽然其年租金收入快步飙升，但尴尬一面的是，公司营销优势被捆住手脚，营业收入净利润连续三年不仅持续而且大幅度下滑。这令潘石屹不厌其烦地一次又一次在公开场多次强调SOHO中国的转型是成功的——但少了物业销售支撑，SOHO中国业绩和利润双双下滑，雪上加霜的是，资本市场对其改变策略的反应是股价持续下跌。

  而2016年营业额的大幅度上升，也是SOHO中国近几年来业绩遭遇持续下滑尴尬之后首次出现上涨，转型的阵痛得到缓解。

▲虹口SOHO  

  针对未来是否重回销售模式，潘石屹透露，SOHO中国未来还将拿出三个上海项目进行销售，即虹口SOHO、凌空SOHO和即将竣工的SOHO天山广场。他同时表示，SOHO中国未来拟出售项目均为非核心资产，核心资产不会拿出来销售。“此次出售并非再次转型信号，不过做生意，永远不变的是市场高峰的时候出货，低峰入货，这很正常。”

  毕竟，SOHO中国当前走在转型未知路上的探索。手握充裕的现金，或许能让人前进的步子更勇敢一点。选择整售非核心资产，在保证公司的资本安全、同时获得一个更好看的财报数字，并没有什么不对。

  此外，从“销售”转型至“自持”以来，SOHO中国物业资产价值也在不断攀升。

  目前，SOHO中国共拥有投资物业总建筑面积约170万平方米，可租面积达120万平方米。SOHO世纪广场的可租面积占自持总可租面积的3.7%，其出售对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响。未来两年，SOHO天山广场、古北SOHO、丽泽SOHO三个在建项目将陆续完工，今年年底位于上海的SOHO天山广场即将竣工。

  在物业资产不断升值的同时，SOHO中国出租收入也在逐年大幅增长，自持物业平均出租率达85%；2016年上半年实现租金收入约人民币7亿元，同比上升60%。

  期间，SOHO中国办公楼目前平均租金水平比一年前上涨了9.6%。去年年底竣工的虹口SOHO和外滩SOHO的出租率显著提高。虹口SOHO办公出租率从2016年初的30.6%上涨到目前的62%。外滩SOHO从2015年10月启动出租以来，其办公出租率已经达到92.5%，接近满租。此外，凌空SOHO的办公出租率也达到85.8%。

  一年半以前开始推出的SOHO 3Q产品一直被潘石屹寄予厚望。中报称，目前SOHO 3Q已经开业16家中心，13600个座位，出租率为70％。SOHO 3Q成为中国最大共享办公空间，在北京上海两地今年年底将达到16000个座位。SOHO 3Q将成为SOHO中国未来增长的主要驱动力之一。

  SOHO中国总裁阎岩坦言，目前SOHO 3Q带来的收入在SOHO中国整体营收占比上还较小。但按照公司的计划，除了北京上海，未来SOHO 3Q会选择互联网和新经济投资比较火热，以及高校集中的二线城市发展，如深圳、杭州、成都、西安。但是我们每一个城市的速度也会有所控制，不会到处开花。亦或是向二线写字楼开发商输出3Q的管理技术，以收取服务费盈利。

  不难看出，即使报表数据变得不再像一个熠熠生辉的大型房地产公司，潘石屹还是把转型坚持了下去，并仍在苦口婆心地鼓励媒体多看好的那一面——比如每年能以100%以上速度增长的租金收入。

  “租金是没有办法跟销售额比的。可是，看一个企业不能光看销售，还要看资产量。我们已经从一个房子的制造商变成一个业主，所以这个时候更重要的衡量企业的标志就不是销售额，而是资产的规模怎么不断增长。随着报表里租金会不断上涨，项目完工面积不断增加，我们已经跨越了低谷。可以说，所以到2016年底的时候，数字一定比现在更好。”

  其实，在商言商，对于转型路上商业模式的反复迂回太过苛责或许大可不必。接近潘石屹的一位人士曾表示，从一个农民、一个大学生、一个为改善生活下海的国家干部、一个从海南地产泡沫里走出来的人到一个房地产商人、一个大V、一个创业导师，“他的变化能力、柔软程度超乎我们想象。”  （本刊记者李惠聪对此文亦有贡献）