大摩示警：国内潜在购房者减少 龙湖雅居乐富力等融资风...

尽管随着央行新一轮的金融政策的放宽，中国房地产业被认为是将会摆脱去年行情的低迷，重新进入到平稳甚至是上升的通道。但是资本市场显然并没有购房者和开发商表现的那么乐观。

19日下午，国际知名金融服务公司摩根士丹利多位分析师在针对中国房地产业的研究报告中强调，摩根士丹利选择将中国房地产业的评级从“有吸引力”调降至“谨慎”，下调的原因是融资风险上升且潜在购房人数下降。另外，摩根士丹利还进一步认为，预期中的城镇化速度放缓和计划生育政策造成家庭数量下降，预计也将遏制未来10年房地产需求。

摩根士丹利仍然是综合宏观因素对中国房地产业未来10年作出预测，但是，其在这份研究报告中同样点名了包括龙湖地产、富力地产和雅居乐地产3家国内房地产开发企业，认为这3家房地产公司所面临的融资风险会更高。

至少从去年富力地产和雅居乐地产两家公司的财务报告观察，相比同业，这两家国内开发商确实面临着更为严峻的融资压力。

去年底雅居乐地产的净资产负债率虽然较年中时下降了11个百分点，但是公司的净资产负债率到2014年底仍然达到了96%。处在同行业企业的高位水平。另外，公司去年底手持自由现金流只有60亿元，但是公司在今年需要支付总计165亿元的债务，这也意味着雅居乐到去年底持有的现金还不够覆盖今年应偿债务的零头部分。

还有一个有趣的数据是，到今年一季末雅居乐地产的自由现金占短期借贷比例仅为0.4，处在行业的最低水平，而行业的这一平均值是1.6。

雅居乐地产曾受居住监视的董事局主席陈卓林表示，公司在土地收购速度放缓（2014年土地收购款仅为23亿元，2013年为130亿元）和新开工削减（2014年新开工仅为490万方，原计划超过600万方，2015年进一步下调至320万方）等手段以外，公司将会通过加快非核心资产处置（主要为位于三四线城市的投资物业）以及加强合约销售的现金回款率等方式解决现金流紧张的问题。

专注于改善公司的现金流成为雅居乐地产面临的主要任务。招商证券的分析师就指出，雅居乐计划清理更多表现欠佳的出租物业和酒店，这部分资产净值约占总资产的13%，同时为了优化土地储备，拟出售部分盈利和周转率较低的土地。

“我们留意到雅居乐在2015年第一季已暂停新购土地，并且在寻求更低成本的融资来偿还部分信托贷款。”招商证券指出，“我们预计雅居乐将在未来1-2个月完成一些境外银团贷款。”

不过，部分投资机构仍然认为，雅居乐地产在经历董事局主席监视居住事件之后，公司恢复元气仍然需要两年左右的事件，而且目前公司的主要风险已经完全暴露出来。

富力地产的财务状况和融资风险同样被资本市场所紧张。去年富力地产归属股东的核心净利润下滑了三分之一左右，公司去年的毛利率从39%下滑4个百分点至35%，同时由于毛利率下滑以及13亿元的永续债付息，公司核心净利从16%下滑5个百分点至11%。

富力地产去年更令市场失望的是，公司去年底宣布不派放股息，这是富力地产上市10年来首次宣布不发放股息，过去9年公司平均股息分派率均在40%以上。

由于富力地产在2013年房地产土地市场过热时采取激进的扩张策略，公司在2013年的购地款是2012年的10倍以上，以致于到去年底公司的负债水平仍然处于174%的高位。富力地产去年饮鸩止渴地发行了约150亿元的永续债来试图挽救公司脆弱的资产负债表，令其难以承受的财务负担是去年公司的一般有息负债的利息费用是58亿元，但永续债利息支出就达到了13亿元。

（原标题为：大摩下调房地产业评级 雅居乐和富力被警示融资风险）