全年预算80亿已花215亿，谁给了信达这么大的胆子？

信达，已然成为中国土拍市场第一关键词。

  又是信达。

  6月1日，经过252个回合，信达以58.05亿夺得上海宝山地块，楼板价36962元/平方米，溢价率303%，刷新宝山单价地王。

  5天前的杭州土拍，信达花费123亿余元，将杭州总价地王收入囊中。

  更早之前，今年1月，信达斥资33.9亿元，入主杭州南星单元B-02地块，折合楼面价36679元/平方米，刷新杭州宅地楼面价记录。

  信达到底什么来头，这个问题，行业似乎已找到些许答案，但它意欲何为，却鲜有人知。

  “2016 年,公司计划签约销售额 100 亿元, 计划土地投资额 80 亿元;计划新开工面积 130 万平方米,计划竣工面积 120 万平方米。公司将根据市场形势与销售情况,合理安排土地投资、融资计划以及开竣工计划。”见地君翻开了信达地产年报，关于2016年发展计划，年报里赫然写道。

  “信达这哪是在买地，简直是在瞎胡闹！”见地君不止一次在土拍现场听到这样的埋怨。

  为何频频造地王

  全年拿地预算只有80亿，5个月过去，信达已花掉215亿，名不见经传的信达地产这是要下一盘什么棋？

  一位信达内部负责投资的高层向见地君透露：这主要与总部的战略规划有关。信达旗下有财险、证券、期货、地产等多个业务板块，其中金融业务一直是公司的核心业务。地产板块的扩张在以前一直是依附母公司（信达资产管理有限公司）处置过来的不良资产来发展，但从去年开始，房地产行情在一些城市突然好转，集团的战略规划因此有所调整，即加大在热点城市的拿地布局。

  “杭州即将迎来G20峰会，亚运会等重大赛事，考虑到这些利好，总部年初就想在杭州一炮打响”。

  “布局热点城市的热点区域”，这一思维也被应用到房价涨得最疯的深圳。一位深圳业内人士介绍，近期深圳官方大力宣传“东进”战略，计划在深圳的东部包括信达去年12月22日制造的地王所在地坪山新区以及龙岗区、盐田区、大鹏新区投入1.4万亿，重构深圳东部发展格局。不知信达是否已预知深圳要挥手“东进”，只是当时业内投向信达的眼神充满着同情。

  这位内部人士表示，一般情况下信达地产拿下地块后都会寻求合作。“杭州奥体的商住项目，价格虽然超过万科的预算，但万科仍在合作伙伴范围内，目前万科还在申请提高授权，并未确定退出。”他说。

  他补充指出，信达拿地，基本是总部决策，没有固定的拿地金额，会根据各城市的情况调整拿地预算，“但一般流程是在总的规划出来后，各区域公司上报拿地预算，在预期授权范围内就拿”。

  如此高起高打四处彪悍拿地，是否可以说，信达有意走向规模化快速扩张之路？

  这位高层打起了太极：“我们是金融机构，金融业务才是我们的老本行，未来怎么走，我们会与时俱进。”

  据见地君了解，在土地市场表现激进，迅速做大规模，从而奠定行业地位的房企，不在少数。例如，2009年，保利大约制造了11个地王，地价超过一些明星房企全年拿地款，但正是这一波猛攻，迅速壮大了保利，奠定了“王者”地位。

  孙宏斌早年的顺驰，后来的融创，也以激进著称。那时候，作风彪悍的孙宏斌有一外号“地产骇客”，“破坏规则”“捣蛋大王”的指责之声不绝于耳。2013年，融创在全国拿了19块地，耗资450亿元，其中即包括了位于北京、天津、上海的多个地王项目。伴随这些地王项目及收购动作，融创迅速做大，2015年其销售额达到734亿元。

  胆大艺不高，信达地产的局限?

  信达似乎正在复制这一“危险游戏”。比起保利、顺驰、融创这些正儿八经的地产“老行尊”，信达从一开始就“与众不同”。

  见地君找来了关系图，信达地产背景，一目了然。

见地君了解到，信达地产的扩张，虽不能与华润置地的“浮华模式”划等号，但在项目扩张与资金支持方面，信达地产一直受益于母公司信达资产管理有限公司的全方位无缝式支持与帮助。

  据透露，信达地产的扩张与拓展，以招拍挂、协议和股权收购方式为主，其中，协议拿地占比最大。

  由于母公司信达资产管理股份有限公司可将低价收购的不良资产，转予信达地产，因此信达地产近几年虽鲜少在公开市场拿地，但并不缺少项目。这是信达最便捷的扩张方式，而且成本低廉。

  信达地产最新公布的一季报显示，报告期内，新增储备规划建筑面积14.05万平方米。 截至2016年3月31日，信达地产储备项目规划建筑面积450.29万平方米。

  不过，含着金钥匙出身的信达地产，开发能力却不敢恭维。它的销售业绩直至去年才上升到百亿规模。2015年信达地产的销售面积为111.4 万平方米,销售额105.2 亿元。

  这并不妨碍信达频繁制造地王。从去年起，中国最火的土拍现场，火拼到最后的，主要是信达，信达，信达。除杭州总价地王、上海宝山单价地王外，72.99亿元的上海新江湾城地王、30.3亿元的深圳坪山地王、33.6亿元的合肥滨湖地王，都是“信达造”。

  不看好信达的“行家”如是说：“胆大艺不高，这是它最大的局限。”

  信达地产的负债正在上升。数据显示，截至 2015年12月31 日，信达地产资产总额为521.84亿元，较年初377.14亿元增加144.70 亿元；负债总额434.39亿元，较年初294.83亿元增加139.56亿元。

  2015年，信达地产的经营活动现金流量净额为-43.46 亿元，净利润8.13亿元，两者相差-51.59亿元。 信达地产称，主要是报告期内因规模扩大，新增土地储备所致。

  就在拿下杭州地王的同一天，信达地产发布公告称：其申请发行的一笔规模为30亿元的公司债已完成认购缴款。

  作者：陈业，乐居深度报道记者。