比“0首付”更可怕的房地产加杠杆很多！契税都贷款！

  昨天最火爆的三则新闻都与房地产的杠杆有关系。

  加杠杆是不可能产生牛市，但肯定会将1-2年的牛市缩短到3个月结束。（去年的股票市场）

  1、沈阳零首付一日游新政

  昨天最热闹的市场新闻沈阳市政府发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》，其中，尤为引人关注的是：毕业未满5年大学生可以“零首付”买房。昨日晚间，沈阳市政府官方微博“沈阳发布”表示，首付比例实行“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。

  2、媒体爆发，有北京购房者夫妻虚假交易将700万房产套贷出千万，如果房价暴跌可以退还银行。

  3、链家开发布会，声明杠杆资金安全等。

  为什么在这几天这么多人关注房地产的杠杆？

  其实这要从2015年的930政策开始说起：

  资本是追逐暴利的，杠杆收购是指一个公司进行结构调整和资产重组时，运用财务杠杆，主要通过借款筹集资金进行收购的一种资本运营活动。

  首先，从官方言论看，房地产加杠杆还有巨大空间；

  央行行长周小川在G20记者会上，明确承认了对楼市加杠杆的政策调整。而且预期还将大规模加杠杆。

  2015年930，针对非限购城市，首付降低到25%。2016年2月，这一政策再次降低，非限购城市首套最低可到首付20%。也就是5倍的杠杆率。

  其次，官方在加杠杆的时候，这可以视为场内加杠杆，更多的场外杠杆在出现；

  2月28日，世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。

  链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益1.8亿。

  各种首付贷款已经可以将首付降低到最低5%，也就是杠杆率已经可以放大到20倍。

  甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。

  第三，房地产项目收益权打包成理财产品出售；

  鑫琦资产在郑州、秦皇岛和海南，以公司的名义，将开发商的房子买下来。鑫琦进入这些房地产项目投资有两个条件。一个是买房的价格要低，第二是开发商承诺一年以后回购，其回报一般都在20%以上。鑫琦资产用回报，以13%的收益率吸纳资金。

  第四，自拥资产可抵押理财。

  在这几天的网络段子里，700万的房产腾挪出1000万难度的确很大。但如果是1000万的房产腾挪出700万，则风险非常小。

  比如，邻居双方，完全可以交换购买同面积房屋，在非限购城市，甚至最低税费只有1-1.5%，叠加上房贷利率，完全可以购买低风险理财获利。即使在一线城市，也有这种操作的可行度。

  其中的证明等措施目前看，的确很难完全规避掉这种风险。

  这一次房地产去库存化的运动，看上去各种政策是会有利购买住房者进入，但可怕的是与09年最大的区别是，09年用利率7折降低了购房者的成本，所以增加杠杆的风险非常低。

  这一轮加杠杆，大部分并非场内加杠杆，首付贷的利率平均超过20%，这种加杠杆是非常危险的，即使是官方加杠杆降低首付，必然也带来了贷款额的增加，贷款成本提高。

  这种情况下，如果再让农民、刚毕业的大学生撬杠杆是不道德的。