京沪深房价上涨哪家强？

过去十多年已经历过四个房价上涨短周期，目前正在经历第五个。而每轮短周期中，房价领涨城市都有所不同，虽然每次一线城市总体表现都较强，但带头大哥却并非总是一线城市。本轮短周期上涨过程中的带头大哥，非深圳莫属。



京沪深房价上涨哪家强？

    近段时间，深圳楼市火爆，房价持续上涨，在部分热点板块，甚至出现二手房一房难求的罕见现象。不仅自住需求忙着入市，而且投资需求也开始蠢蠢欲动，以致本地人惊呼市场正在重现2007年楼市盛况。

    这样的情形，会让三四线的居民更加吃惊和困惑。因为，当前广大三四线城市的房价还未止跌，住宅库库存量依然偏大，当地人连自住需求者，都在犹豫是否该入市。这也不难理解，自2011年以来，一线城市和三四线城市的楼市分化不断加剧。而当前，一线城市房价已经上涨，势头强劲。

    国家统计局的全国70个大中城市房价指数表明，3月总体环比下跌0.2%；而一线四市则总体上涨0.2%，且自去年12月就已翻红。其中，深圳房价最早反弹，且房价涨幅全国最大。比如，3月深圳新房价格环比涨幅为0.7%，而北京、上海和广州分别为0.3%、0%和-0.1%。3月深圳新房价格同比下跌0.7%，而北京、上海和广州分别下跌4.7%、5.9%和6.5%。由于这是房价指数，相比同质房源真实价格，其变化涨幅偏小。

    不妨，再以安居客的二手房数据加一比较。2014年全国楼市降温，一线城市房价也经历了先降、后稳的变化，其中低点大概在9月份。北京二手房挂牌价，由2014年9月低点的约37000元，涨至2015年5月的约39000元，上涨5%；上海由2014年10月低点的30000元，涨至2015年5月的32000元涨7%；由2014年9月低点的17000元，涨至2015年5月的19000元涨12%，由2014年9月低点的26000元，涨至2015年5月的32000元涨23%。

    深圳房价已上涨二成多，这一幅度与深圳本地人的感受比较接近。四个一线城市中，广州楼市一直偏弱，房价绝对水平也最低，二手房均价不足2万，而其他三市皆3万以上，甚至厦门房价也超过了广州。另外，从近十年房价波动来看，广州房价波幅明显小于其他三市。因此，接下来，重点探讨一下京沪深三市房价短周期表现的差异与特征。

    中国房地产具有短周期波动的规律，笔者曾在2013年通过写书的方式，首次提出房地产短周期理论，过去十多年已经历过四个短周期，目前正在经历第五个。而每轮短周期中，房价领涨城市都有所不同，虽然每次一线城市总体表现都较强，但带头大哥却并非总是一线城市。本轮短周期上涨过程中的带头大哥，非深圳莫属。那么，前面四次呢？

    第一次：上海领涨全国。进入本世纪后，长三角房地产市场，在全国范围内最早复苏、回暖、繁荣，尤其是2003年温州炒房团兴起后，长三角主要城市，如上海、杭州、宁波、南京、苏州、无锡等地房价皆快速上涨。2004年加速上涨。2005年第一季度趋于疯狂。所以，2005年3月，国家出台的空前严厉的“国八条”，主要是针对以上海为主的长三角的。这引起了其他城市的抱怨：上海感冒，全国吃药。当时，北京与深圳的房价涨幅明显小于上海。

    第二次：深圳是带头大哥。广东房地产市场，在全国发育得最早，上世纪90年代就曾红火过一阵。90年代后期和本世纪初期，广东楼市有些沉寂，尤其进入本世纪后，没有长三角复苏的那么早。从2005年开始，珠三角步长三角后尘，楼市回暖，持续发力，2006年7月深圳房价涨幅却高达14%，位于70个大中城市房价指数涨幅榜之首。这还不算疯。2007年，随着全国房价趋涨，深圳房价涨幅持续扩大，2007年8月达到顶峰，超过17%。

    第三次：温州泡沫严重。2005年至2006年，持续而严厉的房地产调控之后，长三角地区楼市显著降温。2007年随全国大势而上涨，2008年随全国大势而下跌。但是2009-2010年，浙江板块房价强势上涨，尤其是温州，房价泡沫显著。比如，在70个大中城市房价指数当中，2010年4月温州高达26%，雄霸全国，金华居次为24%，杭州也高达19%，北京也较强，为21%，而上海为12%、深圳为14%。

    第四次：北京表现抢眼。2005年以后，北京房价总体保持较为强势的态势，全国大势涨时，他涨得更多；全国大势跌时，他跌得少。但在上述三次房价上涨周期中，北京房价一直未能成为最强势者。直到2013年，一线城市房价大涨，其中北京领涨全国的月份最多。比如从70城房价指数看，2013年7月，北京房价同比上涨18.3%，上海为16.5%，深圳为17%。此为房价指数，而当时市场交易层面的切实感受是，北京房价明显热于沪深。

    到了当前的第五轮，第二轮的带头大哥深圳，再度杀了回来，傲立潮头。规律何在？不妨再回到文章开头，本轮房价上涨过程中，深圳一马当先，但第四次房价表现最强的北京，其房价远弱于深圳，也不如上海。原因何在？“月满则亏，水满则溢”，凡是前一轮房价上涨周期中，领涨的城市，常常难以在下一轮房价上涨时继续当带头大哥，甚至还可能成为70城中的最弱者。

    比如，上海房价2004年大涨后，2006年逆转为领跌全国70城；深圳房价2007年暴涨后，2008年同样垫底于70城；温州房价2009-2010年疯涨后，2011-2014年持续领域领跌全国。同样逻辑，2013年领涨全国的北京，2014年降温程度大于沪深，但毕竟是首都，仍强于大部分城市，不过至少在去年四季度至今年上半年的一线城市复苏周期中，北京房价表现继续弱于深沪。

    资产价格运行存在一个规律：上涨之后，就会回落；上涨幅度越大，回落幅度越大。虽然商品房只是具有一定程度的资产属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，但从短周期波动来看，确实也存在上述强弱轮回规律。其中，温州的暴涨和暴跌，将这一规律演绎得淋漓尽致。相较而言，一线城市则在大势涨时表现突出，大势跌时特征较弱。

    依此推理，则下一轮房价上涨周期中(前半段可能出现在2018年或2019年)，深圳房价将不可能再度领涨。与之相反，更值得关注的是，下一轮楼市降温周期中，深圳很可能降温幅度比较明显，或者说至少弱于北京和上海。当然，这一预判，尚须时间验证，在此仅供参考。